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Introduction: Récemment, avec l’augmentation continue de la politique immobilière, le secteur immobilier a connu une hausse systématique. À l’heure actuelle, le marché accorde plus d’attention au degré de déduction du marché immobilier de ce cycle et à la persistance des hausses subséquentes. Par conséquent, le présent rapport reprend systématiquement la situation déductive du marché des actions immobilières dans le cadre des quatre cycles d’assouplissement de l’immobilier dans l’histoire, à titre de référence pour les investisseurs.
En répétant les quatre cycles du marché immobilier, nous avons cherché à répondre aux questions suivantes:
Premièrement, comment la politique de réglementation immobilière a – t – elle été assouplie dans l’histoire? Comment les actions immobilières se sont – elles comportées aux différentes étapes de l’assouplissement des politiques? À quel stade la politique d’assouplissement immobilier a – t – elle été déduite en raison de l’assouplissement récent des politiques locales?
Deuxièmement, d’un point de vue historique, comment déduire le marché immobilier? Quels sont les principaux moteurs? Quel est le signal de la fin du marché immobilier? Depuis la fin de l’année dernière, les actions immobilières ont réalisé des rendements excédentaires importants et ont récemment connu une hausse accélérée.
troisièmement Depuis la fin de l’année dernière, le leader immobilier des entreprises centrales représenté par Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Le cycle actuel du marché des actions immobilières a connu deux étapes:
phase I (septembre 2008 à décembre 2008):
phase II (janvier 2009 – juin 2009): En juillet, sous l’influence d’un resserrement de la réglementation immobilière, les actions immobilières ont terminé leur cycle de hausse.
1.1, 2008.9-200812: la politique a été assouplie, et l’immobilier a été construit avant le grand marché.
De septembre 2008 à la fin de 2008, la Banque populaire de Chine a réduit le taux d’intérêt de référence des dépôts et des prêts cinq fois de suite et le taux de réserve des dépôts quatre fois de suite.
Par la suite, le 11 novembre, la Banque centrale a clairement levé les restrictions strictes imposées aux programmes de crédit des institutions financières, envoyant des signaux pour assurer la croissance économique et stabiliser la confiance des marchés. Lors de sa réunion du 28 novembre, le Politburo a en outre fait de la préservation de la croissance, de l’expansion de la demande intérieure et de l’ajustement structurel les principales tâches des travaux économiques de l’année prochaine, appelant à la poursuite d’une politique budgétaire active et d’une politique monétaire modérément lâche.
en juillet 2008, Changsha a réduit le taux d’acompte. En septembre, le Gouvernement Xi’an a augmenté les subventions à l’achat de maisons et les politiques locales ont été assouplies successivement. Depuis que la Banque centrale a réduit les taux d’intérêt en septembre, la politique immobilière du Gouvernement central s’est assouplie. Le 17 octobre, la réunion ordinaire de l’État a proposé de réduire les taxes sur les transactions immobilières et d’aider les résidents à acheter des maisons. Le 22 octobre, la Banque centrale a rapidement annoncé une réduction du ratio d’acompte, des prêts au logement et des taux d’intérêt sur les prêts de la Caisse de prévoyance. Le 22 octobre, l’IRS a annoncé une réduction de la taxe sur les actes de propriété à 1% pour stimuler la consommation de logements. Le 21 décembre, le Bureau général du Conseil d’État a publié plusieurs avis sur la promotion d’un développement sain du marché immobilier et a abaissé la norme d’exonération de la taxe professionnelle.
Au niveau macro – économique, bien que la politique monétaire de la Banque centrale ait commencé à changer en septembre, le taux de croissance de la masse monétaire continue de ralentir, en particulier le taux de croissance de M1 diminue considérablement, et de nombreux indicateurs, tels que le taux de croissance du PIB, montrent que l’économie continue de baisser. Au niveau de l’industrie, dans le contexte de l’accent mis sur le contrôle au cours du dernier cycle, l’immobilier a continué de se refroidir de septembre à décembre 2008, les données sur les ventes immobilières ont continué de se détériorer et les prix de l’immobilier d’occasion ont continué de croître négativement.
Mais avant l’introduction du « Plan des quatre billions de yuans », le Gouvernement central a successivement mis en place des politiques d’assouplissement de l’immobilier, par exemple depuis juillet, certaines villes ont commencé à assouplir, en octobre, la Banque centrale a réduit le ratio d’acompte et le taux d’intérêt des prêts au logement, ce qui a permis au marché de rétablir progressivement les attentes pessimistes à l’égard de l’immobilier. Après que la Banque centrale a annoncé le 16 septembre que la politique de confirmation de la réduction des taux d’intérêt s’était officiellement assouplie, l’immobilier a cessé de baisser, principalement en raison de la volatilité du fond. À la fin de décembre, le secteur immobilier a augmenté et diminué de 4,65%, dépassant le marché de 14,2%. En outre, les secteurs des matériaux de construction, de l’industrie légère et des appareils ménagers de la chaîne immobilière ont augmenté respectivement de 10,1%, 13,4% et 2,9%. Entre – temps, depuis le deuxième trimestre de 2008, les fonds communs de placement ont commencé à augmenter leurs positions dans le secteur immobilier qui avait été surexploité auparavant.
