La dernière phase du LPR (taux de cotation du marché des prêts) a été lancée. Selon First Finance and Economics, depuis le 23, toutes les grandes banques du pays ont commencé à indexer le taux d’intérêt des prêts immobiliers sur la base d’un taux d’intérêt de 4,45% pour les prêts hypothécaires à cinq ans ou plus, en superposant les 20 points de base que la Banque centrale a abaissés le taux d’intérêt plancher des nouveaux prêts immobiliers à un stade précoce, y compris Tianjin, Suzhou, Qingdao et d’autres banques urbaines partielles ont traité les nouveaux prêts immobiliers à un taux d’intérêt minimum de 4,25%, qui est actuellement le plus bas.
Liao Zhiming, analyste en chef du secteur bancaire de China Merchants Securities Co.Ltd(600999) , estime qu’avec l’assouplissement évident de la politique immobilière, la plupart des régions situées à l’extérieur des villes de première ligne appliqueront progressivement le taux plancher national.
En outre, il convient de noter qu’avec la baisse du taux de rendement des actifs des résidents, tels que les dépôts, la gestion financière et le Fonds monétaire, les acheteurs de maisons en stock qui ont acheté des maisons avec des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés ont commencé à avoir tendance à rembourser leurs prêts à l’avance, ce sujet a augmenté récemment. Le personnel du Centre de remboursement des prêts personnels de la Banque a déclaré que les paiements anticipés peuvent effectivement réduire la pression future sur les paiements d’intérêts, et la Banque a toujours eu ce service, mais seulement pour les utilisateurs qui ont des fonds inutilisés.
Selon Zhang Wei, analyste de Founder Securities Co.Ltd(601901) Mais à mesure que les taux hypothécaires baisseront davantage, les nouveaux prêts hypothécaires augmenteront progressivement et les résidents ne continueront pas à se désendetter.
Les journalistes ont noté que récemment, de plus en plus de villes tentent de délier davantage la politique des « quatre restrictions », les restrictions à l’achat et à la vente dans certaines régions étant progressivement réduites ou annulées. Selon les prévisions consensuelles de l’industrie, les ventes de biens immobiliers, qui ont chuté en volume et en prix pendant huit mois consécutifs, devraient reprendre progressivement.
Lundi 22, les banques de tout le pays ont commencé à mettre en œuvre la nouvelle phase du LPR. Le 20 (vendredi) précédent, la Banque centrale a publié le dernier numéro du LPR: le LPR sur cinq ans était de 4,45%, en baisse de 15 points de base par rapport à 4,6% le mois dernier, et le LPR sur un an était de 3,7%, inchangé par rapport au mois précédent.
Il s’agit de la première fois depuis la réforme du mécanisme de formation des prix du LPR en 2019 que le LPR d’un an n’a pas diminué et que le LPR de cinq ans a diminué pour la première fois, ce qui a entraîné la plus forte baisse jamais enregistrée. Auparavant, la LPR de plus de cinq ans a été réduite de 4,85% à 4,6% à quatre reprises, avec une réduction de 10 points de base à chaque fois.
À l’heure actuelle, la plupart des taux de référence des prêts hypothécaires au logement sont liés au LPR à plus de cinq ans, c’est – à – dire que chaque banque adopte la méthode « LPR plus ». Compte tenu des politiques favorables de la Banque centrale et de la Commission chinoise de réglementation des assurances bancaires, telles que la réduction de 20 points de base de la limite inférieure du taux d’intérêt sur les nouveaux prêts de premier étage, les institutions ont généralement analysé que la réduction directionnelle actuelle du taux d’intérêt sur le marché immobilier est en hausse, dans le but de freiner la tendance à la baisse de l’immobilier.
22, reporter à plusieurs points de vente de la Banque téléphone pour consulter le dernier taux d’intérêt hypothécaire, le personnel concerné a confirmé que le dernier LPR a été mis en œuvre, mais les points flottants spécifiques doivent également être basés sur la coopération avec l’immobilier, le crédit personnel de l’acheteur et ainsi de suite sur la Décision finale.
“Le premier prêt de la maison, et la zone d’achat de la maison est inférieure à 140 mètres carrés, peut être traité selon le dernier LPR, qui est 4,45%. Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398)
Les journalistes ont appris plus tôt que, dans la Banque centrale, la Commission de réglementation des assurances bancaires a publié le document, de nombreuses banques ont réduit le taux d’intérêt plancher sur la base du taux d’intérêt de référence de 20 points de base, Suzhou, Qingdao, Jinan, Zhengzhou, Tianjin et d’autres banques locales Le taux d’intérêt de la première suite peut être réduit à 4,4%. Après la réduction de la LPR, le taux d’intérêt de la première suite dans toutes les régions a encore diminué. Les nouveaux acheteurs de maisons peuvent traiter les prêts d’achat de maisons selon la dernière limite inférieure de 4,25%, y compris les grandes banques, les banques par actions et les banques commerciales urbaines.
