En raison de la baisse continue de l’industrie et de la situation épidémique, le marché du logement n’a pas accueilli cette année le marché de l’or, de l’argent et du logement.
Un tiers de l’année 2022 s’est écoulée, mais les entreprises immobilières ne sont toujours pas sorties du froid de l’industrie, que ce soit en termes de ventes, de bénéfices, de financement et de marché foncier.
Les statistiques publiées récemment par de nombreuses institutions montrent que les 100 premières entreprises immobilières ont enregistré des ventes cumulées de janvier à avril de cette année et que les bénéfices des entreprises immobilières cotées au premier trimestre ont chuté dans une large mesure. Dans le même temps, le premier lot de terrains d’approvisionnement centralisés dans de nombreuses villes de cette année n’a pas donné de bons résultats, ce qui a entraîné une baisse significative de l’investissement global des entreprises immobilières; L’émission d’obligations au pays et à l’étranger a continué de chuter considérablement, et les difficultés financières des entreprises immobilières n’ont pas encore été résolues.
Ventes des 100 premières entreprises immobilières en avril “taille coupée”
Selon les statistiques de l’Institut chinois de recherche, il n’y avait que trois entreprises immobilières avec des ventes de 100 milliards de RMB au cours des quatre premiers mois de cette année, comparativement à neuf au cours de la même période en 2021. En revanche, même les entreprises immobilières de premier plan ont du mal à se débrouiller seules dans le contexte du ralentissement de l’industrie en 2022.
Au cours du dernier mois d’avril, la baisse des transactions s’est encore accrue en raison de la pression à la baisse accrue sur le marché immobilier, limitée par la reprise de l’épidémie en Chine. Selon les données de Kerry, la superficie des logements commerciaux dans les 30 principales villes surveillées a chuté de 18% d’une année sur l’autre en avril et a chuté de 58% d’une année sur l’autre. Parmi eux, les villes de premier niveau ont chuté de 47% d’une année sur l’autre, tandis que les marchés des 26 villes de deuxième et troisième niveaux ont connu une baisse de 60% d’une année sur l’autre.
Les résultats des ventes des entreprises immobilières ont chuté à la même fréquence que les « fiches de rendement » sur de nombreux marchés. Selon les statistiques de l’Institut de recherche, les entreprises immobilières Top3 biguiyuan, Vanke et Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ont réalisé des ventes de 163,39 milliards de RMB, 138 milliards de RMB et 121,2 milliards de RMB respectivement au cours des quatre premiers mois d’avril, mais les ventes totales de 422,6 milliards de RMB ont diminué de 300,1 milliards de RMB par rapport aux 722,7 milliards de RMB de « biwanheng» des entreprises immobilières Top3 au cours de la même période en 2021.
Non seulement les ventes des entreprises immobilières Top3 ont diminué de façon significative, mais la baisse des ventes cumulées moyennes des 100 premières entreprises immobilières en avril a également augmenté d’un mois à l’autre, passant de 23% d’une année sur l’autre en janvier à 50% d’une année sur l’autre en avril. Plus précisément, le chiffre d’affaires moyen des 100 premières entreprises immobilières au cours des derniers mois s’est élevé à 21,22 milliards de RMB, en baisse de 50,2% d’une année sur l’autre, et le seuil de la liste des 100 premières entreprises immobilières a diminué de 60,4% d’une année sur l’autre.
Il convient de noter que depuis avril, la politique d’assouplissement du marché du logement s’est progressivement étendue des villes de troisième et quatrième niveaux aux villes de deuxième niveau.
« À court terme, la politique de réglementation et de contrôle de l’immobilier entre dans une période d’optimisation intensive. Certaines des politiques restrictives excessivement strictes adoptées au début de la phase de liaison montante du marché ne s’adaptent plus à la phase actuelle du marché. On s’attend à ce que toutes les régions continuent d’accroître le soutien au crédit, de réduire les acomptes provisionnels et les taux d’intérêt des prêts immobiliers, et d’optimiser et d’ajuster modérément les politiques telles que les restrictions à l’achat, les restrictions à la vente et les restrictions aux Chen Wenjing, Directeur de la recherche sur le marché de la Division index de l’Institut chinois de recherche, a déclaré au Daily Economic News le 29 avril par Wechat que, sous le ton général de « logement et logement non frit », certaines villes centrales où le marché s’est progressivement stabilisé et s’est rétabli, les attentes en matière de politique d’ajustement à court terme étaient faibles.