Alors que l’immobilier des entreprises d’État a augmenté de 5,7% au cours de la même période, les actions immobilières non étatiques ont même chuté de 5,7%.
1.2, 2009.1 – 2009.7: amélioration fondamentale, les actions immobilières accueillent Davis double – clic
en 2009, la Chine a maintenu un environnement monétaire et de crédit extrêmement lâche, ce qui a contribué à la reprise économique de la Chine. en 2009, les institutions financières ont augmenté de près de 9,6 billions de RMB, soit près du double de la croissance. Parmi eux, les prêts à moyen et à long terme des résidents ont augmenté de plus de 3,8 fois en 2009, et M1 et m2 ont également repris la voie ascendante d’une année sur l’autre. Sous l’impulsion du « Plan des quatre billions de yuans », la construction d’immobilisations est devenue un important stabilisateur économique, avec un taux de croissance annuel des investissements dans la construction d’immobilisations de 42,16%, ce qui a entraîné une reprise de la croissance du PIB.
Le 3 janvier 2009, les quatre grandes banques ont annoncé qu’elles pouvaient en principe demander un taux d’intérêt préférentiel de 70% pour les clients de haute qualité qui avaient un taux d’intérêt de référence de 0,85 fois et qui n’avaient pas de mauvais antécédents de crédit avant le 27 octobre 2008. Le 13 février, le Ministère de la construction a publié le plan de travail 2009 du Département de la sécurité du logement, qui met l’accent sur le développement de la construction de logements locatifs publics. Le 16 mars, le rapport de travail du Gouvernement a proposé la mise en place d’un système de sécurité du logement. Le 16 avril, le Conseil d’État a proposé de stabiliser la consommation en vrac de logements, etc. le 25 mai, le Conseil d’État a publié l’avis sur l’ajustement de la proportion de capital des projets d’investissement en immobilisations, réduisant la proportion minimale de capital des projets de logement de sécurité et de logement commercial général à 20% et la proportion minimale de capital des autres projets de développement immobilier à 30%.
depuis le début de 2009, les incitations politiques ont permis une reprise rapide de tous les liens de l’immobilier et une amélioration significative des bénéfices des entreprises immobilières. en janvier 2009, le prix de l’immobilier dans 70 villes a diminué à – 0,1% par rapport à l’année précédente et s’est redressé en mars. En février, les ventes de maisons se sont redressées par rapport à l’année précédente. Depuis mars, l’investissement accumulé dans le développement immobilier a augmenté d’année en année. En avril, la zone d’achat de terrains a rebondi d’année en année. Entre – temps, les bénéfices des sociétés immobilières se sont améliorés, les revenus d’une année sur l’autre et le taux de croissance des bénéfices ont rebondi au cours du premier trimestre de 2009, ce qui a fourni un solide soutien fondamental au marché des actions immobilières.
Le secteur immobilier a augmenté de 124,6% entre le début de 2009 et la fin de juin 2009, passant de 2 à 4 fois l’évaluation de pb par rapport au rendement excédentaire de 49,8% du marché. Les secteurs des matériaux de construction, de l’industrie légère et des appareils ménagers de la chaîne immobilière ont augmenté respectivement de 83,5%, 62,7% et 67,9%.
2008q3 – 2009q2, les fonds de biais actifs ont continué d’augmenter leurs positions dans le secteur immobilier, la proportion d’allocation passant de 4,9% à 14,9%.
Le 19 juin, la CBRC a publié l’avis sur le renforcement de la gestion des risques liés aux prêts hypothécaires dans le but de renforcer la politique sur les prêts de deuxième suite. Le 21 août, le Ministère des terres et des ressources a demandé aux autorités locales de renforcer la surveillance après l’approbation des terrains de construction, de prévenir et de prévenir efficacement les phénomènes tels que l’utilisation non autorisée des terrains, l’utilisation non autorisée des terrains, l’utilisation non autorisée des terrains, l’utilisation non autorisée des terrains, l’utilisation non autorisée des terrains et l’utilisation non autorisée des terrains, et de sévir contre l’accumulation des terrains. Le 24 décembre, la réunion ordinaire de l’État a publié les « quatre articles de l’État » et a clairement indiqué qu’il fallait « freiner la hausse trop rapide des prix de l’immobilier ». Dans le même temps, les prix des maisons d’occasion dans 70 grandes et moyennes villes ont augmenté rapidement au cours du premier semestre de 2009 et ont commencé à baisser après avoir atteint un sommet de 1,1% en juin 2009. Avec le resserrement marginal de la politique monétaire et de la réglementation du marché du logement, les actions immobilières ont commencé à baisser en juillet 2009 et le marché immobilier a pris fin.
2,
Le cycle actuel du marché des actions immobilières a connu deux étapes:
phase I (de janvier 2012 au début de juillet 2012):
phase II (du milieu et de la fin d’octobre 2012 à la fin de janvier 2013): En février 2013, les « cinq articles de l’État » ont été publiés, ce qui indique que la réglementation et le contrôle de l’immobilier ont été considérablement resserrés, que les fondamentaux de la superposition ont diminué marginalement et que le marché immobilier a pris fin.
