Quels sont les obstacles à la correction de cette évaluation?
Chaque cycle de reprise du marché des actions immobilières est essentiellement l’orientation de la politique qui détermine le point de départ de la réparation de l’évaluation, la force de la politique détermine l’espace élastique de l’évaluation, l’effet de la politique détermine la durée et l’intervalle final. 21q3 le fond de la politique immobilière est apparu. L’évaluation de ce cycle a continué jusqu’à présent. Le jeu de direction de la politique a réalisé une prime d’évaluation relativement évidente sur le marché secondaire, c’est – à – dire l’environnement politique du jeu unidirectionnel que nous avons mentionné plusieurs fois auparavant. Mais l’intensité de la politique (assouplissement structurel ou assouplissement systématique) et l’effet de la politique (début d’un cycle fort ou d’une faible amélioration des fondamentaux de l’entreprise) déterminent le degré raisonnable de réponse attendue à l’évaluation. À l’heure actuelle, ces deux différences sont encore relativement importantes, ce qui peut entraîner une hésitation progressive dans la réparation de l’évaluation des plaques.
La force de la politique dépend de la situation actuelle et des objectifs réglementaires fondamentaux.
La différence entre les données de base de l’industrie de janvier à mars était essentiellement conforme aux attentes. Mais l’incertitude est plus au niveau de l’objectif de la politique: le critère de l’atterrissage en douceur de l’industrie est flou, l’objectif de croissance de 5,5% est également relativement flou à la demande de biens immobiliers, de sorte que le point critique et le seuil de la politique correspondante ne sont pas quantifiables. Nous pensons que l’attitude actuelle de la politique est toujours de rechercher un équilibre serré ou un état idéal (ajustement modéré de l’industrie, retour en douceur, capacité de production saine, dégagement stable) et de contrôler le risque de dégagement. Mais pour l’industrie immobilière à fort effet de levier et dont les attentes sont incontrôlables, il peut être discutable de savoir s’il y a un tel état juste (ou si la politique doit être révisée à plusieurs reprises). Il est difficile de prévoir, nous ne pouvons le voir qu’une seule fois. Le taux approximatif est qu’il n’y a qu’une phase insoutenable où d’autres changements sont possibles, c’est – à – dire que le véritable point d’inflexion de la politique que nous avons toujours souligné est très à droite des fondamentaux.
L’efficacité des politiques dépend de l’accumulation de la demande réelle
Les différences dans l’efficacité des politiques sont principalement les suivantes: 1) la tolérance à l’égard des prix de l’immobilier augmentera – t – elle (nous supposons qu’il n’y aura pas de déréglementation)? Après avoir perdu le Guide de la girouette des prix de l’immobilier dans les villes centrales, il est difficile de savoir si l’assouplissement global de la deuxième ou de la troisième ligne peut stabiliser les fondamentaux. Quelle est la demande réelle, c’est – à – dire la mesure dans laquelle les fondamentaux peuvent être améliorés après l’assouplissement des restrictions à l’achat et au prêt? Nous pensons que la politique a encore un certain effet de soutien à court terme, mais son intensité et sa durabilité sont incertaines, en particulier sous l’impact de variables externes telles que l’épidémie, le chômage et les attentes en matière de revenu sur les flux de trésorerie des résidents, il est difficile de former une amélioration périodique. Nous pensons que les attentes en matière de politiques peuvent être satisfaites, ce qui peut être une amélioration Impulsive d’environ un trimestre. Il est plus important d’éviter la baisse de la rétroaction négative des attentes du marché, mais l’amélioration continue de la confiance du marché nécessite encore des signaux de politique urbaine plus intenses, des échelles de politique plus souples et l’effet moteur des villes chaudes.
Évaluer l’adéquation entre les attentes et la réalité au moyen d’évaluations
D’un point de vue dynamique, nous pensons que le Rao de premier plan devrait maintenir le faible niveau historique actuel de 15% au cours des cinq prochaines années. Supposons avec optimisme que 8 – 10xpe correspond à PB1. L’intervalle 2 – 1,5x est encore supérieur de 20% à l’évaluation actuelle, mais il dépend toujours de la preuve de la capacité du re, de l’amélioration de l’EP causée par le sentiment politique et la stabilité de la structure industrielle. D’un point de vue statique, nous pensons que les attentes pessimistes de la réaction pb 1 de certaines entreprises immobilières sont les suivantes: 1) dépréciation des stocks; Ralentissement de la déréglementation des ventes et augmentation des coûts d’actualisation; L’effet de levier est élevé et le coût du capital réduit l’espace de profit; La capacité de gestion et de rotation de l’entreprise est faible. Au 21 avril, 45 sociétés immobilières cotées en bourse de premier plan dans le secteur des actions a avaient une valeur médiane de pb 1 et une valeur médiane de pb (mrq) de 0,72, ce qui correspond à une baisse des prix des stocks de – 8,3%. Pb est très sensible à la valeur des stocks, en particulier à la variation marginale des prix, qui a une grande influence sur les attentes en matière d’évaluation des actifs nets des sociétés immobilières à fort effet de levier. Nous pensons qu’il y a encore de la place pour les entreprises immobilières de haute qualité et sous – évaluées dans le cadre de l’assouplissement des attentes en matière de politiques, à condition que les fondamentaux s’améliorent réellement.
Stratégie: saisir la bêta de l’assouplissement structurel et l’alpha de la fusion et de l’acquisition
À l’avenir, la bêta industrielle dépendra de l’ajustement de la structure industrielle, du rythme de dégagement des capacités et de la force de soutien des politiques. Alpha se concentre sur la réparation du bilan et de la marge bénéficiaire des principales entreprises immobilières, la précision du cycle inverse et de l’effet de levier, et l’exploration à long terme de la valeur des scénarios de logement. Recommandations continues: 1) chef de file de haute qualité: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Groupe Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Croissance de haute qualité: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holding Group; Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service. Il est recommandé de prêter attention aux entreprises publiques locales telles que Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu Real Estate, jianfa international, etc.
Indice de risque: propagation du risque de crédit industriel; La baisse des ventes de l’industrie a dépassé les attentes; En raison de l’application de la politique de la ville n’est pas aussi forte que prévu; Mesure subjective du risque
