La réglementation globale de l’industrie immobilière en 2021 a entraîné une différenciation plus rapide entre les entreprises publiques et les entreprises privées, de sorte que les sociétés de développement immobilier ont été classées par nature d’entreprise cette année.
Avec la mise en place de trois lignes rouges, la concentration des prêts, l’approvisionnement centralisé en terres et d’autres politiques de réglementation, la superposition des fonds de pré – vente pour renforcer la surveillance, la situation de trésorerie des entreprises immobilières est devenue cruciale. Sous l’influence de la crise du crédit causée par la tempête de tonnerre dans certaines entreprises privées, la capacité de financement des entreprises publiques et des entreprises privées est évidemment divisée, et la baisse de la confiance des acheteurs dans les entreprises privées a également entraîné une nouvelle pression sur les ventes des entreprises privées. Par conséquent, cette année, nous classons les entreprises immobilières en fonction de la nature de l’entreprise par l’intermédiaire des entreprises publiques / privées, et nous étudions la tendance au changement de l’industrie immobilière en 2021 par comparaison horizontale.
Dans l’ensemble, sept entreprises centrales de l’échantillon ont réalisé un chiffre d’affaires de 131,15 milliards de RMB en 2021, en hausse de 21,1% par rapport à l’année précédente; Cinq entreprises privées de l’échantillon ont réalisé un chiffre d’affaires de 1 096,2 milliards de RMB, en hausse de 19,5% par rapport à l’année précédente. La forte augmentation des revenus est principalement due à la forte augmentation des ventes en 17 – 18 ans, tandis que le règlement accuse un retard de 2 – 3 ans par rapport aux ventes. Les données historiques montrent que: (1) Le taux de croissance des revenus des entreprises publiques est plus stable, tandis que celui des entreprises privées est plus volatil; Après 2020, le taux de croissance des revenus des entreprises publiques a commencé à dépasser celui des entreprises privées.
Du point de vue des entreprises immobilières spécifiques, (1) tous les revenus des entreprises immobilières de l’échantillon ont augmenté, la plupart des entreprises immobilières ont augmenté au même rythme que l’année précédente, se maintenant à environ 15 – 30%. Les entreprises immobilières à revenu plus élevé ont un taux de croissance plus faible et les entreprises immobilières à revenu plus faible ont un taux de croissance plus élevé. Xuhui Holding Group, Lvcheng China et Mei Real Estate ont enregistré une croissance des revenus de plus de 50% et une augmentation par rapport à l’année précédente. Le taux de croissance de Seazen Holdings Co.Ltd(601155)
Dans l’ensemble, la marge brute après impôt des entreprises publiques et privées a continué de baisser depuis 2018, sous l’influence des prix élevés et des politiques de plafonnement des prix de 17 à 18 ans. La marge bénéficiaire brute des entreprises centrales nationales est toujours légèrement supérieure à celle des entreprises privées, mais depuis 2019, la marge bénéficiaire brute des entreprises privées des entreprises centrales nationales a été réduite à moins de 0,6 PCT, ce qui est similaire à l’heure actuelle. En 2021, la marge brute moyenne des entreprises centrales de l’échantillon était de 18,3%, en baisse de 2,5 PCT par rapport à l’année précédente; La marge brute moyenne des entreprises privées de l’échantillon était de 17,9%, en baisse de 2,4 PCT par rapport à l’année précédente. Étant donné que la plupart des terres à prix élevé acquises en 17 – 18 ans ont été réglées, on s’attend à ce que la marge brute atteigne son niveau le plus bas après 23 ans, puis qu’elle se stabilise lentement à mesure que la marge brute d’acquisition augmente au cours des 21 prochaines années.
En ce qui concerne les entreprises immobilières spécifiques, à l’exception de jianfa International Group, toutes les autres entreprises immobilières de l’échantillon ont vu leur marge brute après impôt diminuer d’une année sur l’autre. La marge bénéficiaire brute après impôt de cr Land, Longhu Group et China Overseas Development est restée supérieure à 20%, la marge bénéficiaire brute des activités commerciales de cr Land et Longhu Group étant plus élevée que celle de l’ensemble du Groupe, et la marge bénéficiaire brute après impôt de China Jinmao, China Construction Development International Group, Greentown China et biguiyuan est tombée en dessous de 16,5%. À partir de la baisse de 2021, la baisse du développement de la Chine à l’étranger, China Vanke Co.Ltd(000002)
Conseils en matière d’investissement et conseils en matière de risques
Suggestion d’investissement: maintenir la cote « surpoids » du secteur du développement immobilier.
L’épidémie a eu des répercussions répétées sur les fondamentaux, l’assouplissement des politiques a continué de progresser et la cote « surpoids » du secteur du développement immobilier a été maintenue. Nous pensons qu’il s’agit d’un cycle d’assouplissement des politiques à grande échelle et d’un marché bêta. Les entreprises immobilières dotées d’une bonne qualité de crédit, d’une liquidité abondante et de réserves foncières suffisantes sont les principales orientations de sélection. Attention recommandée: a share Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Vanke a Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) H share Overseas Development of China, Green City China, China Resources Land, Longhu Group, China Jinmao, Xuhui Holding Group, China Overseas Hongyang. Gestion immobilière: biguiyuan service, China Resources Vientiane, Green City Service, Poly Property, Yongsheng Life service, JinKe service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Conseils sur les risques:
La rapidité et la mise en œuvre des politiques n’ont pas été aussi rapides que prévu. Si l’assouplissement ultérieur de la politique du côté de la demande et le suivi du nombre de villes ne répondent pas aux attentes, la superficie des ventes de maisons neuves et les prix de vente peuvent continuer à baisser.
Les fondamentaux continuent de descendre et provoquent une réaction en chaîne. Si les prix de vente continuent de baisser, cela affectera considérablement les attentes des acheteurs, ce qui déclenchera un cercle vicieux d’offre excédentaire résultant de la vente, tandis que la situation des remboursements des entreprises immobilières se détériorera davantage.
L’impact répété de l’épidémie a dépassé les attentes. Si l’épidémie se poursuit et entraîne la fermeture de la Ville, les ventes de maisons neuves stagneront.