2.1, 2012.1 – 2012.7: politique détendue, les actions immobilières sortent du marché indépendant
le 30 novembre 2011, la Banque centrale a annoncé une réduction de 0,5 point de pourcentage du ratio de réserves obligatoires pour ouvrir un nouveau cycle d’assouplissement. Lors de la réunion du Politburo en décembre, les politiques ont été ajustées, de sorte que l’ancienne « gestion des anticipations d’inflation, ajustement de la structure économique et maintien d’un développement économique stable et rapide » a été remplacée par « la relation entre le maintien d’un développement économique stable et rapide, l’ajustement de la structure économique et la gestion des anticipations d’inflation », ce qui a placé la croissance économique dans une position plus centrale. D’avril à mai 2012, la réunion ordinaire de la Chine a successivement proposé des expressions telles que « l’expansion de la demande intérieure» et « la stabilisation de la croissance à une position plus importante». La baisse des taux d’intérêt a été effectuée deux fois de suite en février et mai et deux fois de suite en juin et juillet afin de libérer des liquidités pour stabiliser l’économie. L’assouplissement marginal des politiques a entraîné une stabilisation et une reprise progressive du financement social par rapport à l’année précédente, tandis que M1 et m2 se sont également réchauffés par rapport à l’année précédente.
en octobre 2011, la limite de prêt personnel du Fonds d’accumulation de logements de Nanjing a été relevée de 200000 RMB au maximum à 300000 RMB. En février 2012, la Banque centrale a proposé de « répondre à la demande de prêts des ménages qui achètent pour la première fois une maison » lors d’un colloque sur les travaux du marché financier. En février, le colloque sur les travaux financiers de la Banque centrale a proposé « d’accroître le soutien aux projets de sécurité d’occupation et à la construction de logements commerciaux ordinaires afin de répondre à la demande de prêts des ménages qui achètent pour la première fois une maison ». Le Gouvernement central a assoupli l’expression de la réglementation et du contrôle de l’immobilier, et le rapport de travail du Gouvernement de mars a proposé « de promouvoir
Avec la déréglementation de l’immobilier par le Gouvernement central, Nanjing, Shanghai, Beijing, Suzhou et d’autres villes ont assoupli la réglementation de la demande.
En outre, le taux de croissance cumulé du bénéfice net des sociétés immobilières a également rebondi à partir du premier trimestre de 2012, passant de – 9% à 4% du deuxième trimestre de 2012.
En ce qui concerne les actions immobilières, par rapport aux « quatre de l’État» en 2010 et aux « huit de l’État» au début de 2011, le relâchement de la réglementation immobilière depuis la fin de 2011 peut être décrit comme « une longue sécheresse et une pluie abondante», et les attentes extrêmement pessimistes du marché à l’égard de l’industrie immobilière ont été rapidement restaurées. Depuis le début de 2012, les actions immobilières ont continué de gagner le marché, ce qui a entraîné une hausse simultanée des bénéfices et des évaluations. Au 9 juillet, le secteur de l’immobilier a augmenté de 25,2%, la plus forte hausse de l’industrie, bien au – delà de la hausse de 1,6% de Wande full a au cours de la même période, et pb a été restauré de 1,7 à 2,1 fois. Les secteurs des matériaux de construction, de l’industrie légère et des appareils ménagers de la chaîne immobilière ont augmenté et diminué respectivement de – 6,88%, 3,7% et 7,22%, ce qui est inférieur à celui des actions immobilières. Les fonds institutionnels ont également augmenté la part du secteur immobilier, les positions immobilières des fonds publics ayant rapidement atteint un sommet historique de 12,12% au cours des deux premiers trimestres de 2012.
de janvier à mars 2012, les actions immobilières des entreprises privées ont obtenu de meilleurs résultats, mais avec le relâchement de la réglementation des politiques, les capitaux ont commencé à affluer dans les principales entreprises immobilières d’État, et le rapport entre les entreprises immobilières d’État et les entreprises privées est passé de 0,95 à plus de 1,1.
2.2, 201210 – 2013.1: les politiques ont été resserrées, mais les fondamentaux ont été solides, les actions immobilières ont gagné
À la fin de juillet 2012, la politique de réglementation et de contrôle du Gouvernement central sur l’immobilier s’est resserrée, le marché a connu une « tempête de vent » et le secteur immobilier a subi un rappel progressif. Le 24 juillet, le Conseil d’État a publié un document indiquant qu’il avait décidé d’effectuer une inspection spéciale de la mise en œuvre des politiques et mesures de réglementation du marché immobilier du Conseil d’État dans 16 provinces (villes) à partir de la fin de juillet, en mettant l’accent sur L’inspection de la mise en œuvre des mesures de restriction à l’achat de logements, de la mise en œuvre des politiques différenciées de crédit au logement, de l’approvisionnement et de la gestion des terrains résidentiels, de la mise en œuvre des politiques Le 27 juillet, lors de la réunion de travail sur la surveillance du milieu de l’année, la CBRC a déclaré qu’elle mettait résolument en œuvre la politique nationale de réglementation immobilière, continuerait de renforcer la prévention et le contrôle des risques liés aux prêts immobiliers et renforcerait la gestion des risques liés aux fiducies immobilières. Le 27 septembre, le Ministère des terres et des ressources et le Ministère du logement et du développement rural urbain ont publié l’avis sur le renforcement de la gestion et du contrôle de l’utilisation des terres et de la construction immobilières. Du 9 juillet au 17 octobre, le secteur immobilier a chuté de 15,6%.
