Croissance négative des bénéfices pour la première fois depuis 2011
En 2021, le chiffre d’affaires des 103 principales sociétés immobilières cotées en bourse a + H a augmenté de 12,5% d’une année sur l’autre, en baisse de 1,2 point de pourcentage par rapport à 2020; Le bénéfice net attribuable à la mère a diminué de 49,2% d’une année sur l’autre, en baisse de 44,3 points de pourcentage par rapport à 2020. Au cours des 21 dernières années, l’échelle de règlement de l’industrie a augmenté régulièrement, mais la tendance à la baisse de la marge bénéficiaire de l’industrie, la baisse de la valeur des stocks causée par le climat du marché et l’impact du crédit sur les entreprises privées de logement ont été superposés. L’arrêt de certains projets a affecté le rythme de report. Le bénéfice net de l’industrie a diminué d’une année sur l’autre pour la première fois depuis 2011, et la concentration des bénéfices a atteint un nouveau sommet depuis 2011.
En 2021, la marge brute globale des entreprises immobilières était de 20,9%, en baisse de 5,6 points de pourcentage par rapport à 2020; Le taux d’intérêt net est de 6,2%, en baisse de 5,7 points de pourcentage par rapport à 2020; Le Rao pondéré était de 7,0%, en baisse de 7,8 points de pourcentage par rapport à 2020. La marge brute de l’industrie a continué de baisser depuis qu’elle a atteint un sommet progressif en 2018, et l’ampleur de la baisse en 2021 n’a pas augmenté de façon différentielle, reflétant la réduction de l’espace de profit global de l’industrie. Les grandes entreprises immobilières et les entreprises d’État ont une forte ténacité à l’extrémité des bénéfices. La marge brute, la marge nette et le Rao sont toujours en avance absolue. La marge brute sur 21 ans est respectivement de 2,0% et 4,0% supérieure à l’ensemble de l’industrie. Grâce à une bonne efficacité de contrôle et à un avantage de chiffre d’affaires, la marge nette et le Rao diminuent lentement.
Les ventes ont été stables dans l’ensemble et les réserves de rendement ont diminué.
En 2021, l’encaisse reçue par 69 sociétés immobilières détenant des actions a pour la vente de biens et la prestation de services de main – d’œuvre a augmenté de 6,3% d’une année sur l’autre, soit 0,1 point de pourcentage de moins qu’en 2020. L’exposition au risque de crédit de l’industrie, le ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier et les projets pilotes d’impôt foncier ont entraîné une baisse significative de la confiance du marché des ventes. Le taux de croissance des recettes de vente a atteint son niveau le plus bas depuis 2015. Les petites et moyennes entreprises immobilières ont accéléré leur rythme de remboursement et maintenu un taux de croissance stable sous une forte pression sur la liquidité et la dette.
En 2021, le total des créances anticipées et des passifs contractuels des entreprises immobilières a augmenté de 8,8% d’une année sur l’autre, soit 2,8 points de pourcentage de moins qu’en 2020. Le taux de croissance des ventes ralentit et le règlement superposé augmente régulièrement, le taux de croissance des comptes débiteurs anticipés de l’industrie continue de baisser, et le taux de couverture des revenus de l’année en cours est toujours à un niveau élevé de 116,5%. À l’avenir, les ressources de règlement des sociétés immobilières cotées à court terme resteront relativement abondantes et la croissance des résultats dépendra principalement de l’évolution des marges bénéficiaires.
Retrait des terres et amélioration significative des flux de trésorerie opérationnels
En ce qui concerne les flux de trésorerie nets provenant des activités d’exploitation, le total des flux de trésorerie nets provenant des activités d’exploitation des entreprises immobilières cotées en bourse au cours des 21 dernières années a continué d’augmenter, les grandes et moyennes entreprises immobilières ont réalisé des flux de trésorerie nets provenant des activités d’exploitation au cours des trois années consécutives et les petites et moyennes entreprises immobilières ont connu une augmentation significative des flux de trésorerie nets au cours des 21 dernières années. Dans le contexte d’un ralentissement de la croissance de l’industrie et d’un resserrement passif du financement, l’amélioration continue des flux de trésorerie nets provenant des activités d’exploitation des entreprises immobilières découle des facteurs suivants: d’une part, la capacité de refinancement est affaiblie et la dépendance de la chaîne de financement à l’égard des recettes de vente augmente considérablement; D’autre part, le taux de croissance de l’encaisse versée pour l’achat de biens et la réception de services de main – d’oeuvre a ralenti, ce qui reflète la baisse des attentes en matière de ventes, ce qui a entraîné une contraction de l’initiative d’investissement foncier des entreprises immobilières et un ralentissement progressif de l’expansion de l’industrie.
