Principaux points de vue
Dans l’environnement actuel du marché, comment la tendance des politiques immobilières de suivi évoluera – t – elle? Nous pensons que la pression sur le capital des entreprises immobilières est atténuée par l’urgence de l’ajustement politique actuel.
Assouplissement de la demande ajustement de l’offre. En 2008 et 2014, les principales politiques d’assouplissement de l’immobilier ont été mises en œuvre du côté de la demande. Le 21q4 a commencé principalement sur la base de l’explosion concentrée du risque de dette des entreprises immobilières ou de la croissance économique. Par conséquent, la politique tiendra davantage compte de l’ajustement du point de vue de la satisfaction des fonds raisonnables des entreprises immobilières d’abord, puis de l’ajustement du côté de la demande, et l’ajustement du côté de la demande sera principalement l’ajustement fin local. Nous pensons que la politique immobilière est passée du renflouement à la promotion active. Il existe deux politiques qui peuvent être utilisées dans la boîte à outils politique actuelle: la politique étroite est encore dominée par la politique des « cinq limites», principalement en ce qui concerne le niveau d’énergie urbaine et les détails de la politique. Tout d’abord, le niveau d’énergie de la ville s’étendra progressivement de la couverture des troisième et quatrième niveaux et de la couverture des deuxième niveaux faibles aux villes de deuxième niveau fortes, en mettant l’accent sur le suivi des politiques des villes de deuxième niveau fortes comme Chengdu, Xiamen, Wuhan et Hangzhou. Deuxièmement, les détails de la politique seront modifiés, par exemple en ce qui concerne la limitation des prêts, les deux ensembles de zones qui ont été améliorés ou qui peuvent bénéficier du premier ensemble de la proportion d’acompte, le retrait du Fonds d’accumulation pour compenser le premier paiement, etc. En ce qui concerne les politiques générales, 1) La libéralisation des qualifications des nouveaux citoyens en matière d’achat de logements et l’expansion de la demande. Ajustement de la surveillance des fonds de pré – vente. En ce qui concerne les prêts aux entreprises immobilières, accroître les prêts des institutions financières à l’immobilier et élargir la gamme des entreprises immobilières émettrices d’obligations, etc. AMC entry acquisition issues Project. Encourager les entreprises locales appartenant à l’État à participer à certaines entreprises immobilières.
L’efficacité des politiques du côté de la demande est – elle forte ou faible? Nous pensons que de fort à faible peut être résumé comme suit: assouplissement global des restrictions à l’achat → assouplissement des restrictions au prêt (réduction de la proportion d’acompte → réduction du taux d’intérêt du prêt immobilier) → assouplissement partiel des restrictions à l’achat → augmentation de l’espace de limitation des prix → assouplissement des restrictions à la vente → politiques d’incitation à l’achat de logements pour les talents et la population → réduction des taxes de transaction, etc.
Comment l’industrie immobilière et le paysage concurrentiel changeront – ils à l’avenir? L’ancien modèle de croissance rapide par un effet de levier élevé et un chiffre d’affaires élevé n’est pas viable dans l’environnement actuel du marché. L’augmentation de l’échelle n’est pas la demande principale des entreprises immobilières. L’accent est mis davantage sur la sécurité et la gestion stable. L’ensemble de l’industrie est également en train de se transformer en une industrie saine, stable et axée sur la gestion et l’exploitation. Le modèle de concurrence de l’industrie sera optimisé et, à l’avenir, la proportion d’entreprises publiques centrales et d’entreprises privées à haut niveau financées sans heurt dans l’industrie immobilière augmentera considérablement. Dans le passé, la part des entreprises privées était plus élevée, tant du point de vue de l’échelle d’acquisition que de l’échelle des ventes. Mais nous nous attendons à ce que la part de marché passe progressivement de 70% à 40% à l’avenir. Depuis le deuxième semestre de 2021, les entreprises privées de logement sont fréquemment touchées par des orages, et leur part des ventes et de l’acquisition de terrains diminuera progressivement. Avec la fin de la période de crise actuelle, le marché s’accélérera. Les entreprises d’État centrales dont le risque de crédit est faible, les canaux de financement sont ouverts, la sécurité est élevée et les flux de trésorerie sont stables bénéficieront davantage de l’assouplissement des politiques et de la reprise du marché immobilier, afin de maintenir une bonne dynamique de développement. En ce qui concerne les entreprises privées de logement, nous pensons qu’une partie des entreprises privées de logement seront liquidées, tandis que l’autre partie des entreprises privées de logement, bien qu’elles aient réussi à surmonter la crise, sera confrontée à une réduction de l’échelle future en raison des dommages causés au crédit, de l’insuffisance du financement, de la vente possible d’actifs et du ralentissement des investissements en période de crise. Dans l’ensemble, les entreprises publiques centrales: la part des ventes des entreprises privées passera progressivement de 3: 7 à environ 6: 4.