en juin 2012, les prix de l’immobilier d’occasion dans 70 grandes et moyennes villes se sont redressés d’une année sur l’autre, l’investissement immobilier s’est stabilisé en juillet et a commencé à rebondir en septembre. Les ventes immobilières d’août à septembre ont maintenu une tendance à la hausse. Dans le même temps, le taux de croissance du bénéfice net du secteur immobilier à la mère s’est également accéléré au cours du quatrième trimestre de 2012.
depuis la mi – octobre, les fondamentaux ont continué de s’améliorer, avec la restauration de l’humeur superposée, et les actions immobilières ont rebondi 2 mois avant le marché. Les données de juillet à septembre sur l’investissement dans le développement immobilier publiées d’août à octobre ont pris fin et ont commencé à se redresser en novembre, ce qui a entraîné une tendance à la hausse des prix de l’immobilier d’occasion depuis décembre. À la fin de janvier 2013, le secteur immobilier Davis a doublé, augmentant de 24,6% pour atteindre 12,7% par rapport à Wanda full a. Les secteurs des matériaux de construction, des textiles industriels légers et des appareils ménagers de la chaîne immobilière ont augmenté respectivement de 17,9%, 10,6% et 19,2%.
Par la suite, en mars, le Conseil d’État a demandé que les zones réglementées couvrent toutes les zones administratives de la ville et que les types de logements réglementés comprennent tous les nouveaux logements commerciaux et d’occasion. Sous la direction des « cinq nouveaux pays », les villes chaudes ont rapidement publié des règles détaillées de contrôle, telles que l’intensification des restrictions à l’achat à Beijing, le resserrement des politiques de prêt de la Caisse de prévoyance et l’augmentation du seuil de prêt à Shanghai et Hangzhou. Le 24 mai, la Commission du développement et de la réforme a publié un document visant à promouvoir la réforme de l’impôt foncier, à élargir la portée pilote de la réforme de l’impôt foncier sur le logement des particuliers et à accélérer la législation sur l’impôt foncier. Dans le même temps, le resserrement des politiques de réglementation s’est rapidement reflété dans les fondamentaux de l’industrie. Depuis février 2013, l’investissement immobilier, les ventes de logements commerciaux et les prix des logements d’occasion sont entrés dans une trajectoire descendante.
3. Troisième tour: juillet 2014 février 2016
Le cycle actuel du marché des actions immobilières a connu deux étapes:
phase I (juillet 2014 au début de 2015):
phase II (de la mi – juin 2015 à la fin février 2016): Depuis mars 2016, les villes chaudes ont resserré la réglementation et les ventes immobilières ont été froides, ce qui a entraîné la fin de ce cycle de bulles immobilières.
3.1, 2014.7 – 2015.1: la réglementation immobilière a été complètement assouplie, l’immobilier a mené à des gains
depuis le début de 2014, avec l’augmentation de la pression à la baisse sur l’économie, la politique a progressivement changé. La politique monétaire a maintenu une forte stabilité tout au long de 2013. Après la « pénurie d’argent » au milieu de l’année, le taux de croissance du financement social a commencé à baisser rapidement et la situation financière des entreprises s’est détériorée. Au quatrième trimestre 2013, la pression à la baisse sur l’économie chinoise s’était encore accrue et les bénéfices des entreprises avaient commencé à baisser. Le 13 décembre 2013, la Conférence de travail économique a mis l’accent sur la « pression à la baisse sur le fonctionnement économique» et a demandé au travail économique de « s’en tenir à la stabilité, à la poursuite des progrès, à la réforme et à l’innovation».
Depuis avril 2014, la politique monétaire de la Chine s’est progressivement assouplie. Le 22 avril 2014, la Banque centrale a annoncé une réduction de 2 points de pourcentage du ratio de réserves de dépôts RMB des banques commerciales rurales de comté et de 0,5 point de pourcentage du ratio de réserves de dépôts RMB des banques coopératives rurales de comté; Le 23 avril, la Banque centrale a annoncé le lancement d’un projet pilote de nantissement d’actifs de crédit dans les succursales. La politique a été assouplie et le financement social a commencé à se stabiliser en avril 2014. Depuis lors, l’assouplissement des politiques s’est poursuivi en raison d’une reprise économique plus lente que prévu. En septembre, la Banque centrale a créé le MLF et a immédiatement mis sur le marché 500 milliards de RMB de monnaie de base à moyen terme, et a publié l’avis sur la poursuite du bon fonctionnement des services financiers du logement, qui exige explicitement l’assouplissement des restrictions sur les prêts. Depuis lors, le taux d’acompte a également été réduit à plusieurs reprises. À la mi – octobre 2014, le lancement effectif de la lsip a commencé. À la fin de 2014, la politique monétaire s’est tournée vers un assouplissement général et, le 21 novembre, la Banque centrale a annoncé qu’elle réduirait les taux de référence des dépôts et des prêts de 0,25 et 0,4 point de pourcentage respectivement le lendemain.
