Principaux points de vue
Analyse de la situation opérationnelle: les entreprises immobilières ralentissent généralement leur expansion et poursuivent un développement stable. Ventes: pour la première fois en 21 ans, le montant des ventes des 100 premières entreprises immobilières a connu une croissance négative (- 3,2%) et a été inférieur au taux national de croissance des ventes de logements commerciaux. Le taux d’achèvement de l’objectif de vente des entreprises immobilières top20 en 21 ans n’est que de 87,5%, ce qui est inférieur à celui de 20 ans (101,4%); Le taux d’atteinte de l’objectif de vente de janvier à avril de 22 ans n’est que de 17,2% (29,8% au cours de la même période en 21 ans). Nous croyons que les attentes globales en matière de ventes des entreprises immobilières seront plus prudentes au cours des 22 prochaines années et qu’une certaine échelle d’entreprises immobilières seront confrontées à une croissance négative. La concentration de l’industrie a diminué au cours des 21 dernières années, la concentration des ventes de capitaux propres de cr5, cr10, cr20, CR50 et cr100 ayant diminué respectivement de 2,5, 3,0, 3,3, 4,1 et 5,6 PCT à 11,6%, 18,4%, 26,8%, 40,6% et 48,8%. Nous pensons que le modèle de concurrence de l’industrie sera optimisé et qu’à l’avenir, une fois que l’industrie sera liquidée de manière ordonnée, la proportion d’entreprises publiques centrales et d’entreprises privées à forte utilisation de l’information bénéficiant d’un financement sans heurt augmentera considérablement. Entreprises publiques centrales: la part des ventes des entreprises privées passera progressivement de 3: 7 à environ 6: 4. Prise de terrain: l’échelle de prise de terrain a été réduite. Au cours des 21 dernières années, les capitaux propres des 100 premières entreprises immobilières se sont élevés à 2,54 billions de yuans, soit – 21,5% de la même année; Le 22q1 s’élevait à 362,7 milliards de RMB, soit – 55,8% d’une année sur l’autre.
Le degré de concentration a montré une différenciation évidente, le degré de concentration des entreprises immobilières de la queue a fortement diminué, les entreprises immobilières de la tête ont augmenté régulièrement. En 21 ans, le taux de concentration des capitaux propres des 100 premières entreprises immobilières était de 52,2%, en baisse de 8,8 PCT par rapport à l’année précédente et de 48,1% de janvier à avril de 22 ans. Le taux de concentration des entreprises immobilières cr5 a légèrement augmenté de 0,3 PCT à 12,4% d’une année sur l’autre au cours des 21 dernières années, puis a encore augmenté à 15,4% de janvier à avril de 22 ans. Les ressources financières et foncières sont encore inclinées vers les principales entreprises immobilières. Du point de vue de l’acquisition de terres, les entreprises publiques centrales: la part des entreprises privées dans l’acquisition de terres est passée de 3: 7 au cours des 20 dernières années à 7: 3; Les entreprises locales appartenant à l’État « soutiennent le fond », les entreprises privées « s’allongent à plat ». À l’heure actuelle, le marché est encore dominé par les entreprises publiques locales, qui représentent plus de 40%. L’intensité de l’utilisation des terres par les principales entreprises immobilières a généralement diminué, 26 entreprises immobilières ont généralement diminué en 21 ans, la valeur moyenne étant tombée de 36,0% en 20 ans à 28,6% en 21 ans. Les entreprises d’État centrales en tête peuvent encore maintenir le montant et l’intensité de l’acquisition de terrains. Début et achèvement: en tant qu’objet principal de la surveillance des « trois lignes rouges », la concentration des nouveaux travaux de construction a considérablement diminué au cours des 20 dernières années et a considérablement augmenté sous la demande d’actifs nets importants.
