Ventes: la croissance du volume et des prix a continué de baisser et la structure locale s’est légèrement améliorée.
De janvier à mars, la superficie des ventes de logements commerciaux en Chine a diminué de – 13,8% d’une année sur l’autre, soit 4,2% de plus que de janvier à février, dont 18,6% de moins que la superficie des ventes de logements résidentiels; Les ventes ont diminué de – 22,7% d’une année sur l’autre, en hausse de 3,4% par rapport à janvier – février, les ventes résidentielles ayant diminué de 25,6%. La superficie des ventes mensuelles en mars était de – 2,29% en glissement annuel et de – 17,7% en glissement annuel; Le montant des ventes d’un mois était de – 8,2% d’une année sur l’autre et de – 26,1% d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une baisse de 6,9 PTC par rapport à janvier – février, et le montant des ventes d’un mois était le plus faible depuis mars 2020. En mars, le prix de vente mensuel moyen était de 9 252 yuan / plat, soit – 6,0% d’une année sur l’autre et – 10,3% d’une année sur l’autre. La baisse a été légèrement réduite de 0,5 PCT par rapport à janvier – février, mais le prix de vente moyen était le plus bas Depuis près de deux ans. La baisse des prix et le déstockage des entreprises immobilières ont continué.
Sous l’influence d’une forte pression de base, les fondamentaux de l’industrie sont toujours à la baisse, mais la baisse globale de l’indice des ventes reste dans les attentes. Selon notre surveillance, la baisse continue des taux hypothécaires superposés et l’assouplissement de la liquidité depuis l’assouplissement intensif des politiques locales en février (Banque centrale: depuis mars, en raison de la baisse de la demande du marché, les banques de plus de 100 villes du pays ont réduit les taux hypothécaires en fonction de l’évolution du marché et de leurs propres conditions de fonctionnement, avec une marge moyenne de 20 à 60 points de base), La baisse d’une année sur l’autre de la superficie vendue dans les 15 villes relaxantes est passée de – 45% en janvier à – 32% en mars, ce qui est meilleur que dans d’autres villes comparables au cours de la même période. Nous pensons que l’assouplissement des « quatre limites » locales a quelque peu atténué les attentes pessimistes de la demande dans certaines villes et que le marché régional devrait connaître une faible reprise progressive. Toutefois, à l’heure actuelle, la continuité de la reprise globale des ventes est toujours confrontée à l’incertitude des attentes de l’industrie, les points d’inflexion fondamentaux ne sont toujours pas clairs, le taux de reprise ultérieur dépendra de la continuité des politiques de soutien et de la force de suivi.
La croissance des investissements dans le développement s’est ralentie et la baisse des investissements dans les terres s’est ralentie.
De janvier à mars, le montant des investissements réalisés dans le développement immobilier national a augmenté de + 0,7% d’une année sur l’autre, de – 2,4% d’une année sur l’autre et de – 8,5% d’une année sur l’autre en mars. Le taux de croissance d’une année sur l’autre a été supérieur à celui de 2021q4. Le risque de décrochage fondamental est contrôlable à court terme. Fin de l’accroissement: 1) La superficie des terres achetées en janvier – mars est de – 41,8% d’une année sur l’autre et le prix de transaction est de – 16,9% d’une année sur l’autre. La baisse d’une année sur l’autre est de 0,5 PCT, 9,8 PCT de moins qu’en janvier – février, ou elle est entraînée par le premier cycle d’approvisionnement centralisé en terres dans les villes chaudes; De janvier à mars, les nouveaux travaux ont commencé à – 17,5% d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une baisse de 5,3 PCT par rapport à janvier – février. Côté Stock: 1) surface de construction de la maison de janvier à mars + 1,0% par rapport à l’année précédente; La superficie achevée de janvier à mars était de – 11,5% d’une année sur l’autre, avec une diminution de 1,7 PCT de plus que celle de janvier à février. Nous pensons que, sous la supervision et l’ajustement des fonds de garantie et de pré – vente, la construction de stocks est toujours un soutien important pour le développement et l’investissement tout au long de l’année, et l’amélioration de la volonté de vendre des parcelles de haute qualité dans les villes centrales devrait également entraîner une reprise structurelle du marché foncier. Toutefois, on s’attend à ce que les investissements supplémentaires dans le développement des entreprises immobilières continuent de baisser régulièrement avant l’arrivée d’un point d’inflexion des ventes clair.