En avril, Nanning a assoupli certaines restrictions régionales à l’achat; En juin, Hohhot a publié un avis d’annulation des restrictions à l’achat; Le 10 juillet, Jinan a complètement annulé les restrictions à l’achat. Par la suite, à la fin du mois de septembre, plus de 30 villes, dont Suzhou et Xi’an, ont libéralisé leurs politiques de limitation des achats. Le 30 septembre, la Banque centrale et la CBRC ont publié l’avis sur la poursuite de l’amélioration des services financiers du logement (930 nouvelles politiques), abaissant la limite inférieure du taux d’intérêt du prêt pour la première maison et définissant la norme de « non – reconnaissance du prêt » pour la deuxième maison, ce qui a marqué un relâchement complet de l’immobilier au niveau national.
Au niveau des ventes, le desserrage des restrictions à l’achat de logements n’a pas directement inversé la situation actuelle du marché immobilier en raison du froid. En raison de problèmes tels que le stockage élevé de l’immobilier, la superficie des ventes de logements commerciaux a augmenté de façon négative d’une année sur l’autre jusqu’en mai 2015. Au niveau des prix, les prix de l’immobilier ont commencé à baisser en mai 2014 et n’ont repris leur croissance positive qu’en avril 2015. Au niveau de l’investissement, l’investissement dans le développement immobilier et le taux de croissance de la zone d’achat de terrains sont toujours dans la voie descendante, ce qui indique que les entreprises immobilières sont moins disposées à prendre des terrains.
Depuis la mi – juillet 2014, l’immobilier a continué d’augmenter, avec des rendements absolus et excédentaires importants. Entre juillet 2014 et le 5 janvier 2015, le segment immobilier a augmenté de 71,6%, dépassant Wanda all a 16,6 PCT, et l’évaluation immobilière a également fortement augmenté, ce qui a contribué à la plupart des hausses des cours des actions immobilières. Les secteurs des matériaux de construction, de l’industrie légère et des appareils ménagers de la chaîne immobilière ont augmenté respectivement de 48,4%, 20,7% et 37,1%. Au cours du quatrième trimestre de 2014, le secteur immobilier a dépassé 6,72 PCT.
au début du marché, de juillet à Mais avec la promulgation du « 930 New Deal » et l’assouplissement de la politique, l’augmentation du « 10 000 yuans Insurance Fund » a commencé à s’étendre.
Après en 2015, la Banque centrale a mis en œuvre cinq réductions consécutives des taux d’intérêt et cinq réductions de la norme (dont deux réductions directionnelles de la norme). L’environnement de liquidité du marché est abondant, le capital de levier accélère l’entrée sur le marché, ce qui accélère la hausse du marché des actions a. Bien que l’immobilier financier ait connu une nouvelle hausse après l’ajustement en janvier 2015 et que la Banque centrale ait réduit le ratio d’acompte hypothécaire en mars 2015, la ligne principale du marché s’est tournée vers des secteurs de croissance tels que TMT.
3.2, 2015.6 – 2016.2: la politique est restée lâche, les fondamentaux superposés se sont améliorés et les actions immobilières ont résisté à la baisse
entre le milieu de 2015 et le début de 2016, la politique monétaire a continué à donner un ton lâche. Le 28 juin 2015, la Banque centrale a réduit le taux d’intérêt et le taux d’intérêt de façon ciblée; La Banque centrale a réduit les taux d’intérêt de 25 pb le 26 août; Le 24 octobre, la Banque centrale a de nouveau réduit le taux d’intérêt de référence des dépôts et des prêts d’un an et a mis en œuvre la réduction du taux d’intérêt; Le 1er mars 2016, la Banque centrale a de nouveau réduit le ratio de réserves obligatoires des institutions financières de 50 pb. La poursuite de l’assouplissement des politiques a entraîné une reprise de la croissance du financement social, qui a atteint son niveau le plus bas en juin 2015.
Le 27 août 2015, le Ministère du logement et du développement rural urbain, la Banque centrale et le Ministère des finances ont proposé de réduire de 30% à 20% la proportion minimale d’acompte du Fonds d’accumulation. Le même jour, six ministères et commissions ont publié l’avis sur l’ajustement des politiques pertinentes d’accès et de gestion des capitaux étrangers sur le marché immobilier afin d’assouplir l’investissement étranger dans l’immobilier chinois. Le 24 septembre, la Banque centrale et la CBRC ont réduit à 25% le montant minimum de l’acompte pour le premier appartement. Le 30 novembre, le Conseil d’État a assoupli la politique du Fonds d’accumulation. Le 1er février 2016, la Banque centrale a encore réduit le taux d’acompte pour la première suite à 20% et le taux d’acompte pour la deuxième suite à 30%.
depuis mars 2015, les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter et les ventes ont commencé à se réchauffer. En avril, le rapport des prix de l’immobilier dans 70 grandes et moyennes villes est passé de négatif à positif. En juin, la superficie des ventes et les ventes cumulatives de logements commerciaux ont également augmenté. Entre – temps, la croissance des revenus et des bénéfices nets des sociétés immobilières a également atteint son niveau le plus bas au premier trimestre de 2015 et s’est redressée au cours des trimestres suivants.
de juin 2015 à la fin de février 2016, les fondamentaux de l’industrie et les bénéfices de l’entreprise se sont améliorés, et le rapport de prix d’évaluation superposé est relativement élevé, ce qui a permis aux actions immobilières d’obtenir des rendements excédentaires importants.
