Le Bureau national de statistique publie des informations sur les investissements et les ventes dans le développement immobilier national de janvier à mars 2022. La superficie des ventes en mars a été de 153 millions de m2, en baisse de 17,7% par rapport à l'année précédente (valeur précédente: - 9,6%); Le montant des investissements dans le développement est de 1,33 billion de RMB, en baisse de 2,4% par rapport à l'année précédente (valeur précédente: 3,7%); La superficie des nouveaux chantiers s'élève à 149 millions de m2, en baisse de 22,2% par rapport à l'année précédente (valeur précédente: - 12,2%).
Commentaires
1. Ventes de logements commerciaux:
Les ventes ont connu la plus forte baisse d'un mois depuis l'épidémie au début des 20 dernières années. Le marché réel est encore relativement déprimé et la situation du marché en termes de prix pour le volume est devenue de plus en plus évidente. En ce qui concerne la superficie des ventes, la superficie des ventes de logements commerciaux dans tout le pays en mars était de 153 millions de m2, en baisse de 17,7% par rapport à l'année précédente, avec une augmentation de 8,1 points de pourcentage par rapport au mois précédent, dont la superficie des ventes résidentielles a chuté de 23,2%. Sous l'influence du ralentissement continu du marché, de l'effet général des politiques antérieures et de l'aggravation de l'épidémie soudaine, les ventes d'un mois ont atteint la plus forte baisse depuis l'épidémie de janvier à février 2020, et la croissance négative à deux chiffres est conforme à nos attentes. D'un point de vue régional, les régions de l'Est et du Nord - Est ont été touchées de façon significative par l'épidémie en mars, la superficie des ventes a augmenté de - 23,8% et - 40,8% d'une année sur l'autre, avec une baisse de 6,0% et 27,7% respectivement. La croissance a été de - 9,2% dans le Centre et de - 14,6% dans l'Ouest, avec des baisses respectivement de 7,0 et 11,3 points de pourcentage. En ce qui concerne le montant des ventes, le montant des ventes nationales de logements commerciaux en mars était de 1,42 billion de yuans, en baisse de 26,2% par rapport à l'année précédente, en hausse de 6,9 points de pourcentage par rapport au mois précédent. Le prix moyen des ventes a également chuté à 9 252 yuan / plat, en baisse de 6,0% par rapport à l'année précédente et de 10,3% par rapport à l'année précédente. En termes absolus, le prix moyen des ventes est le plus bas depuis l'épidémie de mars 2020, ce qui indique que le marché a continué à « échanger des prix contre des Volumes», ce qui indique que les fondamentaux actuels des ventes immobilières sont encore faibles et que l'effet de la politique d'assouplissement local est moyen à ce stade. Au total, la superficie des ventes au premier trimestre a été de 310 millions de m2, en baisse de 13,8% par rapport à l'année précédente; Les ventes ont atteint 2,96 billions de RMB, en baisse de 22,7% par rapport à l'année précédente; Le prix de vente moyen était de 9 552 yuan / plat, en baisse de 10,4% par rapport à l'année précédente. Nous prévoyons qu'en avril et mai, le marché aura encore besoin d'une protection supplémentaire de la politique. Avec l'assouplissement modéré des restrictions à l'achat et à la vente, la réduction du seuil d'utilisation du Fonds d'accumulation, l'assouplissement continu du crédit, la demande de logement dans certaines villes sera libérée successivement, et La tendance à la baisse des ventes devrait être atténuée. Nous prévoyons que le taux de vente de fin d'année apparaîtra en mai et juin. Nous prévoyons que la zone de vente en 2022 sera de - 5,0% ~ 3,5% d'une année sur l
2. Investissement dans le développement immobilier, démarrage et achèvement:
L'investissement est affecté par le ralentissement de la construction et de l'installation, et le taux de croissance devient négatif; La baisse des nouveaux départs s'est considérablement accrue. En mars, le montant des investissements dans le développement était de 1,33 billion de RMB, en baisse de 2,4% par rapport à l'année précédente, et le taux de croissance a diminué de 6,1 points de pourcentage par rapport au mois précédent. Nous pensons que cela est principalement dû à la faiblesse des investissements dans la construction et l'installation. En mars, la zone de construction était de 220 millions de RMB, en baisse de 21,5% par rapport à l'année précédente, et le taux de croissance a diminué de 23,3 points de pourcentage par rapport au mois La nouvelle zone de construction s'élève à 149 millions de m2, en baisse de 22,2% par rapport à l'année précédente, en hausse de 10 points de pourcentage par rapport au mois précédent. D'une part, nous pensons que, dans le contexte de la faiblesse des ventes et de la tension de la chaîne d'investissement des entreprises immobilières, la volonté des entreprises immobilières de commencer de nouvelles activités est restée faible; D'autre part, l'éclosion soudaine a eu un certain impact sur les nouveaux travaux de construction et de construction, et certaines villes ont connu un arrêt évident des travaux en raison de l'éclosion. En ce qui concerne le taux de croissance cumulé, la superficie nouvellement mise en chantier au premier trimestre a atteint 298 millions de yuan RMB, en baisse de 17,5% par rapport à l'année précédente, et le montant des investissements dans le développement immobilier a atteint 2 78 billions de yuan RMB, en hausse de 0,7% par rapport à l'année précédente. Les investissements immobiliers ont continué de croître positivement au premier trimestre, principalement en raison: 1) de la promotion active de la reprise de la construction et de la remise en état des projets de construction à un stade précoce et de la promotion de la construction de projets en cours, sous l'effet de politiques connexes telles que la garantie de livraison. Selon un porte - parole du Bureau national de statistique, les investissements dans des projets immobiliers dont la période de construction est supérieure à un an ont augmenté de plus de 10% au premier trimestre. Avec l'avancement de la construction de projets immobiliers, l'investissement dans les projets de construction et d'installation a augmenté de 0,9% d'une année sur l'autre au cours du premier trimestre, ce qui a entraîné une augmentation de l'investissement immobilier de plus de 0,5%. L'augmentation de la tendance des transactions foncières au quatrième trimestre de l'année dernière a stimulé l'investissement foncier au premier trimestre de cette année, et les dépenses d'achat de terrains au premier trimestre ont entraîné une augmentation de plus de 0,1 point de pourcentage de l'investissement dans le développement immobilier; Depuis cette année, les prix des matériaux de construction, des installations d'ingénierie, etc., ont augmenté plus rapidement, ce qui a entraîné une augmentation nominale des investissements immobiliers dans une certaine mesure. L'IPP est resté élevé depuis mai 2021, en hausse de 8,7% d'une année sur l'autre au premier trimestre. Nous prévoyons une croissance annuelle de - 5,5% des nouveaux projets en 2022 et une croissance annuelle de 2,1% des investissements dans le développement.
L'achèvement a continué de ralentir en mars; On s'attend à ce que les livraisons soient assurées tout au long de l'année et à ce que l'achèvement continue d'augmenter. En mars, la zone d'achèvement était de 47,29 millions de m2, en baisse de 15,5% par rapport à l'année précédente, avec une baisse de 5,7% par rapport au mois dernier. D'une part, nous pensons que la pression sur le capital des entreprises immobilières est encore relativement forte, et certaines entreprises immobilières ont pris L'initiative d'arrêter et de retarder certains projets en fonction de leur propre rythme de sortie et d'entrée de fonds; D'autre part, l'éclosion soudaine a entraîné l'arrêt substantiel de certains projets, ce qui a entraîné un ralentissement relatif à court terme de l'achèvement. Entre - temps, le premier trimestre n'est pas la période de pointe de l'achèvement, la superficie totale de l'achèvement au premier trimestre s'élève à 122 millions de m2, en baisse de 9,8% par rapport à l'année précédente. Nous pensons que l'achèvement prévu en 2022 sera également réduit de haut niveau après la grande année de livraison, mais la livraison doit encore être garantie toute l'année. Nous prévoyons que le taux de croissance de l'achèvement sera de 3,0 ~ 3,1%.
