Le 20 mai 2022, les derniers résultats publiés du taux de cotation du marché des prêts (LPR) ont montré que le LPR à un an était de 3,7%, inchangé par rapport à la dernière fois; Les variétés de plus de 5 ans ont rapporté 4,45%, en baisse de 15 pb par rapport à la dernière fois.
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La réduction asymétrique des taux d’intérêt reflète le soutien accru de la politique monétaire à l’immobilier et à d’autres domaines clés. Le LPR de 5 ans a été abaissé de 15 BP à 4,45% ce mois – ci, et a été abaissé à nouveau tous les 3 mois. Il a également atteint la plus forte baisse historique, dépassant les attentes du marché, et est la seule variété de 5 ans qui a été abaissée séparément jusqu’à présent. La réduction structurelle des taux d’intérêt se reflète dans la période critique actuelle de croissance stable, qui consiste à élargir le crédit, à renforcer le soutien aux domaines clés et aux maillons faibles et à accroître l’importance de la stabilisation de l’immobilier pour la croissance économique.
Nous croyons que la faiblesse des données financières et le ralentissement continu des ventes immobilières sont les principales raisons de la baisse de la LPR sur cinq ans. En avril, les données sur le crédit et le financement social ont fortement diminué, ce qui signifie que la Banque centrale devrait augmenter ses efforts pour élargir le crédit et qu’il est urgent de réduire les coûts de financement des entreprises et les taux d’intérêt des prêts aux résidents. Après une série d’ajustements des politiques internes de l’industrie, les fondamentaux de l’industrie immobilière restent sous pression. Sous l’influence du ralentissement des ventes en avril et de l’épidémie récurrente, la superficie des ventes résidentielles a chuté de 42,4% d’une année sur l’autre, la plus forte baisse mensuelle depuis 2007, et l’amélioration des fondamentaux de l’immobilier est imminente.
Nous pensons que la réduction de la LPR sur cinq ans entraînera une baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, ce qui aura un effet direct sur la réduction des coûts d’achat de logements et l’activation d’une demande raisonnable de consommation de logements. La Banque centrale a abaissé successivement la limite inférieure du premier taux d’intérêt hypothécaire et la base du taux d’intérêt hypothécaire, puis le taux d’intérêt hypothécaire local diminuera davantage. Combiné à la réduction récente par la Banque centrale de la limite inférieure du premier taux d’intérêt hypothécaire, la limite inférieure du premier taux d’intérêt hypothécaire des ménages ordinaires a été abaissée à 4,25% (pour plus de détails, voir notre rapport précédent, la Banque centrale a abaissé la limite inférieure du taux d’intérêt hypothécaire pour libérer un signal fort, et nous nous attendons à ce que les politiques de l’industrie de suivi au niveau financier soient publiées intensivement). Réduction du coût d’achat de la maison: si l’on prend comme exemple le prêt d’un million de RMB pour le premier appartement sur 30 ans, l’offre mensuelle diminuera de 89 RMB et les frais d’intérêt totaux d’environ 32 100 RMB après la réduction du taux d’intérêt. Soutenir la libération de la demande raisonnable et renforcer la confiance du marché. La réduction du LPR et la réduction du taux plancher du premier ensemble de prêts immobiliers reflètent la détermination de la Banque centrale à stabiliser la demande effective. Du point de vue du cycle précédent, le cycle de réduction des taux d’intérêt est généralement inclus dans le cycle d’assouplissement des politiques de l’industrie, et la hausse des ventes commence 2 à 3 mois après la réduction des taux d’intérêt (voir notre rapport pour plus de détails: le premier cycle de réduction des taux d’intérêt sur cinq ans est de 21 mois, la politique de l’industrie doit encore être améliorée; continuer à être optimiste sur le secteur immobilier). Lorsque la réduction des taux d’intérêt et l’assouplissement de l’industrie se produisent simultanément, les fondamentaux ont des attentes d’amélioration ou conduisent à la stabilisation du volume et des prix de l’industrie.
La baisse de la LPR sur cinq ans a renforcé la confiance des acheteurs de maisons, mais l’effet de stimulation de la demande globale reste à voir et le sentiment d’attente demeure. Nous pensons que l’ajustement du taux d’intérêt des prêts hypothécaires joue un rôle relativement limité en termes d’effet réel de la mise en œuvre de la politique. Par la suite, s’il y a plus de politiques de crédit plus efficaces sur le marché dans l’industrie financière (par exemple, la Banque centrale a publié des documents Pour réduire la limite inférieure du ratio d’acompte des prêts commerciaux, les autorités locales continuent d’ajuster les normes de « reconnaissance des prêts immobiliers», etc.) en conjonction avec d’autres politiques industrielles assouplies et peuvent élargir la portée dans les villes centrales à un niveau d’énergie plus élevé, elles peuvent jouer un rôle plus efficace pour renforcer La confiance du marché
Conseils en matière d’investissement:
Bien que les fondamentaux de l’industrie immobilière ne se soient pas améliorés à l’heure actuelle, le macro – assouplissement et l’assouplissement de l’industrie sont relativement certains. La baisse plus faible que prévu de la LPR au – dessus de la période de cinq ans est favorable à l’amélioration de la confiance sur le marché immobilier. Nous pensons que la logique actuelle de l’industrie est passée progressivement de « si la politique sera assouplie » à « si la politique peut avoir un effet réel ». Bien que la transmission de la politique au marché prenne encore du temps, les attentes fondamentales en matière de stabilisation commencent à s’améliorer progressivement. Il est suggéré de continuer à prêter attention aux possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales qui ont été mises en place à l’échelle nationale ont obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques:
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