En 2021, les stocks totaux des entreprises immobilières représentaient 50,9% des actifs totaux, soit 0,7 point de pourcentage de moins qu’en 2020. Le ralentissement de l’expansion s’est accompagné d’une mise à niveau du marketing et d’une amélioration constante des stocks des sociétés immobilières cotées. Au cours des 16 dernières années, la part des stocks des grandes et moyennes entreprises immobilières a augmenté et les ressources se sont concentrées sur les principales entreprises. En 19 ans, la part des stocks des entreprises privées a atteint un sommet et a commencé à baisser, tandis que celle des entreprises d’État a augmenté de façon synchrone. Nous pensons qu’avec l’appui de l’avantage du capital et des coûts de financement, la proportion des stocks des entreprises d’État dans l’industrie continuera d’augmenter au cours des 22 prochaines années.
L’écart de financement s’est creusé et l’industrie a eu du mal à se rétrécir.
En 2021, le passif total des sociétés immobilières portant intérêt a augmenté de – 1,8% d’une année sur l’autre, en baisse de 9,9 points de pourcentage par rapport à 2020. En 2021, la part des obligations portant intérêt à moyen et à long terme de l’ensemble des entreprises immobilières dans l’ensemble des obligations portant intérêt était de 68,9%, en baisse de 0,7 point de pourcentage par rapport à 2020. Le passif total portant intérêt des sociétés immobilières cotées en 2021 a connu une croissance négative d’une année sur l’autre pour la première fois depuis 2011, ce qui a essentiellement mis fin au modèle d’expansion rapide de l’industrie à fort chiffre d’affaires et à fort effet de levier. La baisse des ventes a entraîné une contraction du crédit, l’écart de financement de l’industrie a continué d’augmenter et le désendettement s’est progressivement déplacé vers les eaux profondes. Nous prévoyons que l’ajustement de l’effet de levier de l’industrie et le dégagement de la capacité de production continueront d’être approfondis au cours des 22 prochaines années, tandis que la reprise globale de la liquidité devra attendre que les ventes sur le marché se réchauffent et que l’appétit de risque du côté du financement s’améliore.
En ce qui concerne les trois lignes rouges, le ratio actif – passif total des entreprises immobilières, déduction faite des avances reçues, était de 71,5% en 2021, soit 1,1 point de pourcentage de moins qu’en 2020; Le ratio de la dette nette est de 71,0%, en baisse de 1,3 point de pourcentage par rapport à 2020; Le ratio de trésorerie à court terme était de 1,20, soit 0,18 fois moins qu’en 2020. Au cours des 21 dernières années, l’indice global des trois lignes rouges des entreprises immobilières a continué d’être optimisé et de nombreuses entreprises immobilières ont atteint le niveau vert. En raison de l’influence des ventes et du financement, les trois indices de la ligne rouge des entreprises centrales et des entreprises privées, de la tête et de l’arrière des entreprises immobilières se différencient évidemment, et certains indices du Service de la dette des petites et moyennes entreprises immobilières et des entreprises privées se sont améliorés.
Stratégie: saisir l’alpha de l’assouplissement structurel et de l’acquisition
Au cours des 21 dernières années, l’industrie a connu une période sombre, avec des fondamentaux et des perspectives de crédit profondément ancrés, et de nombreux indicateurs de bénéfices des sociétés immobilières cotées ont atteint un nouveau creux depuis 2011. Les grandes entreprises immobilières et les entreprises d’État montrent encore une forte ténacité. Nous pensons qu’il s’agit d’un intervalle de sector – forme raisonnable pour les grandes entreprises immobilières de fixer l’évaluation pb à environ 1,0x. Qu’il s’agisse de l’amélioration des attentes en matière de politiques dynamiques et de l’amélioration de la capacité des re, ou de l’amélioration de la sensibilité élevée du prix de base statique au pb, il y a encore de la place pour une percée à l’avenir. À l’avenir, la bêta industrielle dépendra de l’ajustement de la structure industrielle, du rythme de dégagement des capacités et de la force de soutien des politiques. Alpha se concentre sur la réparation du bilan et de la marge bénéficiaire des principales entreprises immobilières, la précision du cycle inverse et de l’effet de levier, et l’exploration à long terme de la valeur des scénarios de logement. Recommandations continues: 1) haute qualité et grande échelle: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke a, Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Croissance de haute qualité: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holding Group; Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service. Il est recommandé de prêter attention aux entreprises publiques locales telles que Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu Real Estate, jianfa international, etc.
Conseils sur les risques: le risque de crédit de l’industrie s’est propagé, les ventes de l’industrie ont dépassé les attentes, car la politique de la ville n’a pas été appliquée aussi vigoureusement que prévu.