Analyse des indicateurs financiers de l’industrie: croissance des résultats, rentabilité, flux de trésorerie sous pression et amélioration continue de la solvabilité. Le pic d’achèvement a entraîné une croissance régulière des revenus de l’industrie au cours des 21 dernières années (3,04 billions de RMB, soit + 8,3% d’une année sur l’autre), mais en raison de la baisse de la marge bénéficiaire et de l’augmentation des projets de coopération, la performance a continué de baisser au cours des 20 dernières années (30,3 milliards de RMB, soit – 84,5% d’une année sur l’autre), la plupart des entreprises immobilières n’ont pas augmenté leurs revenus. Les raisons de la forte baisse du bénéfice net de la société mère sont les suivantes: la marge bénéficiaire est fortement sous pression; Les projets de coopération entre les entreprises immobilières ont augmenté, les gains et pertes des actionnaires minoritaires représentant une augmentation significative de 35,6 PCT à 59,9%. 22q1 l’échelle des résultats des revenus a diminué, les revenus et le bénéfice net de la société mère ont augmenté respectivement de – 12,9% et – 41,1% d’une année sur l’autre. Les revenus de règlement ont augmenté négativement en raison de la pénurie de fonds des sociétés immobilières et de la contraction continue de l’achèvement. Dans l’ensemble, le niveau de protection des recettes est resté stable à un niveau élevé, les avances reçues à la fin du 22q1 / recettes de l’année précédente étant de 1,2x. Rentabilité: la marge bénéficiaire est fortement sous pression et il reste encore de la place pour la reprise. Le taux de profit brut, le taux de profit net et le taux de profit net de la société mère étaient respectivement de 20,8%, 2,5% et 1,0% en 21 ans, ce qui a diminué de 6,1, 6,8 et 6,1 PCT d’une année sur l’autre. Le 22q1 était de 20,4%, 4,1% et 2,8%, respectivement, et a diminué de 2,6, 1,5 et 1,4 PCT par rapport à l’année précédente. Avant la période la plus chaude du marché immobilier, les projets d’acquisition de terrains à prix élevé des entreprises immobilières sont entrés dans la période de règlement, l’espace de profit a été comprimé. Sous la pression de la baisse des marges bénéficiaires, le Rao de l’industrie a chuté de 8,8 PCT à 1,7% d’une année sur l’autre en 21 ans. Solvabilité: pour la première fois, la dette portant intérêt a connu une croissance négative et les entreprises immobilières ont activement réduit l’effet de levier financier et opérationnel. À la fin de l’année 21, le passif portant intérêt du secteur s’élevait à 3,45 billions de RMB, soit – 4,7% d’une année sur l’autre, avec une croissance négative pour la première fois en cinq ans; À la fin du 22q1, le total était de 3,48 billions de RMB, soit – 4,6% d’une année sur l’autre. À la fin de l’année 21, le ratio actif – passif, le ratio passif net et le ratio court – passif en espèces étaient respectivement de 72,5%, 74,3% et 1,1 x, et le ratio passif net a diminué de 1,9 PCT par rapport à l’année précédente. Toutefois, en raison de facteurs tels que les recettes de vente, le Fonds monétaire a considérablement diminué, l’indice s’est détérioré, le ratio de la dette nette a augmenté à 80,8% et le ratio de la dette courte en espèces a diminué à 1,0x. En ce qui concerne l’effet de levier opérationnel, l’émission et l’utilisation de billets commerciaux ont toutes diminué avec les événements de risque de crédit des entreprises immobilières au cours des 21 dernières années. En 21 ans, les billets à payer du secteur ont atteint 98,9 milliards de RMB, soit – 13,9% d’une année sur l’autre. Au total, le 22q1 a atteint 84,3 milliards de RMB, soit – 42,4% d’une année sur l’autre. L’effet de levier opérationnel est tombé à 40,7%. À la fin de l’année 21, l’effet de levier global implicite du secteur immobilier était de 121,5%, tombant à 120,7% au 22q1. Capacité opérationnelle: les flux de trésorerie opérationnels et financiers sont généralement sous pression et les fonds des entreprises immobilières doivent être améliorés d’urgence. À la fin de l’année 21, le capital monétaire de l’industrie s’élevait à 1 300 milliards de RMB, soit – 11,8% d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une croissance négative pour la première fois en cinq ans, principalement en raison de la baisse des ventes au second semestre de l’année et du resserrement du crédit initial, ce qui a entraîné un mauvais rendement des ventes et un financement inadéquat des entreprises immobilières (les flux de trésorerie nets de collecte de fonds ont été négatifs pour la première fois à 329,7 milliards de RMB). Les flux de trésorerie opérationnels nets en 21 ans se sont élevés à 379,3 milliards de RMB, soit + 17,7% d’une année sur l’autre, avec un taux de croissance en baisse de 12,4 PCT par rapport à 20 ans. À la fin du 22q1, le capital monétaire du secteur était de 1,15 billion de RMB, soit – 15,3% d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une nouvelle baisse; Les flux de trésorerie opérationnels et financiers sont négatifs, soit – 97,5 milliards de RMB et – 14 milliards de RMB respectivement; En raison de la récession persistante des ventes, l’encaisse provenant de la vente de biens et de la prestation de services a considérablement diminué de 32,5% d’une année sur l’autre.
Top30 analyse de l’indice financier des entreprises immobilières: les entreprises d’État centrales et les grandes entreprises immobilières ont de grands avantages en termes de croissance, de rentabilité, de capacité de contrôle des coûts, de santé financière et de capacité de gestion de la trésorerie. Elles ont une plus grande capacité de résistance aux risques dans la période descendante de l’industrie, ainsi qu’un capital et un financement plus abondants. Croissance: le chiffre d’affaires des entreprises immobilières top30 au cours des 21 dernières années a atteint 5,04 billions de RMB, soit + 14,5% d’une année sur l’autre, et le taux de croissance a augmenté de 1,2 PCT; Le bénéfice net pour la société mère était de 276 milliards de RMB, soit – 23,4% d’une année sur l’autre. Les principales entreprises immobilières dont l’échelle de vente est supérieure à 500 milliards de RMB accordent plus d’attention à la qualité du développement. Au cours des deux dernières années, la croissance de l’échelle a été ralentie de façon appropriée, le taux de croissance des revenus n’a été que de 12,1% d’une année sur l’autre Au cours des 21 dernières années, et le bénéfice net pour les mères a été de – 27,3% d’une Les entreprises immobilières dont l’échelle des ventes est de 250 à 500 milliards de RMB se concentrent sur la croissance de l’échelle, avec un taux de croissance des revenus de 23,1% par rapport à l’année précédente; La baisse du bénéfice net à la mère a également été relativement faible (- 6,2%).
