Héritant du gène Fujian – Shang de la « lutte pour l’aventure », l’expansion à fort effet de levier s’est étendue du Fujian au pays. Fujian Real Estate Enterprise refers to early established in Fujian, Business Scope extended to National Real Estate developers. Les entreprises immobilières du Fujian sont principalement des entreprises privées, dont la plupart des fondateurs sont entrés dans l’industrie immobilière après l’accumulation initiale dans d’autres industries. Parallèlement à la réforme du système de logement et au développement de l’industrie immobilière, les entreprises immobilières du Fujian ont connu une période de germination, de labourage profond, de développement, d’expansion et de décrochage. À l’heure actuelle, la plupart des entreprises immobilières du Fujian ont une échelle de plus de 100 milliards de RMB et se concentrent sur le développement et la vente de l’immobilier. L’industrie est principalement résidentielle, avec des formes d’entreprise différentes, de Fujian à l’ensemble du pays, avec le delta du fleuve Yangtze comme noyau de la distribution stratégique. Les entreprises immobilières du Fujian ont hérité du gène des marchands du Fujian qui « osent se battre » et ont formé trois caractéristiques différentes des entreprises immobilières d’autres régions: 1) « forte expansion, levier élevé, rotation rapide »; Les caractéristiques de financement de la bonne utilisation du capital; Système de gestion “familial” fort.
Des facteurs externes tels que le resserrement des politiques et la faiblesse du marché ont accéléré l’éclatement de la crise des entreprises immobilières du Fujian, tandis que des facteurs internes tels que l’expansion agressive et le financement diversifié sont à l’origine de la crise. Au cours du deuxième semestre de l’année, les entreprises immobilières ont connu une crise de liquidité à grande échelle depuis qu’un taux élevé de tonnerre a éclaté en premier. Les entreprises immobilières du Fujian sont devenues la zone de catastrophe grave dans le cycle actuel d’événements de tonnerre. Les entreprises immobilières du Fujian qui ont connu de graves événements de tonnerre sont: Shimao Group, Yuzhou Group, Tahoe Group Co.Ltd(000732) , Yango Group Co.Ltd(000671) Du point de vue des causes internes, 1) Promouvoir aveuglément l’expansion nationale: les entreprises immobilières du Fujian ont souvent formé une stratégie nationale, il y a eu une période d’expansion radicale de 3 à 5 ans. Prise de terrains à haute prime et à coût élevé: les coûts excessifs compriment l’espace de profit du projet, ce qui entraîne une baisse des pertes, des revenus et des bénéfices du projet. Une forte capacité de financement multicanal est devenue une épée à double tranchant: des capitaux privés suffisants et des capitaux de retour à l’étranger fournissent aux entreprises immobilières du Fujian des fonds suffisants et un bon environnement de financement, ce qui leur permet d’avoir une capacité de financement multicanal et de soutenir la stratégie de nationalisation, mais aussi de créer des caractéristiques de « levier élevé ». Les biens détenus sont relativement persistants: la demande de fonds pour les biens détenus est importante, le temps d’occupation est long et le cycle de recyclage est long, de sorte qu’il est plus facile de faire face à des problèmes de flux de trésorerie en cas de resserrement des politiques et de refroidissement du marché. Le positionnement de l’industrie du logement est biaisé vers le Haut de gamme: sous le contrôle de la politique de limitation des prix, l’ouverture des projets à prix élevé est retardée, le cycle de déségrégation des projets est encore prolongé et la vitesse de rotation diminue, ce qui rend difficile le fonctionnement des fonds nécessaires dans le mode de « levier élevé». Collecte et acquisition massives: non seulement une grande quantité de capital est utilisée, mais aussi la vitesse de digestion de la valeur des marchandises est beaucoup plus lente que prévu en raison d’un ajustement inadéquat, d’un manque de talents d’équipe et d’un écart d’évaluation, ce qui entraîne des flux de trésorerie de l’entreprise. Diversification de la répartition des activités: une grande quantité de dépôts de fonds, un long cycle de rendement, une faible contribution aux flux de trésorerie au stade initial, une charge de flux de trésorerie accrue et une répartition aveugle des secteurs autres que le logement entraîneront une dispersion des efforts de l’entreprise et, en fin de compte, une expansion désordonnée, ce qui entraînera une nouvelle détérioration de la situation financière. Du point de vue des facteurs externes, 1) du côté de la demande, la politique de réglementation des « cinq limites » a été resserrée, la demande de biens immobiliers a été limitée, les ventes des entreprises immobilières ont diminué, la capacité de remboursement a été affaiblie et la vitesse de rotation a été ralentie, ce qui a entraîné une forte baisse des bénéfices et une sortie nette continue des flux de trésorerie opérationnels. Du côté du capital: la surveillance des fonds de pré – vente, les trois lignes rouges et d’autres politiques sont ajoutées. Les activités de financement des entreprises immobilières qui insistent sur le « fort effet de levier » comme Fujian sont strictement réglementées, ce qui rend le financement plus difficile. En fin de compte, l’incapacité du Fonds de roulement entraîne une rupture des flux de trésorerie et des orages.
