Code des valeurs mobilières: Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) titre abrégé: Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) annonce No: 2022 – 016 Tianjin Real Estate Development (Group) Co., Ltd.
Questions relatives à la réponse à l’annonce de rendement 2021 de la Bourse de Shanghai
Annonce de la lettre de travail réglementaire
Le Conseil d’administration et tous les administrateurs de la société garantissent qu’il n’y a pas de faux documents, de déclarations trompeuses ou d’omissions importantes dans le contenu de l’annonce et assument la responsabilité individuelle et solidaire de l’authenticité, de l’exactitude et de l’exhaustivité du contenu.
Conseils importants:
À la fin de 2021, la compagnie a de plus retiré les réserves de prix à la baisse pour les projets immobiliers connexes, principalement en raison de la récurrence de la situation épidémique de covid – 19, du resserrement des politiques de financement et de l’augmentation de la pression sur les ventes des projets en raison de l’intensification de la concurrence dans la région de la compagnie.
En 2021, le revenu d’exploitation reporté de la compagnie a augmenté d’une année sur l’autre, atteignant 4665 milliards de RMB, en hausse de 69,47% d’une année sur l’autre. Il y a des différences par rapport à la description de l’annonce des résultats annuels de la compagnie en 2021, principalement en raison des revenus reportés du projet Tianjin Bay à la fin de l’année, et il n’y a pas de différence tendancielle entre les revenus d’exploitation de la compagnie et la situation générale de l’industrie immobilière; L’augmentation d’une année sur l’autre des dépenses de vente et des dépenses financières de la société au cours de la période considérée a entraîné une diminution des bénéfices courants. Les dépenses de vente engagées au cours de la période considérée se sont élevées à 234 millions de RMB, en hausse de 114,83% d’une année sur l’autre, et les dépenses financières se sont élevées à 178 millions de RMB, en hausse de 111,71% d’une année sur l’autre.
La société a subi d’importantes pertes au cours de deux exercices comptables consécutifs et l’actif net attribuable aux actionnaires de la société cotée à la fin de 2021 était de 490 millions de RMB. Deux années consécutives de pertes importantes et de faibles niveaux d’actifs nets auront une certaine incidence sur la production et l’exploitation quotidiennes de l’entreprise. Le Conseil d’administration de la société invite solennellement les investisseurs à prêter attention au risque d’investissement.
Récemment, Tianjin Real Estate Development (Group) Co., Ltd. (ci – après dénommée « la société» ou « Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) ») a reçu la lettre de travail sur la surveillance des questions relatives à l’annonce de rendement de Tianjin Real Estate Development (Group) Co., Ltd. (shgh [2022] No 0104) (ci – après dénommée « lettre de travail sur la surveillance») émise par la Bourse de Shanghai. Le Conseil d’administration de la société attache une grande importance à l’organisation active du personnel concerné pour mettre en œuvre le contenu de la lettre un par un conformément aux exigences de la lettre de travail sur la surveillance, et répond aux questions pertinentes comme suit:
Q1. The Announcement shows that the company intends to Draw Down Price Reserves for the inventory for Suzhou Meiyu Huating and Meiyu lanting Projects, and the proposed drawing amount will affect the Net profit returned to the parent about – 1.6 billion yuan. En 2020, la compagnie a retiré 2,75 milliards de RMB de réserves de prix à la baisse pour les stocks, y compris les éléments susmentionnés. L’entreprise est invitée à: (1) en combinaison avec le temps d’achèvement du projet, l’investissement initial, la variation du prix de vente de l’emplacement spécifique et de l’immobilier comparable environnant, la désuétude des ventes, etc., à fournir des informations supplémentaires sur la base de l’évaluation de la dépréciation de chaque projet et le processus de calcul spécifique, et à analyser le moment précis de la dépréciation des projets pertinents sur cette base, afin de déterminer s’il y a des cas où l’évaluation initiale n’est pas effectuée en temps opportun et de manière inadéquate; Effectuer une auto – inspection complète des stocks, des travaux de construction en cours, des actifs contractuels et d’autres conditions pertinentes de l’entreprise afin de vérifier s’il y a des signes de dépréciation et, le cas échéant, signaler davantage les risques pertinents.
