Principaux points de vue
La faiblesse des ventes s’est poursuivie et la possibilité de réduire les taux d’intérêt hypothécaires s’est ouverte. De janvier à avril 2022, la superficie des ventes et le montant des ventes de logements commerciaux ont augmenté de – 20,9% et – 29,5%, respectivement, soit une baisse de 7,1% et 6,8% par rapport à janvier à mars; En avril, la superficie des ventes et le montant des ventes ont augmenté de – 39% et – 46,6% d’une année sur l’autre, en baisse de 21,3% et 20,4% respectivement par rapport à mars. La croissance des ventes d’un mois a atteint un niveau record et a été négative pendant neuf mois consécutifs. L’indice des prix des logements commerciaux nouvellement construits dans 100 villes a augmenté de 0,02% d’une année sur l’autre et a augmenté pendant trois mois consécutifs. Le nombre de villes en baisse en avril a atteint 36, soit une ville de moins qu’en mars. La tendance à la baisse des prix de l’immobilier s’est quelque peu ralentie. Sur le plan des tendances, les ventes sont restées faibles. Bien que les politiques d’assouplissement réglementaire aient été fréquentes en avril, la propagation ponctuelle de l’épidémie et la baisse prévue des revenus dans le contexte de la faiblesse de l’économie ont entraîné une baisse de la volonté des résidents d’accroître l’effet de levier, et les attentes du marché n’ont pas encore montré de signes d’inversion. La Banque centrale et la Commission chinoise de réglementation des assurances bancaires ont publié le 15 mai un avis sur les questions relatives à l’ajustement de la politique différenciée de crédit au logement. Pour les ménages résidentiels qui achètent des logements ordinaires avec des prêts, la limite inférieure du taux d’intérêt des prêts individuels commerciaux au logement pour la première maison est ajustée pour être au moins égale au taux d’intérêt coté du marché des prêts à terme correspondant moins 20 points de base. Nous pensons qu’après que la Banque centrale ait abaissé la limite inférieure du taux d’intérêt hypothécaire, la possibilité pour les gouvernements locaux de réduire le taux d’intérêt hypothécaire s’est encore ouverte, et la baisse du coût de l’achat de maisons par les résidents devrait stimuler la demande du marché.
Le taux de croissance cumulé des investissements est devenu négatif et le taux de croissance de la construction et de l’installation de terrains est devenu faible. En ce qui concerne le taux de croissance des investissements, les investissements dans le développement immobilier de janvier à avril 2022 se sont élevés à – 2,7% d’une année sur l’autre, passant de positif à négatif, en baisse de 3,4 points de pourcentage par rapport à janvier à mars; Les investissements ont augmenté de – 10,1% en avril, en baisse de 7,7% par rapport à mars. En ce qui concerne l’indice de surface de construction, le taux de croissance cumulé est tombé à 0% en janvier – avril et à – 38,7% en avril, soit une baisse de 17,2 points de pourcentage par rapport à mars. Du point de vue de la transaction foncière, le taux de croissance cumulé de la zone d’achat de terrains et du prix de transaction foncière de janvier à avril est respectivement de – 46,5% et – 20,6%, soit une baisse de 4,7% et 3,7 points de pourcentage par rapport à janvier – mars. En avril, la superficie des terres achetées et le prix de transaction ont augmenté respectivement de – 57,3% et – 28,3%. En baisse de 16,3 et 27,6 points de pourcentage respectivement par rapport à mars. À l’heure actuelle, le taux de vente aux enchères de 100 villes continue d’augmenter à 37,6%, le taux de prime reste faible, le volume total des transactions et la chaleur du marché de la vente aux enchères de terres se sont affaiblis. À l’heure actuelle, les entreprises immobilières sont au Sommet du remboursement de la dette au deuxième trimestre, tandis que le marché continue de baisser, ce qui entraîne un manque de remboursement et une faible volonté d’obtenir des terres. Nous prévoyons qu’avec l’ouverture progressive des politiques locales du côté de la demande, la volonté des entreprises immobilières d’acquérir des terres sera marginalement positive, et nous prévoyons que le deuxième lot de chaleur de la terre dans les grandes villes sera plus élevé que le premier lot.
Les nouveaux travaux de construction ont continué de baisser et la pression à moyen terme a été difficile à atténuer. De janvier à avril 2022, le taux de croissance cumulé des nouveaux travaux de construction a été de – 26,3%, en baisse de 8,8 points de pourcentage par rapport à janvier – mars, et de – 44,2% par mois en avril, en baisse de 22 points de pourcentage par rapport à mars. D’une part, la superficie actuelle des terres achetées continue de s’accélérer et le manque de ressources foncières continuera de ralentir la croissance des nouveaux projets. D’autre part, en raison de la pression de la chaîne de capital et de l’insuffisance de l’énergie cinétique des ventes, les entreprises immobilières n’ont toujours pas l’intention de vendre et de commencer à travailler, et le taux de croissance des nouveaux travaux de construction est toujours sous pression. En ce qui concerne l’achèvement, le taux de croissance cumulé de l’achèvement de janvier à avril 2022 est de – 11,9%, en baisse de 0,4 point de pourcentage par rapport à la fin de janvier à mars, et on s’attend à ce que le taux de croissance de l’achèvement du deuxième semestre soit progressivement corrigé.
