Les ventes ont poursuivi le processus d’établissement du fond et l’assouplissement des politiques doit être amélioré. Au premier trimestre de 2022, la superficie des ventes et le montant des ventes de logements commerciaux ont augmenté respectivement de – 13,8% et – 22,7%, soit une baisse de 4,2% et 3,4% par rapport aux deux mois précédents. En mars, la superficie et le montant des ventes ont augmenté respectivement de – 17,7% et – 26,2% d’une année sur l’autre, en baisse de 8,1% et 6,9% par rapport aux deux mois précédents. D’après les données à haute fréquence des principales villes que nous avons suivies, la superficie des ventes de logements commerciaux a chuté de 42,9% d’une année sur l’autre en mars, ce qui a encore augmenté par rapport aux deux mois précédents, ce qui indique une tendance générale à la faiblesse des ventes. Bien que la réglementation ait été assouplie dans certaines villes dans le cadre de la politique urbaine, la propagation de l’épidémie et la volonté des résidents d’accroître l’effet de levier ont été réduites et les attentes du marché n’ont pas encore montré de signes d’inversion. Du point de vue de l’effet de rétroaction politique actuel, la portée et l’intensité de l’assouplissement doivent être améliorées afin de briser progressivement la situation de rétroaction négative de l’offre et de la demande de l’industrie. À l’avenir, le risque de crédit de l’industrie de la superposition retardée de l’efficacité de la transmission des politiques demeure sous pression, les ventes devraient encore être difficiles à réparer rapidement à court terme et les fondamentaux seront encore en cours de construction au deuxième trimestre. En ce qui concerne la performance des prix de l’immobilier, l’indice des prix des nouveaux logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes a diminué de 0,1% d’une année sur l’autre, soit le même taux de croissance qu’en février, en hausse de 0,7% d’une année sur l’autre, soit 0,5% de moins qu’en février. Les prix de l’immobilier ont chuté de 38 villes en mars, soit deux de moins qu’en février. Dans le modèle actuel de l’offre et de la demande faibles, le changement de la dimension des prix n’est pas évident, mais le degré de différenciation entre les villes montre une tendance à l’intensification. Sous l’impulsion de l’amélioration du niveau des prêts immobiliers dans les villes centrales de premier et de deuxième niveau, le volume des ventes de maisons neuves et d’occasion a montré des signes marginaux de reprise, ce qui a encore stimulé les attentes en matière de prix de l’immobilier, et même dans les villes à faible demande, il est difficile d’inverser la tendance à la baisse continue des prix de l’immobilier, même sous l’impulsion de la politique
Le taux de croissance des investissements continuera de baisser au deuxième trimestre. Au premier trimestre, les investissements dans le développement immobilier ont augmenté de 0,7% d’une année sur l’autre et ont diminué de 2,4% d’une année sur l’autre en mars, soit une baisse de 3 points de pourcentage et de 6,1 points de pourcentage respectivement par rapport aux deux mois précédents. Compte tenu de la pression de la chaîne de capital des entreprises immobilières et de la faiblesse des ventes, la baisse du taux de croissance de l’investissement immobilier est toujours dans les prévisions. Du point de vue de l’achat de terrains, le premier lot de chaleur de la vente de terrains au cours de l’année s’est légèrement amélioré par rapport au troisième lot de l’année dernière avec l’amélioration de la qualité de l’approvisionnement en terrains du Gouvernement, mais il est encore difficile de dire qu’il s’est nettement amélioré. La zone d’achat de terrains et le prix de transaction des terrains ont augmenté respectivement de – 41,8% et – 16,9% Augmentation de 0,5 point de pourcentage et de 9,8 points de pourcentage respectivement par rapport aux deux mois précédents. En ce qui concerne la construction, la zone de construction a augmenté de 1% d’une année sur l’autre au premier trimestre, mais le taux de croissance de la construction est tombé à – 21,5% en mars en raison de l’impact limité de la reprise des travaux. On s’attend à ce que le taux de croissance se stabilise à mesure que les travaux de construction de suivi reprendront, mais il reste encore des signaux de politique générale et une reprise substantielle des ventes à l’extrémité du terrain pour se réchauffer. Par conséquent, nous estimons globalement que le taux de croissance de l’investissement immobilier continuera de baisser au deuxième trimestre et que le taux de croissance de l’investissement d’un mois se stabilisera à un point d’inflexion positif au troisième trimestre.
Le rythme d’achèvement devrait s’accélérer. En ce qui concerne les nouveaux travaux de construction, le taux de croissance cumulé des nouveaux travaux de construction au premier trimestre a été de – 17,5%, et le taux de croissance d’un mois sur l’autre en mars a été de – 22,2%, ce qui a augmenté de 5,3 et 10,1 points de pourcentage respectivement par rapport aux deux mois précédents. La raison profonde de la faiblesse des travaux de construction réside encore dans la volonté de commencer sous la pression de la liquidité des entreprises immobilières. Combiné au nettoyage à froid des transactions foncières des deuxième et troisième lots de l’année dernière, le niveau des projets susceptibles de démarrer est confronté à une baisse absolue, de sorte que les nouveaux travaux de construction ultérieurs resteront faibles. En ce qui concerne l’achèvement, les taux de croissance annuels du premier trimestre et du mois de mars ont été respectivement de – 11,5% et – 15,5%, ce qui a augmenté de 1,7 point de pourcentage et 5,7 points de pourcentage par rapport à la baisse des deux mois précédents. Bien que l’achèvement à court terme se soit ralenti à un niveau élevé, les entreprises immobilières doivent accélérer l’achèvement du système de surveillance des fonds de pré – vente afin de garantir les rentrées de fonds et la livraison de garantie afin de réduire davantage la baisse du taux de croissance de l’achèvement.