45 sociétés immobilières ont subi des pertes au premier trimestre
Selon les statistiques de Wind, 126 entreprises immobilières cotées sur les marchés de Shanghai et de Shenzhen ont réalisé un bénéfice d’exploitation cumulé de 326875 milliards de RMB et un bénéfice net cumulé de 10,02 milliards de RMB appartenant aux actionnaires de la société mère, dont 45 ont subi une perte au premier trimestre.
Du point de vue des revenus, au premier trimestre, le Greenland Holdings Corporation Limited(600606) En outre China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Gemdale Corporation(600383) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656)
Entre – temps, 31 entreprises immobilières ont enregistré une baisse de plus de 40% des revenus au premier trimestre par rapport à l’année précédente. Dont Deluxe Family Co.Ltd(600503) , Guangzhou Pearl River Industrial Development Co.Ltd(600684) Sanxiang Impression Co.Ltd(000863) , Metro Land Corporation Ltd(600683) , Tianjin Guangyu Development Co.Ltd(000537)
Du point de vue du bénéfice net, le bénéfice net de 34 sociétés immobilières cotées dépasse 100 millions de RMB. Parmi les principales entreprises immobilières, Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002)
Parmi les 45 sociétés immobilières déficitaires, plus de la moitié ont subi des pertes de plus de 100 millions de RMB, dont Yango Group Co.Ltd(000671) , Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) ont subi des pertes de plus d’un milliard de RMB. En outre, Zhongtian Financial Group Company Limited(000540) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Tahoe Group Co.Ltd(000732) , Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) , Dima Holdings Co.Ltd(600565)
« la rentabilité des entreprises immobilières cotées en bourse a considérablement diminué depuis l’année dernière, principalement en raison de l’épidémie, d’un contrôle strict et continu et d’une baisse du marché. La réunion du Bureau politique central du 29 avril de cette année a souligné que le soutien à l’ajustement de la politique immobilière en raison de La politique de la Ville, le soutien à la demande rigide et améliorée, les ventes sur le marché à venir se réchaufferont évidemment. Avec la reprise des ventes immobilières, associée à la croissance limitée des prix des terrains, le niveau des bénéfices des entreprises immobilières peut s’améliorer.»
Liu Shui, Directeur de la recherche de la Division des affaires d’entreprise de l’Institut chinois de recherche, a déclaré au reporter du Daily Economic News par Wechat dans la matinée du 5 mai: « À court terme, cette année, le niveau des bénéfices des entreprises immobilières peut s’améliorer, le niveau des bénéfices sera réparé; Mais à long terme, le niveau des bénéfices des entreprises immobilières montre encore une tendance à la baisse, sera progressivement aligné sur le niveau moyen des bénéfices sociaux.»
Le nombre total de terrains occupés par 50 entreprises immobilières a chuté de près de 60%.
Les pressions financières sont difficiles à atténuer et les ventes combinées continuent de baisser, ce qui fait que la plupart des entreprises immobilières choisissent de rester silencieuses sur le marché foncier.
Selon les statistiques de l’Institut chinois de recherche, de janvier à avril 2022, le montant total des terres occupées par les entreprises Top 100 s’élevait à 362,6 milliards de RMB, soit une baisse de 55,9% par rapport à l’année précédente. Au cours d’un seul mois d’avril, le total des terres occupées par 50 entreprises immobilières représentatives a diminué de 59,4% par rapport à l’année précédente. P align = “center”
D’après les données, le nombre total de terrains occupés par des entreprises immobilières représentatives a fortement diminué d’une année sur l’autre au cours des quatre premiers mois, et cette tendance est apparue depuis octobre 2021.
En fait, 50 entreprises immobilières représentatives ont également montré une différenciation significative au sein de l’entreprise. Les entreprises d’État, les entreprises centrales et les entreprises locales d’investissement urbain sont toujours les principales forces d’acquisition de terres pour le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres cette année, comme China Ocean Real Estate et China Resources Land Dans le premier camp, et Green City China, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244)
En ce qui concerne la valeur ajoutée des marchandises, de janvier à avril Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China et jianfa Real Estate occupent les trois premières places de la liste. Parmi eux Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Green City China et jianfa Real Estate ont suivi avec une valeur ajoutée cumulée de 54,8 milliards de RMB et 39,1 milliards de RMB respectivement. En janvier – avril, les entreprises immobilières de top 10 ont ajouté 341,3 milliards de RMB au total, soit 34,1% des entreprises de Top 100, avec un seuil de 20,8 milliards de RMB.