Bien que le marché dans son ensemble ait chuté de près de 50% par rapport à son sommet de la mi – 2015, les actions immobilières ont été relativement résistantes à la baisse, avec une baisse de 40,9%, se classant au troisième rang des 31 industries et un rendement excédentaire de 10,8% par rapport à wandequan a. Les secteurs des matériaux de construction, de l’industrie légère et des appareils ménagers de la chaîne immobilière ont chuté respectivement de 49,6%, 49,7% et 45,4%.
Et les entreprises d’État ont également surpassé l’immobilier des entreprises privées avec de meilleures propriétés défensives.
en mars 2016, Suzhou a mis à jour la limite de prix, la limite d’achat et la limite de prêt, limitant / interdisant aux non – résidents d’acheter la deuxième et la troisième suite; En mai, Nanjing a commencé à limiter les enchères foncières et a proposé que « lors de la vente de terrains résidentiels dans les zones chaudes, le Gouvernement municipal fixe le prix maximal de vente des terrains »; Entre la fin du mois de septembre et la Journée nationale, 16 villes de deuxième niveau, dont Hangzhou, Nanjing, Wuhan et Hefei, ont repris la restriction à l’achat, tandis que 20 villes, y compris les villes de première ligne, ont adopté des politiques de crédit différenciées, resserré les normes d’identification des deuxième Suites et augmenté le ratio d’acompte des deuxième suites. En novembre, Hangzhou a strictement limité le prix des terrains et augmenté la proportion de deux ensembles d’acomptes. En outre, le resserrement continu des politiques de réglementation dans les villes a entraîné une détérioration des fondamentaux de l’immobilier. Depuis mars 2016, le taux de croissance des ventes de logements commerciaux et le prix des logements d’occasion dans 70 grandes et moyennes villes ont commencé à baisser. Le resserrement des politiques et la répression de l’immobilier ont mis fin au cycle actuel du marché immobilier.
4. Quatrième tour: octobre 2018 avril 2019
Le cycle actuel du marché des actions immobilières a connu deux étapes:
phase I (mi – octobre 2018 à janvier 2019):
phase II (de février 2019 au début d’avril 2019): À partir de mai 2019, la réglementation et le contrôle de la politique centrale se sont resserrés, ce qui a entraîné une baisse des fondamentaux de l’industrie superposée, ce qui a entraîné la fermeture du marché des actions immobilières Mavericks.
4.1, 201810 – 2019.1: marché indépendant des actions immobilières motivé par la politique de la ville
En 2018, la hausse continue des taux d’intérêt de la Réserve fédérale américaine a provoqué des turbulences sur le marché mondial, tandis que les États – Unis ont lancé une guerre commerciale avec la Chine, ce qui a entraîné une contraction du crédit de la Chine en raison de la réforme de l’offre et du désendettement de la Chine depuis le Quatrième trimestre de 2017. Au deuxième semestre de 2018, l’économie et les bénéfices des entreprises se sont rapidement détériorés.
À partir de juillet 2018, le ton de la politique commence à être légèrement affiné. lors de la réunion du Bureau politique en juillet 2018, il a été proposé que « le fonctionnement de l’économie a changé régulièrement » et a demandé que « l’emploi stable, le financement stable, le commerce extérieur stable, le capital étranger stable, l’investissement stable et les attentes stables » soient bien réalisés. Lors de la réunion du Bureau politique en octobre, il a été souligné en outre que « la pression à la baisse de l’économie s’est accrue, certaines entreprises ont eu plus de difficultés à gérer et les risques potentiels accumulés à long terme ont été Étudier et résoudre les difficultés rencontrées dans le développement des entreprises privées et des petites et moyennes entreprises. Le 15 octobre, la Banque centrale a annoncé une réduction ciblée de 100 pb. Le 20 octobre, elle a introduit un crédit spécial pour l’impôt sur le revenu des particuliers. Depuis lors, le Conseil d’État et la Commission nationale du développement et de la réforme ont publié successivement des documents visant à accroître la construction d’immobilisations et à promouvoir la consommation.