Les fonds continuent d’être sous pression et des ordonnances ciblées sont nécessaires dans des situations difficiles. En ce qui concerne les fonds disponibles dans l’industrie, le taux de croissance cumulé au premier trimestre a été de – 19,6% et le taux de croissance mensuel unique en mars a été de – 23%, soit une baisse de 1,9 point de pourcentage et de 5,3 points de pourcentage respectivement par rapport aux deux mois précédents. Selon l’observation de la Sous – structure, le taux de croissance mensuel des prêts hypothécaires personnels est de – 22,1%, en hausse de 5,2 points de pourcentage par rapport aux deux mois précédents. Bien que le soutien au niveau des prêts hypothécaires ait augmenté depuis octobre 2021, le cycle actuel des prêts hypothécaires a été considérablement raccourci et Le taux d’intérêt des prêts hypothécaires a également diminué de façon significative, à l’heure actuelle, après la libération centralisée de l’arriéré initial de la demande de prêts hypothécaires, le niveau incrémental est toujours limité par le ralentissement du côté de la demande. Les nouveaux prêts à moyen et à long terme des résidents ont augmenté de 910 milliards de RMB d’une année sur l’autre au premier trimestre, ce qui reflète la faible volonté actuelle d’acheter une maison. Les dépôts et les reçus anticipés ont diminué de 37,5% d’une année sur l’autre, avec une baisse de 10,5% par rapport aux deux mois précédents. La tendance correspond à la baisse continue du taux de croissance des ventes. La proportion des dépôts et des paiements anticipés est également tombée de 36,8% à la fin de 2021 à 32,1%. En ce qui concerne le financement, les prêts chinois ont augmenté de – 23,5% d’une année sur l’autre au premier trimestre et de – 29,7% au cours d’un mois en mars; L’autofinancement a augmenté de – 4,8% d’une année sur l’autre au cours du premier trimestre et de – 2,3% d’un mois en mars. Les entreprises immobilières sont encore en train de se redresser lentement grâce au financement externe. L’orientation et l’intensité de la politique de sauvetage des entreprises immobilières en crise doivent être plus ciblées. Dans le contexte actuel de recouvrement limité des recettes de vente et de financement qui n’a pas encore été fondamentalement amélioré, les fonds de l’industrie sont toujours confrontés à des noeuds de risque clés au cours de la prochaine période de pointe du Service de la dette.
Étant donné que l’intensité et la portée des politiques dans le cadre de la mise en œuvre de la politique urbaine devraient encore libérer les attentes, le secteur immobilier continuera de bénéficier des dividendes de l’évaluation et de la remise en état au deuxième trimestre. Tous les indicateurs de l’industrie ont montré une tendance à la baisse au premier trimestre, ce qui a empilé l’impact de la propagation de l’épidémie sur l’ensemble de l’économie, et la pression sur l’objectif de croissance économique de l’année entière a fortement augmenté, de sorte qu’il est nécessaire d’intensifier et d’assouplir davantage les politiques aux deux extrémités de l’offre et de la demande immobilières. Récemment, l’intensité des politiques publiées dans le cadre de la mise en œuvre des politiques urbaines a considérablement augmenté, ce qui implique que la portée urbaine s’étend davantage à certaines villes de deuxième niveau, mais dans l’ensemble, la portée et l’intensité de l’assouplissement ont encore beaucoup à améliorer. Dans le même temps, la Banque centrale et l’administration des changes ont proposé le 18 avril de mettre en œuvre une politique différenciée de crédit au logement, de déterminer raisonnablement la proportion minimale d’acompte et les exigences minimales en matière de taux d’intérêt pour les prêts individuels commerciaux au logement dans la juridiction, et de clarifier davantage l’attitude à l’égard de l’augmentation continue du soutien de la demande, tandis que pour le côté de l’offre, dans le contexte actuel de recouvrement limité des recettes de vente et de financement, il n’y a pas eu d’amélioration fondamentale. Les entreprises immobilières ont encore besoin de renflouements plus ciblés pour faire face au pic imminent de la dette. D’un point de vue global, les instruments de politique immobilière continueront d’augmenter au fur et à mesure que les fondamentaux économiques se rapprocheront et que les attentes en matière de libération s’amélioreront.
Nous continuons de recommander les catégories de développement suivantes: China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Overseas Development of China, Xuhui Holding Group; Gestion immobilière: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , biguiyuan service, Poly Property, Xuhui Yongsheng service, xinchengyue service.
Conseils sur les risques: la nouvelle escalade de l’épidémie a eu un impact sur les ventes immobilières, les prix de l’immobilier ont chuté plus que prévu, les politiques de réglementation ont continué d’être élevées, l’environnement financier s’est amélioré moins que prévu et le risque de liquidité de l’industrie a augmenté.
