Questions:
Le Bureau de statistique publie les données sur les investissements immobiliers et les ventes de janvier à mars. Parmi eux, les ventes de logements commerciaux se sont élevées à 2 965,5 milliards de RMB, en baisse de 22,7% par rapport à l’année précédente; Les ventes de logements commerciaux ont atteint 310,46 millions de mètres carrés, en baisse de 13,8% par rapport à l’année précédente; Les investissements dans le développement immobilier se sont élevés à 277,65 milliards de RMB, en hausse de 0,7% par rapport à l’année précédente; La superficie des nouveaux bâtiments en construction est de 298,83 millions de mètres carrés, en baisse de 17,5% par rapport à l’année précédente; La superficie des maisons achevées s’élève à 169,29 millions de mètres carrés, en baisse de 11,5% par rapport à l’année précédente.
Guoxin Real Estate points de vue: 1) Les données sur les ventes continuent de baisser, la direction de l’assouplissement des politiques est claire et doit encore être efficace. Le montant des investissements et le rendement des fonds en place se sont détériorés, principalement en raison de l’impact de l’épidémie et de la baisse des ventes. La baisse du démarrage et de l’achèvement a continué d’augmenter, et la pression au deuxième trimestre devrait encore être importante. Conseils en matière d’investissement: la baisse de l’immobilier au cours de ce cycle est différente de celle de l’histoire et n’est plus la « maladie de la raison » du resserrement des politiques. L’ampleur de la baisse des données, le pessimisme prévu et les difficultés de l’industrie et des entreprises sont sans précédent. La raison en est la financiarisation excessive causée par le mode de « rotation rapide» de 2016 à 2021, qui s’est effondré après l’explosion de la surveillance à la baisse et à l’avance des ventes depuis le deuxième semestre de 2021. Par conséquent, il n’est pas nécessaire de s’inquiéter des mesures de relance qui vont trop loin et de croire que les « Médicaments puissants » sont en route. Nous croyons fermement qu’il s’agit d’une bonne occasion d’attribuer des actions immobilières et que les rendements excédentaires continueront d’être déduits. Du point de vue du jeu, la terre n’est pas chaude, le marché n’est pas froid; Du point de vue de la valeur, le modèle de disposition s’est amélioré et la « montée en flèche » a entraîné une deuxième hausse. Il est recommandé de prêter attention à Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) Conseils sur les risques: les politiques sont plus strictes que prévu; L’épidémie et d’autres facteurs ont fait baisser les fondamentaux de l’industrie plus que prévu; Les événements liés au risque de crédit des sociétés immobilières ont eu un impact plus important que prévu.
Commentaires:
La tendance à la baisse des données sur les ventes s’est poursuivie et l’orientation de l’assouplissement des politiques est claire et doit encore entrer en vigueur.
Les ventes ont continué de baisser. De janvier à mars 2022, les ventes de logements commerciaux ont totalisé 29655 milliards de RMB, soit – 22,7% d’une année sur l’autre, en baisse de 3,4 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente; La superficie totale des ventes s’est élevée à 310,46 millions de m2, soit – 13,8% d’une année sur l’autre, en baisse de 4,2 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. En mars 2022, les ventes de logements commerciaux se sont élevées à 1 419,6 milliards de RMB, soit – 26,2% d’une année sur l’autre, en baisse de 6,9 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente; La superficie des ventes a été de 153,43 millions de m2, soit – 17,7% d’une année sur l’autre, en baisse de 8,1 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. Nous pensons que l’épidémie qui a commencé à se propager en mars a eu un impact sur les ventes immobilières, d’une part, a affecté l’ouverture du marché des ventes, d’autre part, a aggravé le sentiment d’attente des acheteurs de maisons.
L’orientation claire de l’assouplissement des politiques n’a pas encore pris effet. Le prix de vente moyen de l’immobilier a continué de baisser. De janvier à mars 2022, le prix de vente moyen de l’immobilier commercial était de 9 552 yuan / m2, soit – 10,4% d’une année sur l’autre; En mars 2022, le prix de vente moyen du logement commercial était de 9 252 yuan / m2, soit – 10,3% de la même année. Étant donné que la performance du marché des ventes de troisième et quatrième niveaux n’est pas aussi bonne que celle de la première et de la deuxième ligne, la baisse du prix moyen des ventes n’est pas due à des facteurs structurels, mais reflète davantage le comportement des entreprises immobilières à la baisse des prix des ventes, le marché est toujours déprimé. Bien que de nombreuses mesures aient été prises depuis mars pour assouplir les restrictions à l’achat et à l’emprunt et réduire le taux d’intérêt des prêts immobiliers afin de promouvoir la demande d’achat de logements, l’intensité et la portée de la politique actuelle sont encore limitées par rapport à 2014, et nous croyons que le « médicament puissant » est sur la voie.
Le montant des investissements et le rendement des fonds en place se sont détériorés, principalement en raison de l’impact de l’épidémie et de la baisse des ventes.