« si le crédit est bon, il peut être réduit de 20 points de base par rapport au taux de référence et doit être le premier. China Construction Bank Corporation(601939) Bank Of Qingdao Co.Ltd(002948) D’autres intermédiaires ont déclaré aux journalistes qu’ils avaient reçu des avis de plusieurs magasins urbains, à partir de maintenant, le premier taux d’intérêt hypothécaire de 4,25%. China Construction Bank Corporation(601939)
À l’exception du taux d’intérêt de Suzhou sur les prêts à la deuxième suite, qui est essentiellement le même que celui de la première suite, la plupart des taux d’intérêt des maisons d’occasion urbaines qui appliquent le taux de 4,25% de la première suite maintiennent toujours le taux d’intérêt le plus bas de « LPR + 60 points de base ». China Construction Bank Corporation(601939) Tianjin a sub – Branch staff said: “No Change in the second suite, or LPR + 60 base point, now is 5.05%”. Bank Of Qingdao Co.Ltd(002948) Second Suite rate
En revanche, les taux d’intérêt hypothécaires des villes de première ligne ne sont généralement pas proches du plancher. Parmi eux, la plupart des banques de Beijing maintiennent encore le taux d’intérêt de 5% (LPR + 55 points de base) pour la première suite et de 5,5% (LPR + 105 points de base) pour la deuxième suite, et la Banque de Guangzhou peut atteindre un minimum de 5,05% (LPR + 60 points de base) pour la première suite. “Ni beishang, ni Guangzhou, ni Shenzhen n’ont abaissé de 20 points de base (sur la base du LPR), et il n’est pas clair si les détails seront exécutés.” Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398)
Liao Zhiming estime qu’avec l’assouplissement évident de la politique immobilière, la plupart des régions situées à l’extérieur des villes de première ligne appliqueront progressivement le taux plancher national.
Les données montrent que le taux d’intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts hypothécaires personnels accordés en mars était de 5,49%, en baisse de 14 points de base par rapport à décembre de l’année dernière, mais toujours nettement supérieur au taux moyen pondéré des nouveaux prêts aux entreprises accordés au cours de la même période (4,36%). Selon les statistiques de l’Institut de recherche Shell, les taux d’intérêt des prêts à la première et à la deuxième suite dans 103 villes clés en avril étaient respectivement de 5,17% et 5,45%, en baisse de 17 et 15 points de base par rapport au mois précédent, ce qui est le plus bas depuis 2019.
Toutefois, les données mensuelles sur le crédit et les ventes immobilières au cours de la même période sont demeurées pessimistes, les prêts au logement ayant de nouveau diminué de 60,5 milliards de RMB en avril, soit 402,2 milliards de RMB de moins que l’année précédente, après la première baisse des prêts à moyen et à long terme des résidents (principalement des prêts hypothécaires) enregistrée en février; De janvier à avril, les ventes de logements commerciaux ont continué de baisser, les ventes de logements résidentiels ont chuté de plus de 30% d’une année sur l’autre et les prix ont chuté pendant huit mois consécutifs.
M. Liao prévoit que le taux d’intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts au logement individuels devrait tomber à environ 4,6%, soit près de 90 points de base de moins qu’en mars, alors que de plus en plus de zones urbaines appliquent progressivement le taux plancher national.
D’une part, la crise de liquidité des entreprises immobilières n’a pas encore été résolue et la confiance dans les perspectives du marché immobilier est insuffisante; D’autre part, le cycle de l’épidémie a été perturbé à plusieurs reprises. Dans ce contexte, en plus de la « politique de la ville » au niveau des taux d’intérêt, les mesures visant à desserrer le marché du logement se poursuivent, y compris les villes de troisième et quatrième niveaux qui subissent une forte pression de déstockage et les villes de deuxième niveau où le volume et le prix des logements d’occasion continuent de baisser.
Par exemple, récemment, le Département des ressources naturelles de la province de Hunan et le Département du logement et du développement rural urbain de la province de Hunan ont publié conjointement l’avis sur la mise en œuvre de l’objectif de réglementation et de contrôle du marché immobilier et l’optimisation de l’utilisation des terres immobilières, dans lequel des exigences claires ont été formulées pour la prévention et le contrôle des risques liés à la « déstockage des stocks immobiliers ». Si le cycle de déstockage des stocks de biens immobiliers commerciaux dans les villes, les comtés et les districts est de 13 à 36 mois, l’approbation de l’ajout de nouveaux terrains de développement Pour les villes et les comtés dont le cycle de désintermédiation des logements commerciaux non résidentiels est supérieur à 36 mois au cours des deux trimestres consécutifs, l’approbation et l’inscription de nouveaux logements commerciaux non résidentiels sont suspendues, à l’exception des principaux projets d’investissement provinciaux et municipaux et des terrains pour la logistique et les stations – service.
