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Déclaration relative à l’immobilier lors de la réunion du Bureau politique central du 29 avril 2022: contrôler efficacement les principaux risques, maintenir la ligne de base de l’absence de risque systémique, insister sur le fait que la maison est utilisée pour vivre et non pour faire frire l’orientation, soutenir toutes les régions pour améliorer les politiques immobilières En fonction des conditions locales, soutenir la demande rigide et améliorée de logements, optimiser la supervision des fonds de pré – vente de logements commerciaux et promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier.
Commentaires
La réunion a fait référence à la « gestion efficace des risques clés et au maintien du seuil de risque systémique», qui vise essentiellement à prévenir les risques intersectoriels qui peuvent être causés par une baisse excessive des fondamentaux de l’industrie et une détérioration continue des fonds propres des entreprises immobilières tout en contrôlant les risques clés dans l’industrie immobilière. À l’heure actuelle, les fondamentaux de l’industrie et le capital des entreprises immobilières sont confrontés à de graves défis: d’une part, la baisse des investissements et des ventes immobilières s’est intensifiée et n’a pas encore atteint le fond; D’autre part, le soutien initial au crédit n’a pas été mis en place, la dette superposée arrivant à échéance, la chaîne de financement des entreprises immobilières continue de se resserrer. Si la situation critique continue de se détériorer, il peut y avoir des effets en chaîne négatifs sur le système financier et les chaînes industrielles en amont et en aval de l’immobilier.
Depuis mars, les hauts fonctionnaires impliqués dans l’immobilier ont une tendance claire à « se détendre dans la stabilité » et continuent de donner des signaux positifs. La réunion du Politburo a également mis l’accent sur « l’appui à l’amélioration des politiques immobilières locales et à l’appui des besoins rigides et améliorés en matière de logement ». Nous pensons que l’industrie immobilière est entrée dans une période d’ajustement profond. En mars, la zone nationale de vente de logements commerciaux a chuté de 23,2% d’une année sur l’autre. En avril, la prospérité du marché immobilier a continué de baisser. Certaines villes sont confrontées à une forte pression à la baisse sur les fondamentaux, et les politiques peuvent être activement assouplies. La période d’ajustement s’étendra à l’ensemble du Q2. En raison de la ligne principale de mise en œuvre de la politique urbaine, l’ensemble de la politique d’optimisation de la réglementation immobilière dans toutes les régions présentera les trois caractéristiques suivantes: 1) Le rythme de mise en œuvre de la politique sera encore accéléré: la politique locale de « stabilisation du marché immobilier» sera mise en œuvre plus fréquemment en mai. La politique s’étend à la limitation des achats, à la limitation des prêts, à la limitation des ventes et à l’assouplissement des prix, et l’optimisation et l’ajustement sont renforcés, et l’efficacité est progressivement renforcée. Comme nous l’avons mentionné dans le rapport « explorer la meilleure voie pour assouplir le contrôle immobilier dans le cycle actuel et les règles de survie des entreprises immobilières à partir de la reprise historique», l’efficacité de la politique du côté de la demande peut être résumée comme suit: assouplissement global des restrictions à l’achat → assouplissement des restrictions au prêt (Réduction du ratio d’acompte → réduction du taux d’intérêt du prêt immobilier) → assouplissement partiel des restrictions à l’achat → augmentation de l’espace de limitation des prix → assouplissement des restrictions à la vente → politiques d’incitation à l’achat de logements pour les talents et la population → réduction des taxes de transaction, etc. Tout d’abord, l’assouplissement des restrictions au prêt. Le 18 avril, la Banque centrale a proposé de « mettre en œuvre une politique de crédit au logement différenciée en raison de la mise en œuvre de la politique de la Ville, afin de déterminer raisonnablement la proportion minimale d’acompte et les exigences minimales en matière de taux d’intérêt des prêts pour les prêts individuels commerciaux au logement dans la juridiction, afin de mieux répondre aux besoins raisonnables des acheteurs de logements». On s’attend à ce que davantage de villes réduisent ensuite la proportion d’acompte et le taux d’intérêt des prêts immobiliers et optimisent la norme d ‘« acceptation de prêts immobiliers». Selon notre analyse, plus de 20 villes, dont Nanning, Fuzhou, Lanzhou, Heze et Ganzhou, ont réduit leur taux d’acompte, et les villes dont les taux d’intérêt hypothécaires baissent se sont progressivement étendues à des villes de haut niveau comme Guangzhou et Nanjing. Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) , Nanjing, Suzhou, Ningbo, Lanzhou, Wuxi, Zhengzhou, Fuzhou, Nanchang et d’autres endroits optimisent les restrictions à l’achat, Tianjin prévoit d’arrêter les ventes de logements commerciaux à prix limité, Harbin, Qingdao Jimo optimise les restrictions à la vente, etc. La ville s’étend aux villes de première et de deuxième ligne des points chauds. La politique d’assouplissement du marché du logement va des villes de troisième et quatrième niveaux aux villes de deuxième niveau faibles et s’étend des villes de deuxième niveau faibles aux villes de deuxième niveau fortes comme Nanjing et Suzhou. Nous pouvons voir que les villes de troisième et quatrième niveaux et les villes de deuxième niveau faibles adoptent davantage de politiques directes de sauvetage du marché, adoptent un relâchement à grande échelle ou même à l’échelle de la Ville, tandis que les villes de deuxième niveau fortes émettent davantage de signaux pour renforcer la confiance dans l’achat de maisons. D’abord, elles assouplissent les politiques à petite échelle, puis, en fonction de la réponse du marché, elles voient si elles doivent encore ajuster les politiques pour atteindre un marché global contrôlable. Nous pensons qu’il sera plus clair de se concentrer sur la question de savoir si Chengdu, Hangzhou, Wuhan et Xiamen, les quatre principales villes de deuxième niveau, ont des politiques pertinentes.
À l’avenir, l’assouplissement marginal des fonds de pré – vente dans certaines villes devrait être mis en œuvre. Bien qu’au début de février, l’Agence de presse financière et d’autres médias aient signalé que des mesures nationales de surveillance et d’administration des fonds de pré – vente de logements commerciaux avaient été mises en place, dans le but de corriger une partie de la surveillance des fonds de pré – vente pour resserrer les villes excessives, Dans une certaine mesure, pour atténuer la pression sur les fonds des entreprises immobilières, mais de l’effet d’atterrissage, la force lâche des fonds de pré – vente et la force réelle de mise en œuvre des institutions financières sont relativement faibles. Cette réunion a de nouveau mentionné « l’optimisation de la surveillance des fonds de pré – vente de logements commerciaux », ce qui reflète l’importance que le Gouvernement central attache à la surveillance des fonds de pré – vente. À notre avis, les orientations possibles pour l’amélioration de la surveillance des fonds de pré – vente à l’avenir sont les suivantes: 1) Permettre raisonnablement à certaines entreprises immobilières de haute confiance de débloquer une partie des fonds de surveillance par garantie bancaire; Il ne s’agit plus d’une solution universelle, mais d’un assouplissement progressif de la surveillance des ventes anticipées et d’une réduction appropriée de la proportion de fonds réservés aux entreprises immobilières ayant une cote de crédit plus élevée; Libéraliser davantage la proportion et le moment de la surveillance des fonds de pré – vente.
Conseils en matière d’investissement
Lors de cette réunion du Bureau politique central, la voie de la réglementation et du contrôle de la politique immobilière est plus claire et plus claire. Nous pensons que les « politiques urbaines», « politiques temporelles» et « politiques immobilières» de suivi accéléreront l’atterrissage, tout en respectant le marché bêta, la confiance du marché et la période de réparation de l’offre et de la demande de l’industrie sont réalisables. Nous prévoyons que le taux approximatif des ventes augmentera régulièrement à la fin du deuxième trimestre et que l’investissement augmentera ou s’améliorera au troisième trimestre. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales qui ont été mises en place à l’échelle nationale ont obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
