Le marché secondaire des produits Reit a bien augmenté, ce qui a accru la reconnaissance des investisseurs par rapport aux actions a qui ont quitté le marché indépendant. Depuis que les premiers Reit ont été mis sur le marché le 21 juin 2021, la performance globale a été meilleure, mais la volatilité récente a considérablement augmenté, mais le marché intérieur des produits est structuré. Jusqu’au 20 avril de cette année, la plus forte augmentation a été la première Reit d’eau de Wells Fargo, qui a augmenté de 66,51% depuis son inscription sur la liste. La plus faible augmentation a été la Reit de Guanghe de Ping An Guangzhou, qui a augmenté de 3,92% depuis son inscription sur la liste.
Les investisseurs du marché sont principalement des institutions, mais les investisseurs individuels représentent une augmentation de 3% au début de la période de comparaison, dont deux projets de protection de l’environnement représentent plus de la moitié des investisseurs individuels. En tant que produit financier à long terme et à structure un peu compliquée, le principal organe de distribution des produits Reit offerts par le public est principalement l’institution, dont la proportion moyenne de position de l’institution est d’environ 88%. Cependant, avec le bon fonctionnement des produits Reit, de plus en plus d’investisseurs commencent à prêter attention à ce type de société d’investissement.
Les investisseurs individuels, qui représentent une part relativement élevée des produits du marché de la circulation, ont augmenté considérablement et se sont concentrés sur la pression à venir pour lever les restrictions sur les ventes. Par comparaison et analyse, nous avons constaté que la proportion d’investisseurs individuels dans le marché de la circulation était liée à la hausse et à la baisse du marché secondaire des produits. La période de levée de l’interdiction pour le premier lot de parts restreintes approche, avec une échelle d’environ 12,1 milliards de RMB. L’échelle de levée de l’interdiction est relativement grande par rapport à l’échelle de circulation, avec une moyenne d’environ 98%.
Les revenus et les montants disponibles pour la distribution des neuf premiers produits Reit en 2021 ont été meilleurs que prévu et ont donné de bons résultats opérationnels. Les deux tiers des revenus d’exploitation du projet ont atteint un taux d’achèvement cible supérieur à 100%, les flux de trésorerie disponibles pour la distribution de tous les projets de FPI publics ont dépassé les objectifs prévus dans le prospectus, et le ratio moyen de distribution de trésorerie du projet était d’environ 98%, bien au – dessus de la limite inférieure des exigences réglementaires.
La valeur d’évaluation des droits de propriété et des franchises change inversement. La dernière évaluation des projets de droits de propriété est restée stable, en hausse de 0,85% par rapport à l’année dernière. Les éléments du droit d’exploitation sont affectés par la durée du droit d’exploitation, la valeur d’évaluation diminue généralement et la valeur d’évaluation globale diminue de 1,6%.
Le taux de distribution de trésorerie prévu pour le projet reits en 2022 se situe entre 2,9% et 8,6%, avec un taux de marché net moyen de 1,31 fois. Le taux de distribution des flux de trésorerie des projets de droits de propriété est relativement proche, soit environ 3%, et le taux de distribution moyen des droits de franchise est d’environ 6,6%. La reconnaissance des produits par le marché s’est améliorée, le taux de marché net de tous les produits étant de 1,03 à 1,55 fois supérieur à la valeur moyenne de 1,31 fois. La valeur moyenne des multiples PV basée sur l’évaluation de l’ABS est de 1,26 fois, la première Reit d’eau de Wells Fargo est jusqu’à 1,81 fois, et l’évaluation la plus basse des produits Reit de Ping An Guangzhou Guanghe est seulement 0,89 fois.
Étant donné que les prix du marché secondaire ont considérablement augmenté, le taux de rendement interne (TRI) de la plupart des produits a considérablement diminué, en mettant l’accent sur le risque d’investissement. En raison de la rareté des produits Reit, le marché secondaire a connu une forte augmentation, de nombreux prix des produits ont été considérablement plus élevés que les prix d’émission au début de la période, et avec le résultat, l’IRR du cycle complet des produits correspondants a considérablement diminué.
Conseils en matière d’investissement: suivre de près l’évolution des prix du marché secondaire et l’évolution de l’exploitation des actifs sous – jacents. Dans l’environnement actuel des taux d’intérêt, nous pensons qu’il vaut la peine d’investir lorsque le taux de rendement interne du cycle complet est supérieur à 4%. Il est suggéré que les investisseurs allouent une partie des produits Reit publics pour équilibrer le risque d’investissement combiné. Deuxièmement, au fur et à mesure que l’exploitation des produits Reit mûrira, de nouveaux produits continueront d’être enregistrés et publiés, ce qui suggère aux investisseurs de se concentrer sur les nouveaux revenus des nouveaux produits. En outre, il y a quelques jours, la Bourse de Shanghai et de Shenzhen a sollicité publiquement des commentaires sur les règles d’expansion des FPI et a suggéré de se concentrer sur les possibilités d’investissement offertes par les produits FPI par l’expansion de l’investissement dans des actifs de haute qualité.
Conseils sur les risques: risque d’exploitation et de gestion des actifs d’infrastructure sous – jacents, risque de libération des actions restreintes et risque de taux d’intérêt