Dans quelle mesure le secteur immobilier a – t – il encore de la place pour augmenter? Nous pensons qu’il s’agit encore d’une bonne fenêtre de configuration et qu’il y aura de fréquentes possibilités de hausse au deuxième trimestre. Lorsque les villes de deuxième niveau ont commencé à ajuster leurs politiques, nous pensons qu’elles peuvent être considérées comme la fin de ce cycle d’ajustement. Du point de vue des cycles précédents, le cours des actions s’est essentiellement matérialisé après la mise en œuvre des politiques. Nous croyons que le taux approximatif d’ajustement de la politique se produira de la fin d’avril à mai et qu’il y a une forte probabilité que la fin des ventes se produise en juin. Du point de vue de l’espace d’augmentation, l’espace d’augmentation des entreprises immobilières à haut crédit avec des fondamentaux solides et un financement lisse est plus grand. Plus précisément: le premier niveau est l’aménagement national des principales entreprises immobilières des entreprises publiques centrales. Au cours de la dernière étape, le cours des actions des entreprises d’État centrales a été relativement supérieur, la logique de base étant que les entreprises d’État centrales endossées par le financement, le capital, les terres, les ventes et d’autres avantages importants en matière de ressources. Nous pensons que la logique initiale de ce type d’entreprise immobilière est encore lisse, d’une part, elle bénéficie d’une plus grande restauration de la politique, d’autre part, elle est plus sûre des ventes et des performances futures, et le risque de fluctuation du cours des actions causé par le jeu de politique à court terme est plus faible. β Il y aura encore une certaine augmentation du marché, il y aura encore de la valeur d’investissement. Le deuxième niveau est le chef de file régional des entreprises d’État centrales et des entreprises privées de haute qualité. Les flux de trésorerie et les états financiers sont en bon état et l’espace d’augmentation peut être plus grand que le premier niveau. Avec l’augmentation de l’évaluation de certaines entreprises d’État centrales, la performance des cours des actions des entreprises d’État locales sous – évaluées et des entreprises privées locales à haut crédit est également remarquable à la fin de l’année 21. Dans l’ensemble, bien que l’extrémité de la politique ait été assouplie à ce stade, en raison de l’insuffisance relative de la force de la politique, les événements d’assurance des entreprises immobilières se sont poursuivis, le marché n’a pas dissipé les préoccupations concernant la plupart des entreprises immobilières, les entreprises centrales avec de meilleures ventes et un meilleur financement et les entreprises privées à haut niveau de confiance ont un grand espace du point de vue de la recherche de bénéfices sur le plan du capital. Le troisième niveau est celui où l’on peut se concentrer sur l’inversion élastique lorsque les politiques sont plus claires et où les entreprises s’attendent à ce que les bénéfices soient plus importants lorsque les politiques sont mises en oeuvre. Les entreprises immobilières à risque et à haute pression ont connu une forte baisse au début, ou ont libéré la plupart des risques du côté du crédit. Avec l’intensification des efforts du côté de la politique, le rapport risque – rendement de cette partie de l’entreprise augmentera progressivement, ou présentera une plus grande flexibilité. Toutefois, en raison de l’incertitude quant à l’ampleur et au moment de la mise en œuvre de la politique, le moment de l’investissement peut attendre jusqu’à la fin de la politique en mai.