L’échelle de performance des entreprises d’État reste essentiellement la même qu’en 2020. Rentabilité: le taux de profit brut et le taux de profit net des sociétés immobilières top30 au cours des 21 dernières années étaient respectivement de 18,9% et 4,9%, en baisse de 4,6% et 4,3 PCT par rapport à l’année précédente. La marge bénéficiaire des entreprises immobilières dont l’échelle de vente est supérieure à 500 milliards de RMB et comprise entre 250 et 500 milliards de RMB est significativement plus élevée que celle des autres entreprises, avec une marge bénéficiaire brute de 22,1% et 21,8% respectivement, et une marge bénéficiaire nette de 6,6% et 9,2% respectivement pour la société mère; Le taux de profit brut et le taux de profit net des entreprises publiques sont respectivement de 2,5 et 4,8 PCT plus élevés que ceux des entreprises privées. Capacité de contrôle des coûts: il est devenu un consensus pour améliorer la capacité de contrôle des coûts et l’efficacité opérationnelle interne. Les trois taux des entreprises immobilières de premier plan ont été améliorés. Les trois taux des entreprises immobilières de plus de 500 milliards de RMB ne sont que de 5,8%, en baisse de 0,2 PCT par rapport à l’année précédente; Les trois taux des entreprises d’État sont restés faibles à 5,3%, ce qui est nettement inférieur à celui des entreprises privées (8,0%). Solvabilité: À la fin de l’année 21, le passif portant intérêt des entreprises immobilières top30 était de 3,64 billions de RMB, soit + 1,6% d’une année sur l’autre; Le ratio actif – passif, le ratio passif net et le ratio court – passif en espèces après déduction des créances anticipées étaient respectivement de 70,9%, 66,4% et 1,67 X. Les entreprises d’État et les principales entreprises immobilières bénéficient davantage de l’assouplissement du financement, de l’augmentation de la dette portant intérêt et du faible niveau de levier; Les petites et moyennes entreprises immobilières et les entreprises privées se sont multipliées, mettant davantage l’accent sur la réduction de l’effet de levier et la croissance négative de la dette portant intérêt. La valeur moyenne des coûts de financement des entreprises immobilières en 21 ans était de 5,47%, en baisse de 0,28 PCT par rapport à l’année précédente. Les coûts de financement des entreprises immobilières de plus de 500 milliards de RMB et de 250 à 500 milliards de RMB sont relativement faibles, soit seulement 4,59% et 4,39%; Les coûts de financement des entreprises publiques (4,26%) étaient significativement plus faibles que ceux des entreprises privées (5,91%). Capacité de gestion de la trésorerie: À la fin de l’année 21, le capital monétaire des entreprises immobilières top30 était de 1,66 billion de RMB, soit – 10,6% d’une année sur l’autre. Les liquidités des sociétés immobilières de 250 à 500 milliards de RMB ont continué de croître positivement (+ 7,2%), tandis que les fonds monétaires des sociétés d’État (- 1,9%) ont diminué beaucoup moins que ceux des sociétés privées (- 16,3%).
Conseils en matière d’investissement
Sous l’influence de la récession persistante du marché du logement et de la pénurie de fonds des entreprises immobilières, le rythme des ventes et des investissements des entreprises immobilières a considérablement ralenti depuis le deuxième semestre de 2021, et on s’attend à ce que l’ensemble de l’année continue de se concentrer sur le fonctionnement stable. En ce qui concerne les résultats financiers des entreprises immobilières au premier trimestre de 2021 et 2022, la rentabilité et les flux de trésorerie sont généralement sous pression, mais nous pensons que la marge bénéficiaire des ventes de l’industrie devrait s’améliorer par rapport à l’année dernière, à mesure que le Gouvernement cède des bénéfices et que l’espace de profit de l’approvisionnement centralisé subséquent s’améliore. Dans le même temps, avec l’introduction intensive de politiques du côté de l’offre et de la demande et du côté du capital, les tensions financières internes et externes des entreprises immobilières devraient être progressivement atténuées. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales qui ont été mises en place à l’échelle nationale ont obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques: gestion des entreprises immobilières et risque de crédit; Les fondamentaux de l’industrie immobilière ont dépassé les attentes; L’effet de la politique de réglementation immobilière n’est pas aussi bon que prévu.