Les prêts à long terme à un seul mois sont de nouveau négatifs. En ce qui concerne les fonds disponibles dans l’industrie, le taux de croissance cumulé de janvier à avril 2022 est de – 23,6%, en baisse de 4 points de pourcentage par rapport à janvier à mars; Le mois d’avril a enregistré une croissance de – 35,5%, en baisse de 12,5 points de pourcentage par rapport au mois de mars. En ce qui concerne le remboursement des ventes, le taux de croissance cumulé des prêts hypothécaires personnels est de – 25,2%, en baisse de 6,4 points de pourcentage par rapport à janvier – mars; Entre – temps, les nouveaux prêts à moyen et à long terme des résidents ont diminué de 31,4 milliards de RMB en avril et ont connu une croissance négative après février, soit 523,2 milliards de RMB de moins qu’une année sur l’autre. Étant donné que l’émission de prêts hypothécaires accuse un retard de 1 à 2 mois par rapport aux données sur les ventes, la dynamique actuelle des ventes ne s’est toujours pas améliorée de façon significative et on s’attend à ce que les prêts hypothécaires subséquents continuent de s’affaiblir. Les dépôts et avances accumulés ont diminué de 37% d’une année sur l’autre, soit 6% de moins qu’en janvier – mars; D’une année sur l’autre, la baisse a été de 53%, soit 15,5 points de pourcentage de moins qu’en mars. La part des dépôts et des avances est tombée de 36,8% à la fin de 2021 à 31,6%, ce qui indique que les attentes des acheteurs de maisons ne se sont pas améliorées et que le sentiment d’attente demeure fort. En ce qui concerne le financement des entreprises immobilières, le taux de croissance cumulé des prêts de la Chine en janvier – avril a été de – 24,4%, en baisse de 0,9 point de pourcentage par rapport à janvier – mars, et le taux de croissance annuel unique en avril a été de – 28%, en hausse de 1,7 point de pourcentage par rapport à mars, en baisse par rapport à 13 mois consécutifs. À l’heure actuelle, les canaux de financement des entreprises d’État et des entreprises centrales sont relativement ouverts et la proportion d’émissions d’obligations a considérablement augmenté par rapport à 2020. Entre – temps, les politiques de sauvetage financier des entreprises privées de logement sont plus détaillées et ciblées. Récemment, biguiyuan, Longhu et meimei Real Estate ont été choisies comme entreprises de logement de démonstration par les organismes de réglementation, qui émettront des prêts RMB cette semaine, et aideront les entreprises privées de logement à rétablir progressivement la fonction de financement du marché public en émettant des outils de protection du crédit, y compris des CDS privés ou des CRMW.
La politique de l’administration et des finances a joué un rôle important dans la reprise de l’évaluation des actions immobilières. En avril, tous les indicateurs ont montré une tendance à la baisse, ce qui a entraîné une forte augmentation de la pression exercée sur l’objectif de croissance économique pour l’ensemble de l’économie par la propagation de l’épidémie. Récemment, dans le cadre de la mise en œuvre de la politique urbaine, l’intensité de la politique et le niveau d’énergie de la ville se sont considérablement améliorés. Les villes de deuxième niveau ont assoupli les politiques restrictives pour certaines régions et certains groupes de population, mais l’effet de la politique n’a pas été aussi bon que prévu, de sorte que la tendance à la baisse du marché du logement commercial s’est poursuivie. Nous pensons qu’il y a un certain effet de retard dans la mise en œuvre de la politique et qu’il y a encore beaucoup de place pour l’amélioration de la portée lâche de la politique restrictive. Le 15 mai, la Banque centrale et la Commission chinoise de réglementation des assurances bancaires ont abaissé de 20 pb la limite inférieure du taux d’intérêt des prêts au premier logement au niveau national, ce qui reflète la détermination du Gouvernement à continuer de jouer un rôle de premier plan dans le financement immobilier et à inverser la baisse prévue du marché des ventes immobilières. Nous pensons qu’après l’ajustement de la limite inférieure unifiée à l’échelle nationale, l’espace pour les gouvernements locaux de réduire le taux d’intérêt des prêts immobiliers s’ouvrira davantage. En même temps, nous pensons que la synchronisation ultérieure doit également résoudre le problème de la proportion plus élevée d’acompte. Par conséquent, la norme d’Identification de la première suite deviendra la prochaine orientation nécessaire pour l’ajustement dans les boîtes à outils locales. Nous prévoyons que l’ajustement à grande échelle à l’échelle nationale pour la réduction de la proportion d’acompte et la norme d’identification de la première suite débutera.
Nous continuons de recommander les catégories de développement suivantes: China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Overseas Development of China, Xuhui Holding Group; Gestion immobilière: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , biguiyuan service, Poly Property, Xuhui Yongsheng service, xinchengyue service.
Conseils sur les risques: la nouvelle escalade de l’épidémie a eu un impact sur les ventes immobilières, les prix de l’immobilier ont chuté plus que prévu, les politiques de réglementation ont continué d’être élevées, l’environnement financier s’est amélioré moins que prévu et le risque de liquidité de l’industrie a augmenté.