La baisse des fonds disponibles s’accélère et le crédit de l’industrie continue d’être sous pression.
De janvier à mars, le capital versé par les entreprises nationales de développement immobilier était de – 19,6% d’une année sur l’autre, soit une baisse de 0,2% par rapport à janvier – février. Mars – 23,0% d’une année sur l’autre et – 48,2% d’une année sur l’autre, les baisses les plus importantes depuis 2021. Y compris: 1) Recettes de vente: Dépôts et avances de janvier à mars d’une année sur l’autre – 31,0%, un seul mois de mars d’une année sur l’autre – 37,5% et un mois sur l’autre – 47,4%, une baisse importante et inférieure au taux de croissance des ventes de logements commerciaux Au cours de la même période indique que la demande globale du marché continue de se contracter. Les prêts hypothécaires personnels ont augmenté de – 18,8% d’une année sur l’autre en janvier – mars, de – 22,1% d’une année sur l’autre en mars et de – 45,6% d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une croissance négative d’une année sur l’autre pendant trois mois consécutifs, mais La baisse a été inférieure à celle des dépôts et des avances, ce qui indique que l’environnement hypothécaire demeure lâche. Financement extérieur: de janvier à mars, les prêts de la Chine ont atteint – 23,5% d’une année sur l’autre, de mars à mars, 29,7% d’une année sur l’autre et de mars à mars, 65,4% d’une année sur l’autre; L’autofinancement de janvier à mars a été de – 4,8% d’une année sur l’autre, de – 2,3% d’un mois sur l’autre et de – 40,2% d’un mois sur l’autre. L’assouplissement récent de l’extrémité de financement a montré des signes de diffusion des entreprises centrales nationales aux entreprises privées de haute qualité. Un petit nombre d’entreprises privées de haute qualité devraient reprendre le refinancement et la croissance grâce à un mécanisme flexible axé sur le marché. Cependant, sous la pression des dommages au crédit des entreprises privées à grande échelle et de la dette due, on s’attend à ce que le crédit de l’industrie fasse encore face à une pression plus forte au cours du premier semestre de l’année.
Saisir l’acquisition à gauche et l’amélioration de la concentration à droite
En mars, les fondamentaux de l’industrie se sont accélérés, mais l’amélioration marginale du taux de croissance de l’indice du volume et du prix des ventes de maisons neuves dans certaines villes a montré que la politique locale avait un certain effet de soutien de base en raison de la ville. Se référant à la faible amélioration progressive du 21q4 et à l’influence superposée de la situation épidémique actuelle et des attentes en matière de revenus sur la demande, nous croyons que l’effet de la politique doit être observé en permanence, et que l’intensité de la politique actuelle ou la difficulté d’établir la tendance à l’amélioration doivent être déterminées par des signaux de Des mesures politiques plus souples et l’effet moteur des villes chaudes ont contribué à renforcer la confiance du marché.
À l’avenir, la bêta industrielle dépendra de l’ajustement de la structure industrielle, du rythme de dégagement des capacités et de la force de soutien des politiques. Alpha se concentre sur la réparation du bilan et de la marge bénéficiaire des principales entreprises immobilières, la précision du cycle inverse et de l’effet de levier, et l’exploration à long terme de la valeur des scénarios de logement. Recommandations continues: 1) chef de file de haute qualité: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Groupe Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Croissance de haute qualité: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holding Group; Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service. Il est recommandé de prêter attention aux entreprises publiques locales telles que Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu Real Estate, jianfa international, etc.
Indice de risque: propagation du risque de crédit industriel; Début du cycle de baisse des ventes de l’industrie; Le contrôle administratif reste élevé;
