Principaux points d’investissement
Les fondamentaux du Q2 sont instables et la tendance à l’assouplissement des politiques demeure inchangée. Jusqu’en mars 2022, la politique immobilière a été continuellement assouplie, mais les résultats montrent que l’assouplissement est encore insuffisant: les ventes et les investissements ont montré une tendance à la baisse d’une année sur l’autre en mars; Les ventes et les investissements cumulés de janvier à mars ont également été médiocres; Sous l’impulsion de la performance déprimée du marché immobilier, le marché foncier de Dongguan, Ningbo et d’autres endroits en avril est resté globalement déprimé et les promoteurs n’ont pas été très motivés à prendre des terres. En avril, le rythme de l’assouplissement des politiques s’est considérablement accéléré et, à l’heure actuelle, au moins 10 villes ont assoupli leurs restrictions, ce qui a considérablement augmenté. Nous pensons que Q2 est la période clé pour stabiliser la demande de l’industrie et qu’il y aura plus de villes qui ajouteront des codes dans la direction de la « quatre limites » de la coordination et de la détente, en particulier dans les villes où la pression des stocks est élevée.
Les restrictions au prêt ont été assouplies et les restrictions à l’achat ont fait l’objet d’un suivi. À partir de février 2022, certaines « Villes non soumises à des restrictions à l’achat » ont réduit le ratio d’acompte et, le 18 avril, la Banque centrale et le Bureau des changes ont publié des documents sur l’ajustement du ratio d’acompte et du taux d’intérêt des prêts, ce qui signifie que la politique de restriction des prêts devrait continuer d’être assouplie. Nous pensons que l’assouplissement de la politique de limitation des prêts présente des avantages et des inconvénients: la réduction de la proportion d’acompte peut réduire le seuil d’achat d’une maison, mais elle implique également une pression plus forte sur l’offre mensuelle, et l’espace limité pour la réduction de la proportion d’acompte, l’assouplissement de la norme d’identification de la première maison est plus propice à la libération d’une demande raisonnable. En ce qui concerne la limitation des achats, compte tenu des performances récentes des marchés du delta de la rivière Pearl et du delta de la rivière Yangtze, nous pensons que la poursuite de l’assouplissement de la politique de limitation des achats est favorable à la libération de la demande et à la réforme de la demande, et qu’elle ne provoquera pas de surchauffe rapide du marché dans le contexte actuel de la baisse du marché. Par conséquent, nous pouvons nous attendre à ce que 22q2 fasse un suivi de la limitation des achats et de la déréglementation.
Le cycle actuel exige des réparations plus longues que les cycles précédents. Au cours de ce cycle, l’assouplissement des politiques s’est principalement concentré au niveau local et n’est entré dans l’assouplissement des restrictions à l’achat et au prêt qu’en mars 2022. En outre, le cycle actuel de réglementation des politiques s’étend également au côté de l’offre, la crise de liquidité des entreprises immobilières a également eu un effet négatif sur le côté de la demande. L’éclosion ponctuelle de l’épidémie nationale a également retardé l’apparition du point d’inflexion de la demande. Au cours du premier trimestre de 2022q1, la zone nationale de vente de logements commerciaux a diminué d’une année sur l’autre d’environ 2015 et mars 2020, mais seulement 6 villes au bas du cycle de 2015 ont encore des achats limités, mais à l’heure actuelle, plus de 50 villes du pays n’ont toujours pas libéralisé La politique de restriction des achats. Nous pensons que la politique de limitation des achats du cycle en cours peut encore être ouverte et que la réparation de la demande exige une combinaison de politiques aux deux extrémités de l’offre et de la demande.
Le Centre rationnel de la demande à moyen et à long terme est d’environ 1,5 à 1,6 milliard de dollars. Nous croyons que la demande à court terme de l’immobilier est sujette à la fluctuation en raison de l’influence de la réglementation des politiques, mais la fluctuation se produira autour du volume de base à moyen et à long terme, qui est principalement affecté par le taux de croissance de la population et le taux d’urbanisation. Nous mesurons que le Centre raisonnable de la demande à moyen et à long terme de logements commerciaux est d’environ 1,5 – 1,6 milliard de yuan, et la croissance globale devient une tendance de croissance structurelle renforcée.
Le segment bêta n’est pas terminé. Dans l’histoire de la reprise, les trois cycles et les performances des secteurs, la durée du marché de l’immobilier est respectivement de 14 mois en 2008, 14 mois en 2011 et 22 mois en 2014, avec des gains de 169%, 34% et 136% dans la Section de l’immobilier de Shenwan. La marque de fin du cycle des trois plaques est la même. Lorsque les prix de l’immobilier changent pour la première fois en même temps que le taux de croissance du cycle, les attentes en matière de resserrement des politiques se renforcent et le marché des plaques entre dans sa fin. Au cours du cycle en cours, l’indice immobilier a connu une augmentation significative (19% et 36% respectivement) de novembre 2021 à janvier 2022 et du 16 mars 2022 au 8 avril 2022, et l’augmentation cumulée n’a été que de – 7% après l’apparition du bas de la politique en septembre 2022. Du côté de l’offre du cycle en cours, l’optimisation de la structure a eu lieu, et les avantages des principales entreprises immobilières dans le financement, la structure de la dette et la gestion des affaires ont été mis en évidence. Le rendement excédentaire moyen pondéré par la valeur du marché des quatre principales entreprises, Vanke, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Par rapport à l’intervalle d’évaluation historique, l’évaluation actuelle du PE et du Pb n’est que légèrement supérieure au niveau le plus bas de l’histoire. Nous pensons qu’il y a encore place à une autre correction de l’évaluation des principales entreprises avant la fin du marché bêta résultant de l’assouplissement des politiques.
Conseils sur les risques: la rapidité et l’intensité de l’adoption des politiques sont inférieures aux attentes; L’aggravation de l’épidémie affecte les besoins de réparation
