Les fondamentaux ne se sont pas réchauffés et les politiques ont été renforcées. Bien que le côté politique ait pris de l’ampleur, les fondamentaux actuels de l’industrie ne se sont pas réchauffés. Les données sur les ventes sont toujours au plus bas niveau historique, les ventes de Q1 des entreprises immobilières ont chuté de 47,1% d’une année sur l’autre; La superficie cumulée des ventes résidentielles dans 300 villes a diminué de – 45,5% d’une année sur l’autre. Le marché foncier est resté calme, avec une baisse de 63,9% d’une année sur l’autre de la surface de construction de 300 maisons résidentielles Q1. Les principales entreprises qui ont augmenté la valeur des biens Q1 sont principalement des entreprises centrales nationales, avec des avantages évidents dans l’acquisition de terrains. Le financement global n’est toujours pas optimiste, le montant total du financement obligataire Q1 a diminué de 44% d’une année sur l’autre. L’assouplissement des politiques à l’extrémité de la demande dans toutes les régions s’est produit comme des pousses de bambou, couvrant les capitales provinciales de troisième et quatrième niveaux jusqu’aux capitales provinciales de deuxième niveau. Nous pensons que l’assouplissement des politiques à l’extrémité de la demande n’est qu’un début dans le contexte actuel de très mauvaises fondamentaux, et nous espérons que les efforts d’assouplissement des politiques de suivi continueront d’augmenter.
Comprendre le déclin et la renaissance des actions immobilières sous deux angles:
Du point de vue du jeu, l’orientation de la politique détermine le rendement excédentaire. Au cours du premier semestre de l’année 16 – 21, la prospérité de l’industrie dans son ensemble était élevée, les politiques étaient naturellement plus strictes et moins larges, et les actions immobilières étaient censées perdre. De ce point de vue, la raison de cette augmentation est évidemment que les fondamentaux ont dépassé les attentes, brisé la limite inférieure de la boîte, les fondamentaux de l’immobilier ont perdu la ténacité du passé, et le ton de la politique a changé avec certitude.
Du point de vue de la valeur, la direction du changement de la marge bénéficiaire et du ratio de levier détermine la direction de l’évaluation. Depuis 16 ans, le problème de l’évaluation continue des actions immobilières est enraciné dans la financiarisation excessive dans le mode de chiffre d’affaires rapide. L’effet de levier des entreprises immobilières conduit à l’augmentation de l’effet de levier réel et à l’augmentation du volume interne de l’industrie conduit à la baisse du taux de profit. De ce point de vue, la raison de cette augmentation est la sortie du mode de rotation rapide, l’amélioration du mode entraîne une augmentation des bénéfices d’acquisition et une diminution de l’effet de levier réel, et la raison de la réparation de l’évaluation apparaît.
Déduction du marché immobilier sous deux angles:
Perspective du jeu: il n’y a pas besoin d’autres hypothèses, la condition fondamentale est que le marché foncier ne se réchauffe pas, la terre n’est pas chaude, le marché n’est pas froid. Les petites entreprises publiques à faible valeur de marché pb et les entreprises privées à amélioration marginale sont les meilleures options, et nous nous attendons à ce qu’il s’agisse de la perspective principale du deuxième trimestre.
Perspective de valeur: plus d’espace mais un peu plus d’hypothèses, besoin d’attendre. À l’ère lente, la transformation du modèle d’entreprise est plus importante que l’augmentation et la diminution de la part de marché à court terme. Le nouveau modèle apporte un nouveau cycle, et les actions immobilières actuelles sont au début du nouveau cycle. Après la réduction des différences d’évaluation intraplaque, les entreprises immobilières en transition à cycle lent qui ont l’intention et la capacité d’accroître l’effet de levier devraient être confrontées à une réévaluation.
Conseils d’investissement: la terre n’est pas chaude, le marché n’est pas froid, aplatir pb, puis augmenter le leader. Du point de vue du jeu, il est suggéré d’accorder une attention particulière aux entreprises privées relativement sûres et aux petites et moyennes entreprises centrales d’État. La norme la plus directe est que pb est inférieur à 1. Il est nécessaire d’accorder une attention particulière à la chaleur des terres, à la chaleur des terres et au froid du marché. Du point de vue de la valeur, l’amélioration du modèle de mise en page doit attendre que la différence de pb diminue et que la « montée en eau et la hauteur du navire » entraînent une deuxième augmentation. Les principales entreprises immobilières de haute qualité avec un « roulement lent », l’intention d’augmenter l’effet de levier et la capacité d’augmenter l’effet de levier sont privilégiées. Il est recommandé de prêter attention à Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383)
Conseils sur les risques: les fondamentaux de l’industrie ont diminué plus que prévu, mais l’intensité de la politique n’a pas été aussi forte que prévu, et les progrès de l’amélioration de la structure de l’industrie n’ont pas été aussi rapides que prévu.
