Point de vue de base: Nous pensons que les entreprises locales d’État et les entreprises régionales de logement qui ont été érodées par les entreprises de logement à haut chiffre d’affaires au cours des dernières années, avec une plus grande capacité d’acquisition de terrains, réaliseront l’anti – dépassement de l’échelle d’acquisition de terrains à l’échelle des ventes, et toutes sortes d’entreprises de l’industrie ont un processus de régression de la valeur moyenne. Les entreprises immobilières à faible dette et à faible chiffre d’affaires, grâce à l’amélioration de leur position de crédit et à un faible niveau de levier, continuent d’acquérir des parts de marché perdues sur le marché foncier et d’améliorer à la fois l’échelle et la qualité.
Le défaut de paiement des entreprises privées s’est accéléré et la part des ventes de terrains a continué de diminuer.
L’ampleur globale des défauts de paiement a continué d’augmenter depuis que l’industrie immobilière a subi des pressions de liquidité au deuxième semestre de 2021. Parmi eux, l’échelle de défaut des entreprises privées de logement a continué d’augmenter, passant de 59% en 2020 à 89% en 2022. Du financement à l’acquisition de terrains, puis à l’échelle des ventes, l’échelle des ventes des entreprises privées de logement a continué de diminuer. Parmi les 100 premières entreprises immobilières, l’échelle des ventes des entreprises privées est tombée de 82% en 2018 à 79% en 2021.
L’intensité de la construction de la prise de terre augmente contre la tendance
Derrière la baisse de la part de marché des entreprises privées, il y a l’augmentation rapide des dépenses locales des entreprises publiques pour l’acquisition de terrains et la construction de projets. Dans l’état des flux de trésorerie, nous mesurons le rythme d’acquisition et de construction des terrains de l’entreprise en fonction du taux de croissance annuel de l’encaisse versée pour l’achat de biens et la réception de services. Après la diminution de l’intensité de construction de l’acquisition des terrains de 2017 à 2020, les entreprises locales d’État se sont rapidement redressées en 2021 et se sont clairement différenciées des autres types d’entreprises immobilières.
En raison de la croissance relativement stable de l’échelle au cours des dernières années, les entreprises d’État locales ont maintenu un niveau d’endettement relativement faible dans l’industrie. Dans le processus d’amélioration structurelle de l’environnement de liquidité, un niveau d’effet de levier relativement faible correspond à un espace d’effet de levier potentiel plus fort.
L’amélioration marginale de l’offre et de la demande est évidente et la reprise des ventes immobilières est prévisible.
Au niveau de l’offre de nouveaux logements, avec l’amélioration continue de la nouvelle épidémie depuis mars de cette année et l’atténuation progressive des mesures de confinement, le volume des ventes dans les villes centrales a continué de s’améliorer et la superficie des certificats de pré – vente approuvés a continué de croître en mars et avril. Au niveau de la demande du marché et dans un environnement politique détendu, les ventes de maisons d’occasion dans les villes centrales se sont améliorées d’une année sur l’autre. Après avril, la baisse des ventes de maisons d’occasion a continué de se réduire d’une année sur l’autre.
Sous l’influence de l’épidémie, les effets négatifs sur les processus commerciaux normaux, tels que l’inspection des maisons et les ventes dans les bureaux de vente, se sont progressivement atténués, les projets à vendre accumulés au début ont été mis sur le marché successivement et l’offre a continué d’être améliorée.
Passer de la semaine haute à la ressource lourde, une grande opportunité pour les petites entreprises immobilières
Depuis 2018, dans le mode de rotation élevé de l’industrie immobilière, les grandes entreprises immobilières ont continué à couler le mode d’exploitation des villes à faible énergie en élargissant le rayon de contrôle. Il est difficile de maintenir le mode d’exploitation qui sacrifie l’espace de profit pour une croissance rapide à l’échelle.
En revanche, les petites et moyennes entreprises immobilières régionales, en raison de l’amélioration de la position de crédit dans l’environnement financier et de l’avantage en matière de coûts et d’efficacité du rayon de contrôle des petites entreprises, continuent de renforcer l’avantage concurrentiel relatif dans l’évolution de l’environnement du marché. Depuis le deuxième semestre de 2021, l’intensité de l’utilisation des terres a continué d’augmenter à l’extrémité de l’utilisation des terres, ce qui a permis d’inverser la position concurrentielle au bas du processus actuel d’amélioration marginale de l’offre et de la demande sur le marché.
Conseils en matière d’investissement
Nous pensons qu’il n’y a pas eu d’amélioration substantielle des données agrégées actuelles et que la politique de réglementation est encore dominée par un rythme lâche. Dans le même temps, l’amélioration de l’offre et de la demande stimulera progressivement la reprise de l’immobilier, parallèlement à l’assouplissement continu des politiques. Les possibilités du secteur passent progressivement de l’attente de la politique à l’amélioration fondamentale. Les principales entreprises immobilières et les entreprises immobilières régionales qui ont la capacité d’acquérir et de vendre des terres bénéficieront le plus possible de l’amélioration du modèle concurrentiel et du marché foncier et réaliseront le double inversion de l’échelle des ventes et de la qualité de l’exploitation. Trois lignes principales sont continuellement recommandées: 1) Les entreprises publiques locales qui bénéficient le plus de l’amélioration du modèle de concurrence après la liquidation des entreprises privées: Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.Ltd(600639) ; Leader national de l’amélioration continue de la qualité des opérations à moyen et à long terme: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Entreprises privées à haut rendement et à fonctionnement stable: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Xuhui Holding Group.
Événement d’alerte au risque: l’environnement financier se resserre au – delà des attentes; L’épidémie continue d’affecter les ventes immobilières; Modification des règles de transfert du marché foncier; Changement de politique de vente immobilière; Changement de politique de réglementation immobilière; Données de référence décalées ou non