En outre, après que Hangzhou, Nanjing, Dongguan, Wuxi, Wuhan et d’autres villes populaires ont lancé des « forfaits préférentiels » pour les familles avec plusieurs enfants afin de stimuler la demande d’amélioration, de nombreuses villes ont récemment tenté de libéraliser davantage les restrictions à la vente et à l’achat de logements d’occasion, ce qui a entraîné une tendance plus évidente à l’activation du marché du logement d’occasion. Le 23 mai, Harbin a officiellement annoncé l’abrogation de la politique régionale de restriction des ventes sur le marché du logement promulguée en 2018, la libéralisation complète du commerce des maisons d’occasion et la promotion du déstockage des maisons commerciales.
Cependant, il convient de noter qu’il y a eu récemment un phénomène de « voyage d’une journée » de politique de desserrage dans certaines villes. Les initiés de l’industrie pensent que, sous l’appui d’une série de politiques de « soutien du fond », le « logement non frit » est toujours le résultat final.
À l’heure actuelle, la charge de prêt des nouveaux acheteurs de maisons sera allégée grâce à la double réduction de « LPR + Lower Interest Rate limit Over 5 Years ». Selon le taux d’intérêt le plus bas de 4,25% de la première suite, en prenant comme exemple le montant du prêt de 3 millions de RMB, la durée de 30 ans et le remboursement du principal et des intérêts d’un montant égal, l’acheteur peut rembourser 621 RMB de moins par mois et réduire les frais d’intérêt De plus de 220000 RMB au cours des 30 dernières années.
Mais alors que le « paquet » encourage la demande de nouveaux logements, certains acheteurs de logements en stock sont « incapables de s’asseoir ». Récemment, le sujet du remboursement anticipé des prêts immobiliers sur Internet s’est intensifié. Selon les internautes, la plupart d’entre eux sont liés au taux d’intérêt plus élevé des prêts à l’époque de l’achat d’une maison, à la baisse continue du taux d’intérêt des dépôts bancaires, à la gestion financière et au rendement des fonds, ainsi qu’à l’augmentation de l’incertitude des revenus due à l’épidémie et à l’augmentation évidente de l’intention de remboursement anticipé.
Du point de vue du coût du prêt, même les acheteurs existants qui choisissent d’être liés au LPR ne peuvent bénéficier de cette réduction ciblée des taux d’intérêt qu’après la date de réévaluation, c’est – à – dire le 1er janvier de l’année prochaine ou la date correspondant à la date d’émission du prêt. Cela signifie que si la date d’émission du prêt de l’acheteur est juste après le 20 mai, le taux d’intérêt du prêt de l’acheteur peut être exécuté selon la dernière cotation LPR de plus de 5 ans. En ce qui concerne les taux d’intérêt des prêts hypothécaires au fil des ans, de nombreux acheteurs de maisons avant 2019 ont des coûts de prêt hypothécaire supérieurs à 5% ou même 6%, ce qui est inférieur aux taux d’intérêt actuels.
D’autre part, dans le contexte des turbulences du marché boursier et du marché obligataire cette année, le rendement financier des fonds publics et des banques après la transformation de la valeur nette a généralement diminué, le taux d’intérêt des certificats de dépôt à trois et cinq ans a chuté de 3,5%, le taux d’intérêt des dépôts à terme a encore diminué dans le processus de réduction des coûts des banques, de sorte que le taux de rendement des actifs privés a été difficile à couvrir le coût des prêts immobiliers.
En fait, les banques ont toujours eu des services de soutien pour les paiements anticipés, mais les contrats de prêt prévoient souvent une période de blocage de 36 mois, sinon les acheteurs devront payer un pourcentage plus faible des frais de défaut. Un gestionnaire de compte bancaire a déclaré aux journalistes que le remboursement anticipé peut effectivement réduire le fardeau futur, mais seulement pour les utilisateurs qui détiennent des fonds inutilisés et n’ont pas de meilleur canal de revenus, a conseillé aux acheteurs de ne pas « suivre le flux ».
En prenant comme exemple le montant total du prêt de 1 million de RMB, le principal et les intérêts équivalents et la période de remboursement de 30 ans, les acheteurs de maisons peuvent choisir les modes « raccourcir la période de remboursement, l’offre mensuelle inchangée » et « réduire l’offre mensuelle et la période de remboursement inchangée ». Après avoir utilisé 500000 RMB de fonds inutilisés pour rembourser le principal, la première méthode peut économiser plus de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) RMB d’intérêts totaux et la seconde méthode peut économiser plus de 300000 RMB.
Zhang Wei estime que le « remboursement anticipé de l’hypothèque » devrait se poursuivre à court terme, car le taux d’épargne des résidents est élevé et que l’épidémie a réduit l’intention des consommateurs et que le rendement des actifs à faible risque sera faible à court terme. Mais les taux hypothécaires baisseront encore davantage à l’avenir, les nouveaux prêts hypothécaires augmenteront progressivement et les résidents ne continueront pas à se désendetter.
