Principaux points de vue
Le Bureau de statistique publie le fonctionnement du marché immobilier en avril 2022. La superficie des ventes immobilières, le montant des ventes, le montant des investissements et la superficie nouvellement mise en chantier sont respectivement de 87,22 millions de m2 / 81,34 milliards de yuan / 113,89 milliards de yuan / 99,01 millions de m2, avec un taux de croissance annuel de – 39,0% / – 46,6% / – 10,1% / – 44,2%, avec une valeur précédente de – 17,7% / – 26,2% / – 2,4% / – 22,2%.
Les prix du volume des ventes ont fortement chuté et les fondamentaux sont encore en cours de construction. Le prix de vente moyen en avril était de 9 326 yuan / m2, en baisse de 12,5% par rapport à l’année précédente et en hausse de 0,8% par rapport à l’année précédente. En raison de l’influence de la prévention et du contrôle de la situation épidémique sur la production et la consommation, l’échelle des ventes d’un seul mois d’avril est tombée en dessous de 10 000 m3, ce qui est la pire performance des ventes d’un seul mois au cours des cinq dernières années (indépendamment de décembre), ce qui prouve une fois de plus que le côté de la demande est encore faible. Récemment, les politiques de restriction des achats et des prêts dans plus de 70 villes se sont considérablement assouplies, la Banque centrale a abaissé le taux d’intérêt hypothécaire inférieur et l’environnement politique de l’industrie s’est considérablement amélioré. Nous pensons qu’avec le recul progressif de l’épidémie dans les grandes villes, les fondamentaux de l’immobilier devraient s’achever à la fin du deuxième trimestre et progresser progressivement avec la reprise économique.
La baisse des nouveaux départs s’est accentuée et les investissements ont connu une croissance négative à deux chiffres. Les nouveaux travaux de construction ont continué de baisser et ont atteint leur pire niveau en près de 10 ans (sans tenir compte du mois de décembre). Deuxièmement, la superficie totale des terres cédées a diminué de 1,1% et 15,5% respectivement en 2020 et 2021, et la superficie totale des terres cédées a diminué de 46,5% de janvier à avril 2022, ce qui a eu un impact négatif sur les nouveaux travaux de suivi en raison de l’insuffisance du stockage des terres de l’entreprise; Sous la pression de la garantie de livraison, l’achèvement a également un certain effet d’éviction sur le nouveau démarrage. En avril, les investissements dans le développement immobilier ont chuté à deux chiffres, ce qui a également contribué à l’assouplissement des politiques.
Les capitaux propres des entreprises immobilières continuent de se resserrer, les recettes de vente devenant le principal facteur de traînée. Du point de vue du capital, les entreprises immobilières ont versé 10363 milliards de RMB en avril, avec un taux de croissance annuel de – 35,5% et une valeur précédente de – 23,0%, ce qui a encore resserré le capital global. Au niveau de la ventilation, 131,2 milliards de prêts ont été financés par la Chine, avec une croissance annuelle de – 28,0%, une légère amélioration par rapport à la valeur précédente de – 29,7%, et une baisse progressive de la politique de crédit large. Du côté de la demande, le dépôt et les avances s’élèvent à 310,5 milliards de RMB, avec un taux de croissance annuel de – 53,0%, une valeur précédente de – 37,5%, un prêt hypothécaire personnel de 166,8 milliards de RMB, un taux de croissance annuel de – 37,3%, une valeur précédente de – 22,5%. Dans le cadre de la prévention des risques systémiques, le système financier a accru le soutien aux entreprises. À l’heure actuelle, le principal élément de traînée du secteur du capital des entreprises immobilières est le remboursement des ventes, et l’insuffisance de la demande est devenue l’élément central du financement des entreprises.
La concentration de l’industrie continue de diminuer et les ventes des 100 premières entreprises immobilières sont inférieures à la moyenne de l’industrie. De janvier à avril 2022, les taux de croissance annuels des ventes des entreprises immobilières Top 10, top 10 – 20, Top 20 – 50 et Top 50 – 100 étaient respectivement de – 46,0%, – 54,5%, – 54,8% et – 49,0%. Janvier – avril Top 10 concentration des ventes réduite à 22,7%
Proposition d’investissement et objet de l’investissement
Tous les indicateurs statistiques de l’industrie immobilière ont complètement chuté ce mois – ci, et les fondamentaux de l’industrie sont encore en cours de construction en raison de la superposition de facteurs cycliques et d’épidémies. Du point de vue du financement, l’environnement financier des entreprises reste tendu, et plus important encore, les paiements anticipés et les prêts hypothécaires continuent de baisser, ce qui indique que le cœur de la reprise actuelle de l’industrie est la faiblesse de la demande. Les politiques antérieures ont montré une force d’équilibre entre l’offre et la demande, mais elles n’ont pas suffi à inverser la confiance des consommateurs ni à rétablir le niveau de crédit des entreprises privées de logement, de sorte que la pression de l’affaiblissement de l’offre et de la demande persiste. L’ajustement récent du taux d’intérêt hypothécaire et l’ouverture progressive de certaines villes énergétiques à des politiques clés telles que la limitation des achats et des prêts montrent que la force de la politique devrait briser le cadre initial. Avec la reprise progressive de la production, nous pensons que les ventes devraient avoir un point d’inflexion au milieu de L’année. La reprise du marché ne se produira pas du jour au lendemain, les entreprises immobilières de faible qualité sont toujours dans un état de perte continue de sang, à ce stade, la recherche d’entreprises immobilières marginales n’est toujours pas une bonne stratégie, continuer à recommander la combinaison d’entreprises d’État et d’entreprises privées de crédit élevé, et suggérer de mettre progressivement en place des cibles élastiques avec la reprise du marché. Nous sommes optimistes quant à la performance stable des leaders de première ligne et recommandons Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , achat), Vanke a ( China Vanke Co.Ltd(000002) , achat); Il est recommandé de Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , achat), Longhu Group (00960, achat) et Xuhui Holding Group (00884, achat). Entre – temps, nous sommes favorables à l’industrie de la gestion immobilière et commerciale qui connaît une croissance rapide et qui bénéficie de la reprise de l’immobilier, et nous recommandons biguiyuan Service (06098, achat), Poly Property (06049, achat), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , augmentation de participation), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , achat), rongchuang Service (01516, achat) et Xingsheng Business (06668, achat).
Conseils sur les risques
Les ventes ont été nettement inférieures aux prévisions. La réglementation des politiques a dépassé les attentes. L’environnement financier est incertain.