À la fin de 2018, l’environnement politique a commencé à s’améliorer rapidement. du 19 au 21 décembre, la Conférence centrale de travail économique s’est tenue et a de nouveau souligné que « la construction économique est le Centre », a souligné « le renforcement de l’ajustement anticyclique », a demandé « la mise en oeuvre de réductions d’impôts à plus grande échelle et La réduction des coûts, l’augmentation substantielle de l’échelle des obligations spéciales des administrations locales », a résolu le problème coûteux du financement difficile des entreprises privées et des petites et microentreprises, et a précisé que « la finance est le sang de l’économie « le marché des capitaux joue un rôle important dans le fonctionnement financier », a – t – il déclaré. La politique a été assouplie, puis au début de 2019, le financement social a libéré des quantités astronomiques, M1, M2 double reprise.
Le 19 octobre, Guangzhou a publié l’instruction sur la poursuite de la normalisation de la gestion du marché immobilier à Guangzhou, qui est considérée comme le signal que Guangzhou annulera complètement la limite de prix; Le 19 décembre, Heze a annulé les restrictions au transfert de logements nouvellement achetés; Le 20, China Construction Bank Corporation(601939) , Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) , Bank Of China Limited(601988) Le 24, le Ministère du logement et du développement rural urbain a proposé de « stabiliser les prix des terres, des logements et des attentes » au lieu de « freiner fermement la hausse des prix de l’immobilier » proposée au milieu de l’année, et a ajouté que la Conférence de travail économique centrale à la fin de l’année avait proposé de « mettre en oeuvre des politiques urbaines et des directives classifiées », ce qui a fait en sorte que le marché produise des attentes en matière de déréglementation immobilière. Mais dans l’ensemble, à ce stade, la politique générale de la politique financière immobilière centrale insiste sur le fait que « la maison est utilisée pour vivre, pas pour faire frire » le positionnement, de sorte que la marge d’assouplissement est relativement limitée.
Les actions immobilières ont commencé à augmenter avant le marché. À la fin de janvier 2019, le secteur immobilier a augmenté de 16,2%, surpassant largement Wande all a au cours de la même période.
4.2, 2019.2 – 2019.4: politique lâche, amélioration des fondamentaux, l’immobilier a légèrement gagné
en janvier 2019, le financement social a libéré des quantités astronomiques et a augmenté de près de 4,7 billions de RMB ce mois – ci, ce qui est bien au – delà des attentes consensuelles de la même période et du marché au cours des années précédentes, et m2 a commencé à se redresser d’une année sur l’autre. L’environnement financier favorable a permis d’améliorer l’économie. En mars 2019, l’ipm est revenu au – dessus de la ligne des hauts et des bas et les entreprises industrielles, par exemple, ont commencé à se redresser d’une année sur l’autre.
Le 5 mars, les deux comités ont proposé « une politique pour une ville, une politique pour une ville, des directives de classification, un prix stable des terres, un prix stable de l’immobilier et des attentes stables; le même jour, le CIRC a publié un document pour maintenir la stabilité de la continuité de la politique financière immobilière ». Maintenir une croissance raisonnable et modérée des prêts individuels au logement.
Entre – temps, le taux de croissance des revenus et des bénéfices nets des sociétés immobilières a également commencé à rebondir au cours du premier trimestre de 2019q1.
du 1er février 2019 au 9 avril 2019, les données financières et fondamentales ont été soutenues, la politique de superposition est restée lâche, le secteur immobilier a reçu le double – clic Davis, le secteur immobilier a augmenté de 36,8% et a légèrement dépassé Wanda full a.
2018q3 – 2019q1, le Fonds de biais actif a continué d’ajouter des positions dans le secteur immobilier, et la proportion de configuration est passée de 4,56% à 6,01%.
depuis février 2019, avec l’amélioration des fondamentaux, les entreprises privées ont accéléré la hausse dans la deuxième moitié du marché, et les bénéfices excédentaires de l’immobilier des entreprises publiques comme Wanbao ZhaoJin ont chuté rapidement par rapport aux actions immobilières des entreprises privées.
lors de la réunion du Bureau politique d’avril 2019, il a été déclaré que « le premier trimestre de l’économie a été globalement stable, meilleur que prévu, et a bien commencé», a supprimé la référence aux « six stabilisateurs», a de nouveau soulevé le « désendettement structurel» et les Problèmes structurels dans le fonctionnement économique, suggérant que la politique macroéconomique a commencé à se resserrer. Depuis mai 2019, l’attitude du Gouvernement central à l’égard de la propriété s’est resserrée. Le 17 mai, le CIRC a publié l’avis sur la mise en œuvre des travaux de « consolidation des résultats de la lutte contre les troubles et de la promotion de la construction de la conformité», afin d’enquêter strictement sur les flux illégaux de fonds de crédit vers l’immobilier; Le 13 juin, le président Guo Shuqing a déclaré que l’industrie immobilière était surfinancée; Le 30 juillet, la réunion du Bureau politique central a insisté sur le fait que la maison est utilisée pour vivre, pas pour faire frire le positionnement, mettre en œuvre le mécanisme de gestion à long terme de l’immobilier, ne pas utiliser l’immobilier comme moyen de stimuler l’économie à court terme. D’autre part, sous la supervision stricte de la politique, le marché immobilier est froid. De mai 2019 à février de l’année prochaine, les prix des maisons d’occasion dans 70 grandes et moyennes villes ont continué de baisser par rapport à l’année précédente. Le resserrement de la réglementation des politiques a mis fin à ce bref cycle du marché immobilier.