Réponse de l’entreprise:
En combinaison avec le temps d’achèvement du projet, l’investissement initial, la variation du prix de vente de l’emplacement spécifique et de l’immobilier comparable environnant, la désintermédiation des ventes, etc., la base de calcul de la dépréciation de chaque projet et le processus de calcul spécifique doivent être divulgués en outre, et sur cette base, le moment spécifique de la dépréciation des projets pertinents doit être analysé, s’il y a des cas de retrait prématuré et insuffisant.
1 méthode de retrait des réserves de prix à la baisse de la société:
À la date de clôture du bilan, les réserves de prix à la baisse des stocks sont constituées sur la base d’un seul élément d’inventaire.
Après un inventaire complet des stocks à la date de clôture du bilan, les réserves de prix à la baisse des stocks sont retirées ou ajustées au moindre du coût des stocks et de la valeur de réalisation nette.
Dans le cours normal de la production et de l’exploitation, la valeur de réalisation nette des produits de développement destinés à la vente est déterminée en déduisant le prix de vente estimatif de l’inventaire des frais de vente estimatifs et des taxes connexes; Dans le cours normal de la production et de l’exploitation du projet en construction, la valeur de réalisation nette est déterminée en déduisant le prix de vente estimatif du produit de développement après l’achèvement des coûts estimatifs à engager, des frais de vente estimatifs et des taxes connexes jusqu’à l’achèvement.
2 processus d’essai de dépréciation de l’entreprise en 2021
À la fin de 2021, la compagnie a effectué des tests de dépréciation sur les projets existants de Meiyu lanting, Meiyu Huating et shengwen Jiayuan. Le temps d’achèvement, les investissements initiaux et l’emplacement spécifique de chaque projet sont les suivants:
Investissement initial nom du projet retiré au cours de la période en cours type d’entreprise emplacement spécifique délai d’achèvement prévu (100 millions de RMB) Provision pour dépréciation (100 millions de RMB)
Meiyu lanting High Rise, dieshu and garage, Xiangcheng District, Suzhou City, Q2 202240.91 4.65
Meiyu Huating High Rise, xiaogaodi, gaodi, garage Suzhou Xiangcheng District T3 202357,78 2,43
Shengwen Jiayuan High Rise, Small High Rise, commercial, garage, Tianjin Hebei District, End of 202433.43 5.22
Jindongli (hanging) High Rise, Small High Rise, commercial and garage, Dongli District, Tianjin City, End of 202217.96 2.69
2017 – 021
Petit garage haut de gamme du lot 118 de shuanggang, district de Jinnan, Tianjin, deuxième trimestre 2023 6,69 0,89
Le projet Meiyu lanting est situé dans le district de Xiangcheng, dans la ville de Suzhou, avec une superficie de 73 353,60 m2, une superficie totale de construction de 212665,80 m2, une superficie vendable de 151041,95 m2 et un taux de volume de 1 999. L’entreprise est divisée en hauteur, Villa et garage. Le prix de vente moyen estimé est de 25 032,26 yuan RMB (y compris le prix de la taxe), et le montant de la dépréciation accumulée en 2021 est de 465 millions de yuan RMB.
Le projet Meiyu Huating est situé dans le district de Xiangcheng, dans la ville de Suzhou, avec une superficie de 83 881,30 ㎡, une superficie totale de construction de Client Service International Inc(300663) ,88 ㎡, une superficie vendable de 202041,69 ㎡, un taux de volume de 2 499. L’entreprise est divisée en hauteur, petite hauteur, hauteur et garage. Le prix de vente moyen estimé est de 25 752,50 Yuan (y compris le prix de la taxe), et le montant de la dépréciation accumulée en 2021 est de 243 millions de yuan.
