Principaux points de vue
Industrie: les ventes ont continué de baisser et il n’y a pas eu de reprise significative des terres. Selon les données du Bureau de statistique, de janvier à mars 2022, les ventes de logements commerciaux ont totalisé 29655 milliards de RMB, soit – 22,7% d’une année sur l’autre, en baisse de 3,4 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente; La superficie totale des ventes s’est élevée à 310,46 millions de m2, soit – 13,8% d’une année sur l’autre, en baisse de 4,2 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente. En mars 2022, les ventes de logements commerciaux se sont élevées à 1 419,6 milliards de RMB, soit – 26,2% d’une année sur l’autre, en baisse de 6,9 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente; La superficie des ventes a été de 153,43 millions de m2, soit – 17,7% d’une année sur l’autre, en baisse de 8,1 points de pourcentage par rapport à la valeur précédente.
Le prix de vente moyen de l’immobilier a continué de baisser. De janvier à mars 2022, le prix de vente moyen de l’immobilier commercial était de 9 552 yuan / m2, soit – 10,4% d’une année sur l’autre; En mars 2022, le prix de vente moyen du logement commercial était de 9 252 yuan / m2, soit – 10,3% de la même année. Étant donné que la performance du marché des ventes de troisième et quatrième niveaux n’est pas aussi bonne que celle de la première et de la deuxième ligne, la baisse du prix moyen des ventes n’est pas due à des facteurs structurels, mais reflète davantage le comportement des entreprises immobilières à la baisse des prix des ventes, le marché est toujours déprimé. Bien que des mesures telles que l’assouplissement des restrictions à l’achat et à l’emprunt et la réduction des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers aient été mises en place depuis mars pour promouvoir la demande d’achat de logements, l’intensité et la portée de la politique actuelle sont encore limitées par rapport à 2014, et l’orientation claire de l’assouplissement de la politique n’a pas encore pris effet.
À ce jour, 13 des 22 villes ont achevé la première fourniture centralisée de terres cette année. Dans l’ensemble, le taux de prime foncière a augmenté par rapport à la troisième fois l’an dernier, mais il est encore faible dans l’ensemble, dont 11,2%, 6,8%, 6,4%, 5,9%, 5,4% et 5,0% respectivement pour Hefei, Xiamen, Hangzhou, Ningbo, Chongqing et Nanjing. Du point de vue de la structure des transactions, l’acquisition de terres par les entreprises centrales de l’État reste le courant dominant, et la proportion d’entreprises centrales de l’État à Beijing, Chengdu, Nanjing, Xiamen, Fuzhou, Tianjin et Chongqing est respectivement de 94%, 82%, 79%, 78%, 67%, 67% et 62%; Qingdao, Hefei et d’autres entreprises privées locales se sont révélées actives, les entreprises centrales nationales occupant respectivement 33% et 38% des terres. Comparativement à Hangzhou et Tianjin, où la photographie du sol a été effectuée le même jour, 23 parcelles de terrain ont été vendues à Hangzhou avec un taux de transaction de 38%, 15 parcelles de terrain ont été retirées de Tianjin et 9 parcelles de terrain ont été retirées de Tianjin avec un taux de vente de 80%.
Secteur: l’évaluation globale est encore faible et relativement élevée. Depuis la publication du dernier rapport stratégique, le secteur immobilier a chuté de 6,0%, perdant 0,4 point de pourcentage par rapport à l’indice Shanghai – Shenzhen 300, se classant 10e parmi 31 industries. Selon les prévisions consensuelles de Wind, le PE dynamique du segment 2022 est 5,6 fois plus faible à la dernière date de clôture, soit 8,5% de moins que son niveau d’évaluation de base au 3 janvier 2019 (6,1 fois PE dynamique), toujours à son plus bas niveau historique.
Conseils d’investissement: la terre n’est pas chaude, le marché n’est pas froid. À l’heure actuelle, le côté des ventes est encore relativement déprimé et le marché foncier s’est considérablement amélioré. Nous pensons que les étapes de l’assouplissement des politiques ne s’arrêteront pas tant que le marché foncier ne se réchauffera pas complètement et qu’il y a encore beaucoup de place pour le jeu du côté des politiques. Nous croyons fermement qu’il s’agit d’une bonne occasion d’attribuer des actions immobilières et que les rendements excédentaires continueront d’être déduits. Du point de vue du jeu, la terre n’est pas chaude, le marché n’est pas froid; Du point de vue de la valeur, le modèle de disposition s’est amélioré et la « montée en flèche » a entraîné une deuxième hausse. Mai combinaison recommandée China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) Green City China
Conseil sur les risques: les fondamentaux baissent plus que prévu et les politiques tardent à se réchauffer.