Sur la base de l’analyse des indices financiers, nous avons constaté que les cinq sociétés immobilières Fujian en difficulté avaient des caractéristiques communes en ce qui concerne la diminution de la vitesse de rotation, l’affaiblissement de la rentabilité, la détérioration des flux de trésorerie, le niveau élevé d’effet de levier et la faible capacité de la dette. À notre avis: 1) Le chiffre d’affaires des actifs a considérablement diminué et est inférieur à 0,16. Le taux de rotation des stocks a considérablement diminué et est inférieur à 0,15. Le taux de rotation des comptes de pré – vente a considérablement diminué et est inférieur à 0,5. Le bénéfice net attribuable à la mère a fortement diminué et a chuté de plus de 50%. Flux de trésorerie opérationnels sorties nettes de plus de 3 ans. L’effet de levier financier dépasse 85%. L’effet de levier opérationnel dépasse 50%. La part des passifs hors bilan dans le passif global a continué d’augmenter et est supérieure à 20%. Le bénéfice net par rapport au multiple de couverture des intérêts a considérablement diminué et 0,3 peut être utilisé comme signal d’orage.
Si nous considérons la similitude entre l’exploitation et la finance comme un signal d’orage, nous pouvons voir que Rongxin et Sansheng non seulement ont des raisons internes similaires à la logique sous – jacente de l’orage dans la province du Fujian, mais ont tous deux connu une expansion radicale à l’échelle nationale, ont pris des terres à Haute prime et à coût élevé, et ont finalement formé une situation de « fort effet de levier ». En outre, au niveau financier, il y a eu un ralentissement évident du taux de rotation des actifs, une forte baisse des bénéfices et une sortie nette continue des flux de trésorerie opérationnels. Étant donné que la solvabilité est faible et que de nombreux indicateurs sont compatibles avec le signal d’orage, il faut prêter attention aux risques à l’avenir.
Conseils en matière d’investissement
À l’heure actuelle, la chaîne de financement des entreprises immobilières est toujours confrontée à une forte pression, qui s’ajoute à l’échéance concentrée de la dette, et il y a encore des entreprises immobilières qui pourraient présenter un risque de crédit au cours des prochains mois. Dans le même temps, compte tenu du fait que les risques industriels doivent être strictement évités de déborder sur les résultats du système financier et de la chaîne industrielle en amont et en aval, nous pensons qu’il est nécessaire d’établir des solutions de résolution des risques connexes, de fournir un soutien explicite à certaines entreprises à haut risque ou de fournir un soutien explicite. Bien que la vitesse de développement des entreprises privées de logement à court terme soit limitée et que le crédit soit endommagé, l’industrie à long terme accélérera la liquidation, et les entreprises de logement avec des flux de trésorerie sains et des finances de haute qualité bénéficieront; Si la liquidité de l’industrie est réparée, nous pensons que certaines entreprises immobilières qui ont été tuées par erreur au début ont une plus grande flexibilité. Sur cette base, nous suggérons de prêter attention aux entreprises immobilières de la province du Fujian: 1) jianfa international, l’entreprise est une entreprise d’État régionale de la province du Fujian, avec des canaux de financement non verrouillés, des flux de trésorerie stables, des ventes et des stocks de terre de haute qualité, et d’autres politiques bénéficiaires seront assouplies et le marché immobilier rebondira à l’avenir pour maintenir une bonne tendance au développement. Xuhui Holding Group, the Elastic Target that the company can be concerned after the Early National temperature is reasonable, the Land Acquisition strategy is Steady, the financial situation is good, the policy is more Clear and the Industry Liquidity is repaired.
Conseils sur les risques:
Les progrès des ventes et des travaux de construction des entreprises immobilières ont été entravés par des épidémies répétées; L’effet d’assouplissement marginal de la politique de surveillance des fonds de pré – vente n’est pas aussi bon que prévu; Le risque opérationnel causé par l’expansion désordonnée ou la diversification aveugle des entreprises immobilières; La dette des sociétés immobilières du Fujian est due de façon centralisée.