Shengwen Jiayuan project is located in Hebei District, Tianjin City, with a Land Area of 2482380㎡, total Building Area of 65500㎡, sellable Area of 6412837㎡, and Volume Ratio of 26386. The Business pattern is divided into high, Small High, commercial and garage, and the project was not opened on 31 December 2021. La société estime que le prix de vente moyen du projet shengwen Jiayuan est d’environ 33 500 RMB (y compris le prix fiscal) et que le montant de la dépréciation accumulée en 2021 est de 522 millions de RMB.
Le projet de terrain jindongli (Hang) 2017 – 021 est situé dans le district de Dongli, à Tianjin, à côté de la nouvelle zone de Binhai, avec une superficie de 28 486,20 m2, une superficie totale de construction de 79 960 m2, une superficie vendable de 51 655 m2 et un taux de volume de 2,5. Le type d’entreprise est divisé en résidentiel et commercial. Le projet n’a pas été ouvert au 31 décembre 2021. La compagnie estime que le prix de vente moyen du projet au site no 2017 – 021 de jindongli (Hang) est d’environ 22 000 RMB (y compris le prix de la taxe) et que le montant de la dépréciation accumulée en 2021 est de 269 millions de RMB.
Shuanggang 118 Plot project is located in shuanggang xinjiayuan, Jinnan District, East to xinjiayuan Road, South to Planning Bus Station, West to Planning Branch Road 12, North to jingrong Road. Le projet couvre une superficie de 972129 Mu, une surface de construction de 94374 m2, une surface vendable de 8302728 m2 et un taux de volume de 1,27. L’entreprise est divisée en maisons d’habitation et en garages. Le prix de vente moyen estimé est de 1480000 RMB (y compris le prix de la taxe), et La provision pour dépréciation accumulée en 2021 est de 89 millions de RMB.
La société se conforme strictement aux exigences pertinentes des normes comptables et effectue des tests de dépréciation à chaque date de clôture du bilan pour les stocks présentant des signes de dépréciation, tels que le prix de dépôt des articles vendus, le prix de vente des articles comparables environnants et la stratégie de vente de la société. Les réserves de prix à la baisse des stocks constituées en 2020 seront principalement concentrées dans la région de Suzhou. En 2021, l’épidémie de covid – 19 s’est répétée, la politique de financement a été resserrée, la concurrence dans la région où se trouve la compagnie a augmenté et la pression sur les ventes du projet a augmenté, de sorte que la compagnie a de plus retiré les réserves de prix à la baisse pour les projets immobiliers connexes à la fin de 2021.
La méthode et le processus d’essai de dépréciation adoptés par la société pour les stocks sont cohérents au fil des ans et conformes aux dispositions pertinentes des normes comptables. Il n’y a pas eu de retrait imprudent et prématuré de la provision pour dépréciation des stocks au cours de la période précédente.
Effectuer une auto – inspection complète des stocks, des travaux de construction en cours, des actifs contractuels et d’autres conditions pertinentes de l’entreprise afin de vérifier s’il y a des signes de dépréciation et, le cas échéant, signaler davantage les risques pertinents.
L’entreprise a procédé à une auto – inspection complète des stocks, des travaux de construction en cours et des actifs contractuels. À la date de la réponse à la présente lettre, la compagnie n’a pas constaté que la valeur nette variable des stocks était inférieure au coût comptable, à l’exception des articles mentionnés dans (1) Meiyu lanting, Meiyu Huating et d’autres articles similaires, en combinaison avec le prix de dépôt des ventes du projet obtenu, Le contrat de vente, le prix de vente des bâtiments comparables environnants, le coût du projet et les prévisions pertinentes. Au cours de la période postérieure à la date de clôture du bilan, la société a continué de prêter attention à l’évolution du prix de vente des stocks et des biens d’investissement, et a constaté qu’il y avait des signes de dépréciation de certains biens d’investissement. La société a comptabilisé la perte de valeur des actifs conformément aux exigences pertinentes des normes comptables pour les entreprises commerciales. Pour plus de détails, voir l’annonce sur le retrait de la provision pour dépréciation des actifs en 2021.