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5.1. À quel stade la politique immobilière du cycle actuel est – elle déduite?
Deuxièmement, la Banque centrale assouplit la monnaie, y compris la réduction des taux d’intérêt, la réduction ciblée des taux d’intérêt et la réduction des impôts; Troisièmement, toutes les villes du pays ont commencé à délier l’immobilier, principalement en assouplissant ou en supprimant les restrictions à l’achat et en abaissant les taux d’intérêt des prêts immobiliers. Enfin, au fur et à mesure que le nombre de villes assouplies augmente, le taux approximatif central confirmera le ton général de l’assouplissement de l’immobilier. Au cours des premier et troisième cycles, la Banque centrale a réduit le taux d’acompte et le taux d’intérêt des prêts immobiliers, au cours du deuxième cycle, le Ministère du logement et du développement rural urbain a réduit le taux d’intérêt des prêts du Fonds d’accumulation, au cours du quatrième cycle, le Ministère du logement et du développement rural urbain a proposé de « stabiliser les prix des terrains et de stabiliser les attentes en matière de prix de l’immobilier», et
Par la suite, après que le Gouvernement central ait fait entendre sa voix et confirmé l’assouplissement de la réglementation immobilière au niveau de l’État, les actions immobilières sont susceptibles d’augmenter plus rapidement.
depuis la réunion du Politburo à la fin de juillet 2021, la marge de politique s’est déplacée, les taux d’intérêt ont été réduits en juillet et décembre de l’année dernière et en janvier de À court terme, toutes les régions ont progressivement assoupli leurs politiques en raison de la Ville, y compris Heze, Tangshan, Shenzhen, annexe et Qingdao. Les mesures d’assouplissement à court terme comprennent la réduction des acomptes provisionnels, des taux hypothécaires et l’ouverture de restrictions à l’achat et à la vente, qui sont semblables aux mesures d’assouplissement prises au début des cycles précédents au niveau local, ou qui pointent vers l’étape actuelle de l’assouplissement central à l’assouplissement local.
5.2. Quelle est la durabilité du marché immobilier au cours de ce cycle?
phase I (la Toutefois, en ce qui concerne le marché boursier, le marché des actions immobilières a souvent besoin d’une politique plus forte, d’un environnement de crédit plus clair et d’une vérification des signaux fondamentaux, de sorte que le marché des actions immobilières a tendance à être en avance sur le marché boursier et que les rendements excédentaires sont importants Par rapport au marché boursier. Selon les statistiques, selon la norme médiane, les actions immobilières de la phase I ont duré 97 jours, avec une hausse ou une baisse de 19,0% et un rendement relatif de 15,4%, se classant quatrième dans toutes les industries Shenwan.
phase II (politique de
Les politiques et les fondamentaux résonnent, le secteur immobilier Davis double – clique, encore un peu mieux que la première étape, principalement axée sur les politiques. Selon les statistiques, selon la norme médiane, le marché immobilier de la deuxième étape a duré 99 jours, avec une hausse ou une baisse de 31,8% et un rendement relatif de 12,1%, se classant troisième dans toutes les industries Shenwan.
Entre – temps, les données sur les ventes de logements commerciaux et les prix de l’immobilier d’occasion tendent également à baisser.
En outre, historiquement, l’amélioration des données fondamentales n’est pas non plus le point de vente des actions immobilières. Au cours de la deuxième phase de la période de « maintien de la politique lâche + amélioration des fondamentaux», la performance n’est pas inférieure à celle de la première phase. Le rapport mensuel des prix de l’immobilier dans les 70 grandes et moyennes villes est un bon indicateur d’observation. Avant et au début de la période de redressement, le marché des actions immobilières devrait également se poursuivre.
5.3. Qui est le plus dominant entre les entreprises d’État et les entreprises privées?
phase I ( Au cours de la deuxième phase (maintien d’une politique souple + amélioration des fondamentaux), l’immobilier des entreprises privées est légèrement supérieur. Par la suite, avec l’amélioration des fondamentaux de l’immobilier, l’ensemble de l’industrie est en train de se redresser, les trois types d’entreprises immobilières ont de meilleures performances, parce que les fondamentaux de l’immobilier des entreprises privées sont plus gravement endommagés, de sorte que l’élasticité de l’inversion est plus grande, dans La deuxième phase, l’espace d’augmentation de l’immobilier des entreprises privées est légèrement meilleur que celui des entreprises publiques. Dans l’ensemble, dans les quatre cycles du marché immobilier, la performance du « Fonds d’appel d’offres de wanbao» est évidemment supérieure, la différence entre les entreprises d’État et les entreprises privées n’est pas significative.
Par conséquent, qu’il s’agisse d’une correction d’évaluation ou d’une hausse ou d’une baisse, les entreprises privées peuvent être beaucoup moins nombreuses que les entreprises d’État. Si les politiques de suivi deviennent efficaces et que les risques de l’ensemble de l’industrie immobilière peuvent être efficacement atténués, les entreprises privées pourraient avoir de meilleures possibilités de réparation.
Risk prompt