L’investissement dans le développement est marginal. De janvier à mars 2022, le montant cumulé des investissements dans le développement immobilier s’élevait à 277,65 milliards de RMB, soit + 0,7% d’une année sur l’autre, soit 3,0 points de pourcentage de moins que la valeur précédente. Du point de vue de la valeur mensuelle unique, le montant des investissements réalisés dans le développement immobilier en mars 2022 s’élevait à 13266 milliards de RMB, soit – 2,4% d’une année sur l’autre, en baisse de 6,1 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. Dans le cas où le marché foncier n’a pas encore repris, l’investissement dans le développement dépend principalement de l’investissement dans la construction et l’installation. Nous pensons que l’épidémie de mars a eu un certain impact sur la construction immobilière.
La baisse des fonds disponibles s’est accrue. De janvier à mars 2022, le capital versé par les entreprises immobilières s’élevait à 385,9 milliards de RMB, soit – 19,6% d’une année sur l’autre, en baisse de 1,9 point de pourcentage par rapport à la valeur précédente. Du point de vue de la valeur d’un seul mois, le capital versé par les entreprises immobilières en mars 2022 s’élevait à 13016 milliards de RMB, soit – 23,0% d’une année sur l’autre, en baisse de 5,3 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. Démonter la source de capital de l’entreprise immobilière, de janvier à mars 2022, la proportion du remboursement des ventes (dépôt et perception anticipée + prêt hypothécaire personnel) dans la source de capital est de 48,8%, et l’attraction du Fonds en place est réduite à – 14,7%; Alors que les prêts chinois représentaient 14,5% des sources de financement, l’effet de levier sur les fonds en place est tombé à – 3,6%. La reprise du financement par prêt est lente, les entreprises immobilières continuent de dépendre fortement des recettes de vente et sont plus touchées par la baisse des ventes.
La baisse du démarrage et de l’achèvement a continué d’augmenter et la pression au deuxième trimestre devrait rester forte.
À l’exception de l’impact de l’épidémie, les travaux de construction ont continué d’être vulnérables en raison de l’insuffisance des stocks de terres et du fait que les ventes n’ont pas encore été inversées. De janvier à mars 2022, la superficie totale des nouveaux travaux de construction a atteint 298,83 millions de mètres carrés, soit – 17,5% d’une année sur l’autre, en baisse de 5,3 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. Du point de vue de la valeur d’un seul mois, en mars 2022, la superficie des nouveaux travaux de construction s’élevait à 14871 milliards de RMB, soit – 22,2% d’une année sur l’autre, en baisse de 10,1 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. À la fin de l’achèvement, le déclin marginal est évident. De janvier à mars 2022, la superficie totale achevée s’élevait à 169,29 millions de mètres carrés, soit – 11,5% d’une année sur l’autre, en baisse de 1,7 point de pourcentage par rapport à la valeur précédente. Sur une base mensuelle, la superficie achevée en mars 2022 était de 47,29 millions de m2, soit – 15,5% d’une année sur l’autre, en baisse de 5,7 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente.
En ce qui concerne Q2, on s’attend à ce que les ventes, les démarrages et les fonds en place demeurent faibles. Si l’épidémie s’atténue et que la construction peut se poursuivre normalement, l’investissement peut se stabiliser à un faible niveau et le taux de croissance de l’achèvement devrait également être corrigé au fond. Mais du point de vue de l’économie, des finances, de l’emploi et d’autres aspects de l’impact, la pression de la chaîne immobilière au deuxième trimestre est encore importante.
Conseils en matière d’investissement:
Le cycle descendant de l’immobilier est différent du cycle descendant de l’histoire et n’est plus la « maladie de la raison » du resserrement des politiques. L’ampleur de la baisse des données, le pessimisme prévu et les difficultés de l’industrie et des entreprises sont sans précédent. La raison en est la financiarisation excessive causée par le mode de « rotation rapide» de 2016 à 2021, qui s’est effondré après l’explosion de la surveillance à la baisse et à l’avance des ventes depuis le deuxième semestre de 2021. Par conséquent, il n’est pas nécessaire de s’inquiéter des mesures de relance qui vont trop loin et de croire que les « Médicaments puissants » sont en route. Nous croyons fermement qu’il s’agit d’une bonne occasion d’attribuer des actions immobilières et que les rendements excédentaires continueront d’être déduits. Du point de vue du jeu, la terre n’est pas chaude, le marché n’est pas froid; Du point de vue de la valeur, le modèle de disposition s’est amélioré et la « montée en flèche » a entraîné une deuxième hausse. Il est recommandé de prêter attention à Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383)
Conseils sur les risques:
1. Politiques plus strictes que prévu; 2. La situation épidémique et d’autres facteurs ont fait baisser les fondamentaux de l’industrie plus que prévu; 3. Les événements liés au risque de crédit des entreprises immobilières ont eu un impact plus important que prévu.
