Avis de sécurité:
L’offre de logements dans les villes pilotes a légèrement diminué d’une année sur l’autre, et le premier lot de règles a continué d’être optimisé: la superficie totale d’approvisionnement en logements dans les 17 villes annoncées pour 2022 est de 140 millions de mètres carrés, soit 8% de moins que celle prévue pour 2021; Parmi eux, l’échelle d’approvisionnement en terres de 14 villes représente 12% du plan annuel, en baisse par rapport à celle de 2021 (27%), principalement en raison de l’augmentation des lots d’approvisionnement tout au long de l’année. En 2022, le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres adopte principalement la méthode du « prix limité des terres, du prix limité des maisons, de l’appel d’offres / prix unique ». Par rapport au troisième lot de villes à prix limité en 2021, le nombre de villes à prix limité des maisons a diminué. Entre – temps, le prix de départ de la parcelle de four rotatif et le prix de vente de certaines parcelles ont été abaissés au cours de l’année précédente. Dans l’ensemble, les exigences en matière de concurrence et la qualité de l’approvisionnement en terres ont été optim
Le premier lot de terres a donné des résultats médiocres et les entreprises d’État centrales ont continué d’être la principale force d’acquisition de terres: 337 terres ont été vendues dans le premier lot de 18 villes en 2022, pour un total de 396,6 milliards de RMB; Le taux de vente aux enchères en continu de 17% et le taux de prime de transaction de 5% n’ont pas changé de façon significative par rapport au troisième Lot (13%, 3%) en 2021. Parmi eux, la différenciation entre les villes et les régions s’est poursuivie et la parcelle centrale de la ville a été favorisée. Du point de vue des caractéristiques de l’acquisition de terrains par les entreprises immobilières, en raison de la diminution du nombre de partenaires et de la stabilité de la coopération, le nombre de parcelles de 18 villes a augmenté, représentant 82% du total des transactions; Grâce à l’avantage financier, les entreprises d’État centrales continuent d’être la principale force d’acquisition; Entre – temps, le phénomène des entreprises d’État locales est toujours présent. En ce qui concerne la rentabilité, la marge brute moyenne des parcelles chaudes est estimée à 21%, ce qui est essentiellement comparable au deuxième lot (20%) en 2021 et supérieur au premier lot (16%) en 2021.
La pression du capital est la principale cause de la faiblesse des ventes de terrains, et le deuxième lot devrait encore être sous pression: malgré l’amélioration continue de la politique, l’industrie est toujours confrontée à deux problèmes: un canal de financement inadéquat et un remboursement insuffisant des ventes. Les flux de trésorerie des entreprises immobilières sont touchés, et les attentes en matière de désinvestissement des ventes sont réduites en conséquence, ce qui entrave l’enthousiasme pour l’acquisition de terrains. À l’avenir, nous estimons que le marché foncier à court terme continuera de subir des pressions, principalement en raison du retard de la politique, de la difficulté de réaliser les ventes annuelles de lots de terrains d’approvisionnement subséquents, ainsi que des entreprises immobilières survivantes ou d’accorder plus d’attention à l’optimisation du modèle d’entreprise et à l’amélioration de la force globale. L’ampleur de l’impact n’est plus l’un des principaux objectifs.
Suggestion d’investissement: malgré l’optimisation des règles d’approvisionnement en terres et l’amélioration de la qualité de l’approvisionnement en terres, sous l’effet de la pression du capital et des prévisions pessimistes des ventes, le premier lot d’approvisionnement centralisé en terres en 2022 n’a pas changé de façon significative et la pression à la baisse de L’industrie existe toujours. Par la suite, avec l’impulsion de la politique et la résonance de la reprise après l’épidémie, nous pensons que la fin du deuxième trimestre et le début du troisième trimestre sont une période importante de fenêtre d’observation pour la stabilisation du marché du logement. Au cours du deuxième semestre de l’année, l’industrie devrait entrer progressivement Dans la période de lune de miel de l’assouplissement de la politique et de la reprise des ventes, et l’évaluation du secteur devrait être progressivement rétablie. Le secteur du développement se concentre principalement sur une catégorie d’entreprises à haut crédit et à forte activité qui bénéficient d’un assouplissement de la politique à court terme et d’une amélioration de la marge brute à l’extrémité de la prise de terre, et qui sont censées occuper des parts de marché à moyen et à long terme, telles que Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) L’un d’eux est l’objet élastique du jeu de politique avec un certain soutien des fondamentaux, tels que Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) L’évaluation du secteur de la gestion immobilière a atteint un niveau historiquement bas. Avec l’assouplissement des politiques et l’amélioration des fonds des entreprises immobilières, on s’attend à ce que l’évaluation et la réparation des entreprises immobilières de haute qualité soient apportées. Il est recommandé de prêter attention au service de jardin BiGui, à la propriété Poly, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Conseils sur les risques: 1) Amélioration des politiques moins rapide que prévu; La fermentation et la réaction en chaîne des problèmes de liquidité des entreprises immobilières individuelles dépassent les risques prévus; Les fluctuations à court terme de l’industrie immobilière dépassent les risques prévus.
