Guide de lecture du rapport:
Si l’on examine le cycle de l’immobilier de 2009 à aujourd’hui, on constate que le ratio actif – passif des entreprises immobilières, et non des résidents, est au cœur de la performance du rendement excédentaire du secteur.
Résumé:
Dans le cadre du financement immobilier, l’impact des entreprises immobilières sur l’industrie est plus important que celui des résidents, et l’impact du financement est plus important que celui du contrôle administratif. En 2017, le point de démarcation est le positionnement de la résidence résidentielle. Avec 2017 comme limite, la politique de réglementation immobilière est passée de la combinaison de « grandes entreprises immobilières et résidents compacts » à la combinaison actuelle de « grandes entreprises immobilières et résidents compacts ».
La période 2009 – 2017 est la période d’expansion des entreprises immobilières, qui se reflète dans l’ouverture progressive des canaux de financement des entreprises immobilières, l’augmentation de l’effet de levier des entreprises immobilières et l’expansion de l’échelle des actifs. Et les résidents sont autour de la politique des « quatre restrictions » pour ouvrir la réglementation. En 2017, la période de réduction de l’effet de levier des entreprises immobilières est entrée après l’ajustement fixe de « l’immobilier n’est pas frit», allant du financement foncier limité par les nouvelles règles de gestion des actifs au financement du développement limité par les « trois lignes rouges», puis au financement des ventes limité par la réglementation des fonds de pré – vente. Les politiques correspondantes, de l’introduction de talents aux subventions à l’achat de logements, ont progressivement assoupli les restrictions imposées aux résidents.
Contrairement à la perception du marché, l’assouplissement du crédit des entreprises immobilières est la source des rendements excédentaires du secteur. En 2017, il s’agit d’un point de division. Avant cela, il s’agissait de l’étape de l’expansion des entreprises immobilières et de l’effet de levier. Le secteur immobilier continue d’avoir des rendements relatifs, avec un rendement composé annuel moyen de 15,9%, tandis que l’indice de Shanghai est de 7,4%. En raison du mécanisme de crédit dérivé des terres et de l’élargissement de la phase des entreprises immobilières, l’ouverture des canaux de financement des entreprises immobilières a entraîné une hausse continue du marché immobilier et du marché foncier. De 2008 à 2017, indépendamment d’autres niveaux de réglementation et de contrôle, un nouveau canal de financement a été ajouté chaque année au côté du financement des entreprises immobilières, ouvrant successivement des canaux de financement tels que les prêts au développement, les fiducies, le refinancement, l’ABS, les obligations d’entreprise et les obligations à l’étranger. Le ratio actif – passif de l’industrie est passé de 62,4% au début de 2009 à 78,5% en 2017, et le taux de croissance annuel composé de l’échelle du passif est de 32,9%. À ce stade, la dette continue d’augmenter, même avec l’accumulation des stocks, la compression des politiques et les préoccupations relatives à la demande, le secteur continue d’obtenir des rendements excédentaires. Le meilleur rendement des cours des actions est celui des entreprises immobilières de deuxième et troisième rang qui sont plus résilientes et plus dynamiques, représentant l’entreprise Yango Group Co.Ltd(000671)
Après 2017, les entreprises immobilières sont entrées dans la phase de désendettement. Même si la politique des résidents est entrée dans un cycle d’assouplissement continu, le secteur immobilier n’a toujours pas de rendement relatif. En 2021, le rendement annuel moyen composé était de – 9,0%, tandis que l’indice de Shanghai était de 3,8%. Au cours de la phase de retrait, en raison du resserrement du financement et du refroidissement du marché foncier, les réserves de prix à la baisse des stocks constituées par les entreprises immobilières ont entraîné une baisse du taux de profit, une baisse de la rentabilité et une augmentation du risque opérationnel.
Le taux de croissance annuel composé de la dette des entreprises immobilières est tombé à 20,9%. Le ratio actif – passif de l’industrie a commencé à diminuer après avoir atteint un sommet de 79,8% en 2018, pour atteindre 79,0% au troisième trimestre de 2021. Les marges brutes et nettes sont tombées de 29,8% et 12,4% en 2017 à 19,3% et 4,8% au troisième trimestre de 2021. Avec l’augmentation des politiques de financement des entreprises immobilières, de nouvelles règles de gestion des actifs en 2018, trois lignes rouges en 2020, la surveillance des fonds de pré – vente en 2021, les entreprises immobilières explosent à grande échelle, et les revenus du secteur immobilier sont négatifs à ce stade. Et au niveau des actions, les principales entreprises immobilières représentées par Wanjin ont montré une plus grande résistance à la baisse.
À l’heure actuelle, il s’agit d’une correction de l’attente pessimiste selon laquelle les entreprises immobilières se désendetteront trop rapidement d’ici 2021, entreront dans la fourchette des rendements excédentaires échelonnés et structurels, chercheront des entreprises d’État centrales de deuxième niveau qui amélioreront progressivement l’environnement de financement et bénéficieront d’une marge de redistribution du crédit, ainsi que des entreprises qui ont des actifs de base et des flux de trésorerie stables en raison de la pénurie d’actifs. L’appétit de risque des institutions financières demeure faible, ce qui est bon pour les entreprises d’État centrales de deuxième rang dans le cadre de la redistribution du crédit, et l’objet du bénéfice est Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) , Xiamen C&D Inc(600153) En outre, pour les sociétés immobilières de haute qualité qui ont des actifs de base et des flux de trésorerie stables dans le cadre de la pénurie d’actifs de placement, il est recommandé de Financial Street Holdings Co.Ltd(000402)
Conseil en matière de risques: redémarrer le mode de financement foncier, la demande de l’industrie a chuté plus rapidement que prévu.