3. Fonds du promoteur:
La baisse des dépenses de logement a de nouveau augmenté, tandis que la baisse des dépenses autres que le logement a légèrement diminué; L'environnement financier interne et externe des entreprises immobilières demeure relativement tendu. En mars, le capital versé par les entreprises immobilières s'élevait à 1 300 milliards de RMB, soit une baisse de 23,0% par rapport à l'année précédente (valeur précédente: - 17,7%); Au premier trimestre, les entreprises immobilières ont versé 3,82 billions de yuans, soit une baisse de 19,6% par rapport à l'année précédente. Le taux de croissance annuel des prêts hypothécaires est de - 32,9% (valeur précédente: - 23,9%), le taux de croissance des dépôts et des avances et le taux de croissance des prêts hypothécaires personnels sont respectivement de - 37,5% et - 22,1%, avec une augmentation de 10,4% et 5,2% respectivement. D'une part, sous l'influence d'un taux de déségrégation plus faible, la pression sur les ventes et les expéditions est encore plus forte; D'autre part, le soutien réel aux prêts hypothécaires est faible. Au cours du premier trimestre, les prêts à moyen et à long terme des résidents ont augmenté de 1,07 billion de RMB, soit 910 milliards de RMB de moins qu'au cours de la même période en 2021, avec une baisse de 46% d'une année sur l'autre. Bien que l'environnement de crédit global soit détendu et que les lignes de prêts hypothécaires soient suffisantes, nous pouvons voir que l'offre globale de prêts immobiliers est supérieure à la demande en raison de la faiblesse des transactions et de la faible demande réelle, de sorte que nous devons encore prêter attention à la situation réelle de la D'après les données publiées par Shell Research Institute, les taux d'intérêt des prêts pour les premier et deuxième logements dans 103 villes clés étaient respectivement de 5,34% et 5,60% en mars 2022, ce qui a entraîné une baisse de 13% et de 15 BP par rapport à l'année précédente, la plus forte baisse mensuelle depuis 2019; La période moyenne de prêt est de 34 jours, soit 4 jours de moins que le mois précédent; Et selon nos statistiques, au moins 17 villes ont réduit leurs acomptes provisionnels. La baisse des fonds non immobiliers s'est légèrement réduite, mais l'amélioration n'est pas évidente, la baisse s'est légèrement réduite à 9,9% (valeur précédente: - 11,0%), l'environnement de financement extérieur des entreprises immobilières est vraiment détendu, mais l'effet n'est pas évident. En ce qui concerne les prêts chinois, la baisse d'une année sur l'autre en mars est restée élevée à 23,5%, en hausse de 2 points de pourcentage par rapport au mois dernier, et le soutien aux prêts de développement ultérieurs devrait encore augmenter. En ce qui concerne l'autofinancement, la baisse a été de 4,8% d'une année sur l'autre en mars, soit 1,4 point de pourcentage de moins que le mois précédent. Selon les données de l'Institut chinois de référence, l'émission d'obligations de crédit, de dettes étrangères, de fiducies et d'ABS dans l'industrie immobilière s'élevait à 105,1 milliards de RMB en mars, avec une baisse annuelle de 23%, mais nettement inférieure à - 60% en février.
Auparavant, les entreprises immobilières ont connu de fréquentes tempêtes de tonnerre, qui se sont superposées de mars à avril pour la période d'échéance de la concentration de la dette des entreprises immobilières. L'appétit de risque des institutions financières et des investisseurs obligataires était encore plus grand que l'impact des politiques, et l'ensemble du financement était encore en cours de réparation lente.
Conseils en matière d'investissement:
Du point de vue de l'effet de la politique immobilière à court terme, l'ajustement actuel de la politique se concentre principalement sur les capitales provinciales de troisième et quatrième niveaux et les capitales provinciales de deuxième niveau faibles, de sorte que l'effet de stimulation sur l'ensemble du marché est limité et que les fondamentaux des ventes demeurent faibles; Selon notre estimation précédente, si nous voulons atteindre l'objectif économique de 5,5% pour l'ensemble de l'année, le taux de croissance de l'investissement immobilier doit être supérieur à 2,1%. Selon le climat actuel du marché, si nous continuons, la pression de l'investissement immobilier global pour l'ensemble de l'année est plus grande; Dans le même temps, les entreprises immobilières sont toujours confrontées à une forte pression financière, le soutien initial au crédit n'est pas en place, l'industrie en avril, juin, juillet sera également confrontée à un pic de remboursement de la dette. Par conséquent, nous croyons que les attentes en matière d'ajustement des politiques de l'offre et de la demande au niveau local et du capital des entreprises immobilières seront encore renforcées, que l'ajustement des politiques passera progressivement du sauvetage à la promotion de l'amélioration de la demande, et que les villes introduites s'étendront progressivement des villes de Troisième et quatrième niveaux et des villes de deuxième niveau faibles à davantage de villes de deuxième niveau, voire à des villes de deuxième niveau fortes, et que l'ajustement et le rythme devraient être encore accélérés. Du point de vue de l'investissement dans le secteur, il s'agit encore d'une bonne période de configuration. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d'État centrales qui ont été mises en place à l'échelle nationale ont obtenu une augmentation de l'évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l'espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, nous pouvons prêter attention à l'inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , biguiyuan. La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s'accélère. Entre - temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post - immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques:
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
