Événement: le 20 mai, la Banque populaire de Chine a autorisé le Centre national d’emprunt interbancaire à annoncer que le taux d’intérêt coté sur le marché des prêts (LPR) était de 3,7% pour une période d’un an, inchangé par rapport à la valeur précédente, et de 4,45% pour une période de plus de cinq ans, ce qui a réduit de 15 BP par rapport à 4,6% le mois dernier.
Le LPR à 5 ans a été réduit de 15 BP par rapport aux prévisions, ce qui a encore renforcé la confiance dans la stabilité de l’immobilier. Le 15 mai, la Banque centrale et la Commission chinoise de réglementation des assurances bancaires ont publié conjointement un document intitulé « ajustement de la politique différenciée de crédit au logement ». Pour les ménages résidentiels qui ont acheté des logements ordinaires par le biais de prêts, la limite inférieure du taux d’intérêt du premier prêt individuel au logement a été ajustée en LPR moins 20 points de base, tandis que la limite inférieure du deuxième prêt est restée LPR. Combiné à la réduction de la LPR sur cinq ans, le taux d’intérêt du prêt hypothécaire pour la première maison est passé de 4,6% à 4,25% et le taux d’intérêt du prêt hypothécaire pour la deuxième maison est de 4,45%. En avril 2022, le taux d’intérêt du premier ensemble de prêts immobiliers dans les 103 principales villes contrôlées par Shell Research Institute était de 5,17%, tandis que le taux d’intérêt du deuxième ensemble était de 5,45%, ce qui a chuté de 17 et 15 points de base respectivement par rapport à mars, ce qui est nettement supérieur au plancher actuel. En plus des dépôts supplémentaires de prêts hypothécaires, les prêts hypothécaires bénéficieront également de cette réduction. Prenons par exemple les prêts hypothécaires de 3 millions de RMB à 30 ans. Si le principal et les intérêts sont égaux, le taux d’intérêt est de 4,6%, et l’approvisionnement mensuel est de 15 379 RMB; Si le taux d’intérêt tombe à 4,25%, l’offre mensuelle est de 14 758 yuans, soit 621 yuans de moins, et le remboursement total du prêt est réduit d’environ 220000 yuans. Le récent coup de poing combiné est en fait une nouvelle extension des 23 mesures financières du 18 avril, renforçant la confiance dans la stabilité de la croissance de l’immobilier cette année.
Rétrospectivement, le rythme de la baisse des taux d’intérêt au cours de ce cycle est lent et le marché présente une reprise de type Nike. Il est nécessaire de coopérer avec le premier critère d’identification de la suite pour former une combinaison de coups qui stimulent la demande. En ce qui concerne les cycles d’assouplissement de 2008 et 2014, la politique de réduction continue des taux d’intérêt, combinée à la réduction du taux plancher du premier prêt à 0,7 fois le taux de référence du prêt, a entraîné une baisse rapide des taux hypothécaires. En 2008, l’identification réelle de la deuxième suite a été assouplie, et en 2014, il y a eu un changement de « reconnaissance de la maison et de l’hypothèque » à « reconnaissance de la maison et non – reconnaissance de l’hypothèque ». Un grand nombre d’acheteurs de deuxième suite améliorés ont bénéficié de la proportion d’acompte du premier prêt immobilier et de la réduction du taux d’intérêt pour former un soutien efficace à la demande. À l’heure actuelle, la baisse du marché est comparable à celle de 08,14, mais le taux d’urbanisation, le taux de levier des résidents et la confiance des résidents sont inférieurs à ceux de 08,14. Par conséquent, nous pensons que l’ensemble du cycle de relaxation est comparable à 08,14, mais le rythme est lent, le marché présentera une reprise de type Nike, la pente ralentira, et le cycle sera prolongé en conséquence. On s’attend à ce que la politique des quatre limites s’ouvre progressivement dans les principales villes, ce qui stimulera davantage la demande d’achat de logements.
La baisse des ventes s’est encore accentuée en avril, le cycle de déréglementation s’est nettement amélioré et l’orientation politique devrait être axée sur la stimulation des ventes et du financement des entreprises. Selon les données de l’indice central, les ventes de logements commerciaux dans 102 villes de l’échantillon en avril se sont élevées à 364,8 milliards de RMB, en baisse de 23,2% d’une année sur l’autre et de 57,2% d’une année sur l’autre, en hausse de 12,1 PCT par rapport au mois précédent. En avril, la superficie des stocks de maisons neuves dans 49 villes échantillonnées était de 338,51 millions de m3, en hausse de 1,3% d’une année sur l’autre et de 2,9% d’une année sur l’autre. En raison de la baisse du boom des ventes, le cycle de désindustrialisation des villes de l’échantillon national a rapidement augmenté, passant d’août 2021 à avril 2022. Nous pensons que l’objectif de ce cycle de reprise devrait être de ne pas augmenter les ventes, de se réchauffer de toute évidence par rapport au bas plutôt que de revenir à un niveau élevé. Nos prévisions pour l’avenir de la politique comprennent: 1. L’assouplissement progressif des politiques de restriction des achats et des prêts dans les Villes centrales; 2. Le taux des prêts immobiliers continue de baisser; 3. Amélioration des canaux de financement des entreprises; 4. Créer un fonds de péréquation; 5. Ouvrir la fenêtre de financement par capitaux propres, etc.
Conseils en matière d’investissement: les entreprises à croissance constante ne sont pas compétitives et la cote « surpoids » du secteur du développement immobilier est maintenue. Nous pensons que le point central de ce cycle de stimulation de la politique est le côté de la demande (ventes) et le côté du financement des entreprises (financement), et le resserrement de la boxe combinée devrait correspondre à la relaxation de la boxe combinée. Cette année, il s’agit d’un cycle d’assouplissement des politiques à grande échelle et d’un marché bêta. Les entreprises immobilières dotées d’une bonne qualité de crédit, d’une liquidité abondante et de réserves foncières suffisantes sont les principales orientations de sélection. Attention recommandée: actions a Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) Actions H Greentown China, China Resources Land, Overseas Development of China, Longhu Group, Jinmao China, Xuhui Holding Group, Overseas Hongyang China. Gestion immobilière: CR Vientiane Life, Green City Service, China Sea Property, Poly Property, biguiyuan service, Yongsheng Life service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Indice de risque: l’épidémie a dépassé les attentes à plusieurs reprises; La politique de prévention des épidémies a été renforcée au – delà des attentes; Les fondamentaux ont dépassé les attentes; L’assouplissement des politiques n’a pas répondu aux attentes