Il convient de noter qu’en raison de la tendance à la baisse du marché dans son ensemble, les entreprises sont plus enclines à coopérer à l’acquisition de terres. En avril, la valeur moyenne des capitaux propres des 50 sociétés immobilières représentatives a chuté à 79,7%, en baisse de 4,9 points de pourcentage par rapport à la même période. Par rapport à la même période l’an dernier, la part des capitaux propres des entreprises du camp top31 – 50 a diminué de 6,9 points de pourcentage. Le montant des capitaux propres des entreprises du camp P11 – 30 a diminué de 4,4 points de pourcentage; La part des capitaux propres des entreprises du camp Top 10 a augmenté de 1,9%.
L’ampleur de l’émission d’obligations par les entreprises immobilières a diminué en avril par rapport à l’année précédente.
En avril, l’ampleur des émissions d’obligations de crédit des sociétés immobilières et d’obligations à l’étranger a considérablement diminué d’une année sur l’autre.
Selon les données de l’Institut chinois de recherche, l’échelle des émissions d’obligations de crédit des entreprises immobilières en avril était de 36887 milliards de RMB, en baisse de 35,96% par rapport à l’année précédente, en baisse de 49,6% par rapport à l’année précédente (73195 milliards de RMB); En avril, l’ampleur de l’émission de la dette extérieure des entreprises immobilières du continent s’élevait à 2885 milliards de RMB, en baisse de 80,46% par rapport à l’année précédente.
Du point de vue des coûts de financement, les coûts de financement des obligations de crédit et des obligations à l’étranger ont légèrement fluctué, dont le taux d’intérêt moyen des obligations de crédit est de 3,48%, le taux d’intérêt moyen des obligations à l’étranger est de 5,55%, en baisse de 0,95 point de pourcentage et de 0,35 point de pourcentage respectivement par rapport à l’année précédente.
Selon les statistiques de Kerry, 9 des 30 sociétés immobilières top30 ont participé à l’émission de nouvelles obligations en avril, soit 2 de moins qu’en mars; À l’exception de Xuhui, toutes les entreprises immobilières émettrices d’obligations sont des entreprises d’État d’État d’État d’État. L’échelle de financement des entreprises d’État d’avril a augmenté de 317,1% par rapport à mars. Par exemple, l’échelle de financement des obligations nouvellement augmentées en avril par Jinmao et China Resources a atteint 8,71 milliards de RMB et 8 milliards de RMB respectivement, avec un coût de financement de 3,38% – 3,4%.
D’autre part, l’ampleur de l’émission de nouvelles dettes par les entreprises immobilières est inférieure à celle de la dette due depuis longtemps. Selon les statistiques de Shell Research Institute, au premier trimestre de 2022, l’encours de la dette des entreprises immobilières au pays et à l’étranger financée par des obligations était d’environ 252,1 milliards de RMB, en baisse de 32,5% par rapport à l’année précédente. Au premier trimestre, les entreprises immobilières ont augmenté leur financement de 173,3 milliards de RMB et leur dette nette à l’échéance de 78,8 milliards de RMB, en hausse de 69,4 milliards de RMB par rapport à la même période en 2021.
Selon Shell Research, bien que les chiffres absolus de la dette arrivant à échéance au premier trimestre de 2022 aient diminué d’une année sur l’autre, la pression sur le Service de la dette des entreprises immobilières n’a pas diminué de façon significative en raison d’une forte contraction de l’ampleur des émissions. Dans le même temps, en raison de l’influence du risque de crédit des entreprises immobilières, la confiance des créanciers dans le remboursement des entreprises immobilières n’est pas suffisante, ce qui entraîne une augmentation de la difficulté de prolonger la dette à ce stade, et certaines entreprises immobilières qui ont des dettes à échéance centralisée maintiennent encore un certain risque de défaut.
Les journalistes ont noté que la réunion du Bureau politique central du 29 avril a de nouveau proposé « d’optimiser la surveillance des fonds de pré – vente de logements commerciaux », de nombreuses organisations ont estimé que les futures règles de surveillance des fonds de pré – vente dans certaines villes devraient être assouplies marginalement, ce qui pourrait atténuer la pression sur les fonds des entreprises immobilières dans une certaine mesure.
À cet égard, Liu Shui a déclaré: « l’optimisation de la surveillance des fonds de pré – vente de logements commerciaux peut aider à atténuer la pression sur les fonds, mais a un impact limité sur l’amélioration substantielle de la pression sur les fonds des entreprises immobilières. Nous mesurons que 30 à 40% en moyenne des fonds de pré – vente sont réglementés, à court terme, le « bâtiment de transfert garanti» est toujours le résultat de la politique, après l’optimisation et l’ajustement de la politique de surveillance des fonds de pré – vente, la surveillance des fonds de pré – vente peut être réduite d’environ 10%, ce qui a un impact limité sur l’amélioration substantielle de la pression sur
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