Le temps de reprise au bas du taux de croissance des ventes est en avance sur celui de l’acquisition et du démarrage, et il sera essentiellement synchronisé après 2020. Au cours des trois cycles de l’immobilier de 2008 à aujourd’hui (2008 – 2012, 2012 – 2015 et 2015 à ce jour), la croissance des prix de vente a été retardée de 2 à 4 mois par rapport à celle de la zone de vente, de 1 à 3 trimestres par rapport à celle de l’achat de terrains et d’environ 2 trimestres par rapport à celle de la zone de vente. Après 2020, l’écart étroit entre les prix de l’immobilier a forcé les entreprises immobilières à se tourner vers un chiffre d’affaires élevé, la zone de vente, l’achat de terrains et le taux de croissance des nouveaux travaux de construction sont essentiellement similaires.
Les stocks actuels représentent environ le neuvième des sommets historiques et ne seront pas sous – approvisionnés en raison de la reprise des ventes d’ici 2022. À l’heure actuelle, l’inventaire est à un niveau historiquement élevé et il existe de grandes différences entre les villes. En février 2022, l’inventaire des logements commerciaux nouvellement construits dans 70 villes du pays s’élevait à 490 millions de m3, soit environ 91% du point le plus élevé de l’inventaire au cours des dix dernières années (2015m1). L’inventaire des villes de premier, deuxième et troisième niveaux est respectivement de 0,36 / 2,97 / 162 millions de m3, soit 81% / 82,7% / 110,7% du Sommet historique. Supposons que le taux de croissance de la surface de construction résidentielle transactionnelle en 2022 soit de – 10% ~ – 30% et que le taux de croissance de la surface de construction résidentielle transactionnelle au premier semestre de 2022 soit de – 20% ~ – 40%. La plage correspondante de l’inventaire à la fin de 2022 est de 521 ~ 673 millions de m3, 95,8% ~ 123,8% du point le plus élevé de l’inventaire historique correspondant, et la plage correspondante de la période de déclassement est de 14,8 ~ 24,5 mois. Dans l’ensemble, les stocks ne seront pas suffisants au début de la reprise des ventes et, dans la plupart des marchés, le début de la reprise des ventes n’aura pas d’impact sur les prix.
Rétrospective du cycle d’assouplissement historique: afin de prévoir la trajectoire d’assouplissement des politiques de ce cycle, nous comparons les cycles de 2008, 2014 et 2021 et nous combinons l’inventaire des logements commerciaux en Chine et l’effet de levier des résidents pour tirer les conclusions suivantes: (1) dans l’histoire, la trajectoire d’assouplissement des politiques des deux cycles est du côté de la demande au côté de l’offre. Le rétablissement des fondamentaux des ventes accuse un retard d’environ 5 à 7 mois par rapport à l’assouplissement général des politiques. La période de transition entre le rétablissement des fondamentaux des ventes et la politique est longue et courte, et le moment du changement de politique est plus lorsque les prix des maisons neuves augmentent excessivement par rapport à l’année précédente. L’assouplissement de la politique de limitation des achats et des prêts est particulièrement important.
Le taux d’urbanisation de la Chine et la superficie résidentielle par habitant dans les villes ont atteint un niveau élevé, le ratio de levier des résidents a augmenté à 62,2%, et le niveau global des ventes de logements commerciaux a atteint un sommet au cours de la grande période. Le point central de ce cycle de stimulation des politiques est le côté de la demande (ventes) et le côté du financement des entreprises (financement). Nous pensons que ce cycle de politiques devrait atteindre plusieurs objectifs: 1. Les ventes ne sont pas élevées, plus chaudes que le bas, plutôt que de revenir à un niveau élevé; 2. Assurer l’achèvement et la livraison des projets des entreprises d’assurance; 3. Contrôler le chômage dans le processus de liquidation de l’industrie; 4. La correction des prix de l’immobilier doit être contrôlée dans une fourchette raisonnable afin d’éviter que la forte baisse des prix de l’immobilier n’affecte le système financier;
Voici nos suggestions de politique générale pour ce cycle d’assouplissement de la boxe combinatoire: 1. Rétrospective de l’histoire, prévision de la reprise des ventes et de la reprise de la politique de limitation des achats et des prêts dans les villes centrales, les villes centrales doivent jouer un rôle de premier plan. En ce qui concerne l’état des stocks urbains, au moins la moitié des deuxième et troisième lignes ont la base d’un assouplissement global des restrictions à l’achat et au prêt, de sorte qu’un assouplissement ultérieur peut être envisagé; 2. Les fonds des entreprises d’assurance ne fonctionnent pas bien, le refinancement est presque au point mort, peu de nouveaux projets sont difficiles à obtenir des prêts de développement, et les flux de capitaux actuels dépendent principalement des projets de vente, d’extension et de cession. Les institutions financières devraient répondre à la demande de prorogation raisonnable et les fonds non réglementaires devraient être librement utilisés. Étant donné que le temps d’acquisition des terres pour les projets en main est généralement de 2018 à 2020 et que le prix des terres est relativement élevé, le principal point de friction de l’aliénation des projets est le prix, de sorte que le Gouvernement devrait intervenir pour coordonner divers créanciers afin d’aider les entreprises à disposer de certains projets par l’intermédiaire de l’acheteur AMC / Trust / State Central Enterprise / même en créant un nouveau fonds, afin d’obtenir des liquidités à court terme; 3. Réglementer et contrôler les prix de l’immobilier afin d’éviter une baisse excessive 4. Orienter les chômeurs vers d’autres industries pour qu’ils puissent trouver un emploi.
Conseils en matière d’investissement: on s’attend à ce que l’introduction de politiques s’accélère après l’atténuation de l’épidémie. Le point de départ de la politique du côté de la demande est que davantage de villes suivent l’assouplissement de la politique de restriction des achats et des prêts. Les villes ayant des stocks élevés et une forte population et un soutien économique sont plus susceptibles d’introduire des politiques pour maintenir la cote de « Participation excédentaire » du secteur du développement immobilier. Nous pensons qu’il s’agit d’un cycle d’assouplissement des politiques à grande échelle et d’un marché bêta. Les entreprises immobilières dotées d’une bonne qualité de crédit, d’une liquidité abondante et de réserves foncières suffisantes sont les principales orientations de sélection. Attention recommandée: a share Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Vanke a Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Actions H Greentown China, China Resources Land, Overseas Development of China, Longhu Group, Jinmao China, Xuhui Holding Group, Overseas Hongyang China. Gestion immobilière: CR Vientiane, Green City Service, Poly Property, Yongsheng Life service, biguiyuan service, JinKe service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Indice de risque: l’épidémie a dépassé les attentes à plusieurs reprises; La politique de prévention des épidémies a été renforcée au – delà des attentes; Les fondamentaux ont dépassé les attentes; L’assouplissement des politiques n’a pas répondu aux attentes.