Conseils en matière d’investissement
À l’heure actuelle, il s’agit toujours d’une mauvaise base et d’une politique de jeu assouplie en tant que logique principale. Depuis mars, l’intensification de l’épidémie a gravement affecté les ventes de maisons neuves dans différentes régions, ce qui a entraîné une forte pression sur les objectifs de croissance de l’année entière, et La publication de la politique est en cours. Depuis avril, il est évident que la politique immobilière est entrée progressivement dans la phase d’amélioration de la demande à partir du renflouement, et que les villes où la politique a été mise en place se sont progressivement étendues des villes de troisième et quatrième niveaux aux capitales provinciales de deuxième niveau faibles, et que l’ajustement s’est intensifié, allant de l’assouplissement du crédit, des subventions à l’achat de logements et des prêts préférentiels du Fonds d’accumulation à l’assouplissement des « cinq limites ». Mais dans l’ensemble, du point de vue de la profondeur de l’ajustement des politiques, le « sauvetage » fréquent des villes à faible énergie n’a qu’un effet limité sur le marché; Mais le suivi des villes de haute énergie est un peu insuffisant. En plus du ralentissement du marché, les entreprises immobilières sont toujours confrontées à une forte pression sur le capital, le soutien initial au crédit n’est pas en place, le premier semestre de 2022 a atteint un Sommet du Service de la dette à l’étranger, la pression se concentrera sur avril, juin et juillet, et certaines entreprises qui ont une forte pression sur le capital dans les mois suivants peuvent encore avoir des événements de risque de crédit. Avec l’augmentation de la pression à la baisse sur le marché du logement dans certaines villes, le risque de crédit de certaines entreprises immobilières a de nouveau éclaté, de sorte que nous pensons qu’il y a encore de la place pour approfondir l’ajustement au niveau local de l’offre et de la demande et au niveau du capital des entreprises immobilières. Nous pensons que nous pouvons nous concentrer sur la question de savoir si le ralentissement du marché, tel qu’il ressort des données du Bureau de statistique publiées le 18 avril, répond aux attentes, et nous espérons que la portée et l’intensité de la politique immobilière de suivi continueront de s’améliorer. Il est suggéré de mettre l’accent sur le suivi des politiques dans les villes de deuxième rang comme Chengdu, Xiamen, Wuhan et Hangzhou. Tout au long de l’année, compte tenu du fait que les ventes en sont encore au stade de la construction du fond, que la pression sur le capital des entreprises immobilières est encore forte et que la confiance est insuffisante, on s’attend à ce que la stabilisation du côté de l’investissement accuse un retard par rapport au côté des ventes. Dans un scénario optimiste, même si le côté des ventes s’est stabilisé progressivement à la fin du deuxième trimestre (probablement en juin), ce qui a entraîné une amélioration du côté du capital des entreprises immobilières, la remise en état du côté de l’investissement, comme l’acquisition de terrains et le démarrage, sera reportée au deuxième semestre. Dans le contexte d’une « croissance stable » et d’une « prévention des risques », on s’attend à ce que l’amélioration des politiques se poursuive tout au long de l’année et qu’elle se produise tôt ou tard.
Du point de vue de l’investissement dans le secteur, il s’agit encore d’une bonne période de configuration. Nous pensons que nous pouvons prêter attention à trois niveaux d’entreprises sous – jacentes: le premier niveau est l’entreprise immobilière de premier plan de l’entreprise d’État centrale avec une disposition nationale, qui a obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficiera encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta. Il est suggéré de prêter attention à Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Le deuxième niveau est le chef de file régional des entreprises d’État centrales et des entreprises privées de haute qualité. Par rapport au premier niveau, le niveau d’attention est plus faible, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est meilleure. Il est recommandé de prêter attention à jianfa international, Yuexiu Real Estate et Mei Real Estate Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Le troisième niveau est celui qui peut prêter attention à l’inversion élastique après que la politique est plus claire. Il est suggéré de prêter attention à Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656)
Conseils sur les risques:
Les effets des politiques n’ont pas été aussi bons que prévu; Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