Question 2. L’annonce indique que l’une des raisons de la perte anticipée de la compagnie au cours de la période visée par le rapport est que certains projets n’ont pas commencé, la construction et les ventes prévues, ce qui a entraîné une baisse des revenus et des bénéfices. Demander à l’entreprise: (1) de fournir des informations supplémentaires sur le démarrage, la construction et les ventes spécifiques des principaux projets et d’analyser les raisons spécifiques pour lesquelles les progrès n’ont pas été aussi rapides que prévu; Compte tenu des problèmes susmentionnés et de la situation d’entreprises comparables dans le même secteur, expliquer en détail les raisons et le caractère raisonnable de la forte baisse des revenus d’exploitation et analyser s’il existe une nouvelle tendance à la baisse et des risques.
Réponse de l’entreprise:
Fournir des informations supplémentaires sur le démarrage, la construction et les ventes spécifiques des principaux projets et analyser les raisons spécifiques pour lesquelles les progrès n’ont pas été aussi rapides que prévu;
En 2021, les principaux projets de la société qui remplissent les conditions de report des revenus comprennent le projet shengting Garden à Tianjin, le projet mei’An Ying County, le projet Tianjin Bay et le projet liufengya Yard à Suzhou. Les détails sont les suivants:
Superficie disponible à la vente 2021 année 2021 nom du projet type d’entreprise État du projet (m2) Superficie prévue superficie réelle des ventes (m2) (m2)
Tianjin shengting Garden Commodity House and Commercial Residence have been completed and delivered, 106700 26 800 20 700
Le commerce n’a pas encore commencé
Tianjin mei’An Ying County Commodity Housing completed and delivered 53 800 84 000 49 000
Tianjin Tianjin Bay commercial Housing and Commercial part completed 214400 39 000 55 100
Suzhou liufengya Institute Commodity House has been completed and delivered 29 400, 154000, 143000
Tous les projets susmentionnés ont été achevés et occupés au cours de l’année et tous les efforts sont déployés pour promouvoir la vente et le remboursement des maisons restantes. La construction et les ventes de l’entreprise ont été inférieures aux prévisions, principalement en raison des raisons suivantes:
1 la situation de l’industrie immobilière demeure grave
En 2021, dans le cadre de l’orientation « logement non frit », au cours du premier semestre de l’année, l’environnement de financement et de crédit des entreprises immobilières s’est quelque peu resserré. Au cours du second semestre de l’année, avec le refroidissement continu du marché, la politique de crédit immobilier est restée stricte, l’environnement du marché et de la finance auquel l’entreprise est confrontée n’est toujours pas optimiste, ce qui a affecté les ventes de projets de l’entreprise et n’a pas atteint le niveau de revenu prévu.
2 baisse du prix de vente du projet
Dans le cadre d’une politique intensive de réglementation immobilière, les prix de vente des différentes villes fluctuent considérablement. Du point de vue de la structure de la réserve de projet, tous les projets de la société sont distribués dans les villes de Tianjin et Suzhou. En raison de la politique de contrôle des prix adoptée à Suzhou et Tianjin, la vitesse et le prix des ventes de projets ont été affectés dans une certaine mesure, et le prix de dépôt des projets régionaux n’a généralement pas atteint les attentes. En 2021, sous l’influence de la politique et de l’épidémie, la situation du marché a continué de baisser. Afin d’accélérer le remboursement en espèces du projet, la société a intensifié ses efforts de promotion en 2021 et a réduit les prix de vente des produits en vente à Suzhou et à Tianjin, ce qui a eu une incidence sur les revenus contractuels prévus.
3 ajustement du plan de construction de certains projets
En 2021, la compagnie a activement encouragé la construction du projet et, sous la pression du Service de la dette, a assuré la construction stable du projet en construction par le financement, le roulement du capital et l’Organisation raisonnable du cycle de construction. Toutefois, en raison de la situation générale et de la situation épidémique de l’industrie immobilière, du changement de nature du projet et de l’ajustement de la planification, etc.
