Le Bureau de statistique publie le fonctionnement du marché immobilier en mars 2022. La superficie des ventes immobilières, le montant des ventes, le montant des investissements et la superficie nouvellement mise en chantier sont respectivement de 153,43 millions de m2 / 141,96 milliards de yuan / 132,66 milliards de yuan / 148,71 millions de m2, avec un taux de croissance annuel de – 17,7% / – 26,2% / – 2,4% / – 22,2%, avec une valeur précédente de – 9,6% / – 19,3% / 3,7% / – 12,2%.
En mars, les ventes de logements commerciaux ont chuté de 17,7% d’une année sur l’autre, tandis que les prix ont continué de baisser. Le prix de vente moyen en mars était de 9 252 yuan / m2, en baisse de 10,3% par rapport à l’année précédente et de 6,0% par rapport à l’année précédente. Comme nous l’avons indiqué dans notre rapport précédent, la reprise des prix de vente moyens en janvier – février est liée au resserrement des escomptes de vente des entreprises immobilières après le début de l’année et à l’augmentation significative de la zone de vente des logements commerciaux, ce qui indique une tendance à la hausse des stocks. En ce qui concerne le niveau global du volume et des prix, nous pensons que le côté actuel de la demande est encore faible et que la situation réelle du marché peut être plus grave que ne le suggèrent les données. Si l’on considère la baisse générale des prix du volume des ventes en mars, il est prouvé que les fondamentaux de l’immobilier sont encore en cours de construction et que la reprise substantielle du côté de la demande doit encore être stimulée par la politique.
L’ampleur de la baisse des nouveaux départs s’est élargie et les investissements sont entrés dans une zone de croissance négative. En mars, le rapport entre la superficie nouvellement mise en chantier et la superficie vendue était de 0,97, contre 0,95 auparavant, et la superficie nouvellement mise en chantier était encore inférieure à la superficie vendue. Les nouvelles mises en chantier ont continué de baisser, nous pensons que les principales raisons sont les suivantes: premièrement, la faiblesse des ventes, l’insuffisance de la motivation des entreprises à reconstituer les stocks; Deuxièmement, en raison de l’approvisionnement centralisé en terres et de la situation épidémique, la superficie totale des terres cédées a diminué de 41,8% de janvier à mars 2022, ce qui a eu un impact négatif sur les nouveaux travaux de suivi en raison de l’insuffisance du stockage des terres de l’entreprise; Sous la pression de la garantie de livraison, l’achèvement a également un certain effet d’éviction sur les nouveaux travaux de construction, et nous nous attendons à ce que la tendance à la faiblesse des nouveaux travaux de construction au cours du premier semestre ne change pas. L’investissement immobilier a chuté de 2,4% d’une année sur l’autre en mars. Nous avons déjà souligné que le taux de croissance de l’investissement en janvier – février était plus élevé ou lié à une base plus faible et à l’investissement dans la construction et l’installation causé par la construction d’une année sur l’autre, qui n’était pas durable. Nous pensons que le soutien à l’investissement immobilier est encore faible, suivi ou confronté à de nouvelles pressions à la baisse.
Les capitaux des entreprises immobilières continuent de se resserrer, le financement des prêts et le remboursement des ventes sont soumis à une forte pression. Du point de vue du capital, les entreprises immobilières ont mis en place 130,16 milliards de dollars en mars, avec une croissance annuelle de – 23,0% et une valeur précédente de – 17,7%, ce qui a encore resserré le capital global. Sous – total, 142 milliards de prêts ont été financés par la Chine, en hausse de – 29,7% par rapport à l’année précédente et de – 21,1% par rapport à l’année précédente. Du côté de la demande, le dépôt et les avances s’élèvent à 425,5 milliards de RMB, avec un taux de croissance annuel de – 37,5%, une valeur antérieure de – 27,0%, un prêt hypothécaire personnel de 224,5 milliards de RMB, un taux de croissance annuel de – 22,5%, une valeur antérieure de – 28,5%. L’environnement actuel du crédit bancaire s’est effectivement assoupli ou est préoccupé par la réduction du taux d’acompte dans certaines villes, mais la confiance des consommateurs demeure insuffisante et la dynamique des ventes est toujours en déclin.
La concentration de l’industrie continue de diminuer et les ventes des 100 premières entreprises immobilières sont inférieures à la moyenne de l’industrie. De janvier à mars 2022, les taux de croissance annuels des ventes des entreprises immobilières Top 10, top 10 – 20, Top 20 – 50 et Top 50 – 100 étaient respectivement de – 41,5%, – 51,1%, – 53,6% et – 44,0%. En janvier – mars, la concentration des ventes de top 10 est tombée à 22,3%.
Proposition d’investissement et objet de l’investissement
Les indicateurs statistiques de l’industrie immobilière ont fortement chuté ce mois – ci, ce qui prouve également que les fondamentaux de l’industrie sont encore en cours de construction. Bien que la politique industrielle ait été assouplie depuis novembre dernier, l’amélioration marginale des fondamentaux réels de l’industrie a été limitée. Du point de vue financier, l’environnement financier des entreprises continue de se resserrer et, plus important encore, les paiements anticipés et les prêts hypothécaires du secteur résidentiel continuent de baisser, ce qui indique que la confiance dans la demande demeure faible. Les politiques antérieures ont montré une force d’équilibre entre l’offre et la demande, mais elles n’ont pas suffi à inverser la confiance des consommateurs ni à rétablir le niveau de crédit des entreprises privées de logement, de sorte que la pression de l’affaiblissement de l’offre et de la demande existe toujours et que les attentes en matière de correction des politiques existent toujours. Dans le contexte de la faiblesse de l’offre et de la demande, les entreprises immobilières de faible qualité sont toujours dans un état de perte de sang continue, nous pensons que la recherche d’entreprises immobilières marginales à ce stade n’est toujours pas une bonne stratégie, continuer à recommander la combinaison d’entreprises publiques et d’entreprises privées de crédit élevé. Nous sommes optimistes quant au leader de première ligne avec une performance stable et recommandons Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , achat), China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) , achat); Il est recommandé de Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , achat), Longhu Group (00960, achat) et Xuhui Holding Group (00884, achat). Entre – temps, nous sommes favorables à l’industrie de la gestion immobilière et commerciale qui connaît une croissance rapide et qui bénéficie de la reprise de l’immobilier, et nous recommandons biguiyuan Service (06098, achat), Poly Property (06049, achat), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , augmentation de participation), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , achat), rongchuang Service (01516, achat) et Xingsheng Business (06668, achat).
Conseils sur les risques
Les ventes ont été nettement inférieures aux prévisions. La réglementation des politiques a dépassé les attentes. L’environnement financier est incertain.
