Principaux points de vue
Conformément à la marée de l’industrie, les caractéristiques de l’augmentation des prêts non productifs bancaires et de la décentralisation des actifs non productifs ont conduit à la naissance d’AMC nationaux et locaux. Actuellement, il y a 64 AMC titulaires de licence, qui ont formé un modèle diversifié de « 5 + 2 + système bancaire AIC + système étranger + n». Il existe cinq AMC nationaux en Chine, tous enregistrés à Beijing: Huarong, Chine, China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) Les quatre premiers AMC ont été créés en 1999 et ont commencé la transformation de la commercialisation en 2004. Actuellement, ils sont devenus des groupes financiers complets avec des opérations sur actifs non performants, des banques, des valeurs mobilières, des assurances et d’autres activités, dont Cinda et Huarong ont été cotés à la Bourse de Hong Kong. Grâce à la crise financière de 2008 – 2009, à la marée montante de l’infrastructure, à la libéralisation de la réglementation en 2012 et à l’acquisition massive de la dette de l’économie réelle après 2010, l’échelle et l’effet de levier des quatre CMA se sont rapidement améliorés. L’augmentation du solde des prêts non productifs et la fragmentation des actifs non productifs ont entraîné un développement rapide des CMA locales, qui ont toutes été approuvées après 2014. L’échelle du capital social est relativement petite, 54% du capital social des CMA locales se situant entre 1 et 5 milliards de RMB. Du point de vue des actionnaires, la plupart des premières CMA locales dans chaque province sont actuellement contrôlées par les autorités locales, tandis que les deuxièmes CMA locales ont des antécédents diversifiés. En mars 2022, il y avait 59 CMA locales en Chine. Du point de vue de la répartition régionale, le Fujian, le Guangdong, le Shandong, le Liaoning et le Zhejiang en ont chacun trois. Les cinq provinces susmentionnées représentent 25,4%, ce qui correspond à la répartition régionale des actifs non performants et des prêts non productifs des banques.
Au début du développement de l’or immobilier, quatre AMC ont mis en place une sector – forme d’exploitation immobilière; Selon nos estimations, le marché des actifs non performants de l’industrie immobilière est de plus de 2 billions de dollars. Au début de 2015, China Eastern est intervenue dans l’immobilier en achetant 50% des actions de Shanghai Zhengda, China Huarong a créé Huarong Real Estate et China Cinda a créé Cinda Real Estate Co.Ltd(600657) AMC dispose d’un avantage financier dans le développement par l’intermédiaire de ses filiales immobilières, mais sa capacité d’exploitation est faible, ce qui limite la vitesse de développement et de rotation, l’aménagement urbain, la normalisation et la prime de marque. À la fin de 2021, le montant total des actifs non performants achetés et restructurés par China Huarong et China Cinda était respectivement de 31 090 milliards de RMB et 148,8 milliards de RMB, tandis que celui de l’immobilier était de 41 441 milliards de RMB et 62,5 milliards de RMB, soit 46% et 42% respectivement. Selon nos estimations, l’échelle des actifs non performants de l’industrie immobilière chinoise est d’environ 2,08 billions de yuans.
Au cours du processus de résolution des risques de la dette par les entreprises immobilières, les quatre principaux CMA du pays ont joué un rôle plus important dans la promotion du roulement de la dette et de l’injection de capital au cours du dernier cycle, mais au cours de ce cycle, nous pensons que la portée et l’intensité de La participation des CMA seront augmentées. Les principales raisons pour lesquelles AMC a récemment pris des mesures positives dans le cadre de projets risqués sont les suivantes: 1) politiques en place et soutien financier: l’émission successive d’obligations thématiques pour les projets de fusion et d’acquisition immobilières par China Eastern, China Greatwall Technology Group Co.Ltd(000066) Actifs sur la table: de nombreuses entreprises immobilières négocient des acquisitions avec AMC. Augmentation des prêts immobiliers non productifs: depuis le deuxième semestre de 2021, les risques accumulés au début de l’industrie immobilière commencent à apparaître, certaines entreprises immobilières à fort effet de levier ont des problèmes de fonds et la qualité des actifs immobiliers des banques est sous pression. Les prêts immobiliers non productifs des quatre grandes banques d’État ont augmenté de 37 à 247 pb à la fin de 2021. L’immobilier est proche du fond et c’est un bon moment pour entrer sur le site.
AMC dans le sauvetage des entreprises immobilières en difficulté, principalement pour acquérir des actifs non performants tels que des dettes. AMC devient le créancier de l’entreprise immobilière en achetant les droits des créanciers d’autres institutions. Ensuite, AMC peut restructurer la dette de l’entreprise immobilière et de ses parties liées. AMC aide l’entreprise immobilière à réduire la pression de liquidité à court terme par une série d’arrangements de restructuration tels que le montant du remboursement, le mode de remboursement, le temps de remboursement et l’hypothèque de garantie. Dans ce processus, AMC peut également aider les entreprises immobilières à revitaliser leurs actifs et à améliorer leurs propres avantages commerciaux en injectant des fonds, en fournissant des connaissances spécialisées et en aidant les entreprises immobilières à trouver des partenaires. Lors de la cession d’actifs immobiliers non performants, AMC est plus enclin à prendre des entreprises immobilières de haute qualité comme acquéreurs potentiels à l’avance. Les mesures spécifiques sont les suivantes: 1) Restructuration et réaménagement; Gérer conjointement le développement et la construction d’agents.
L’entrée d’AMC accélérera la résolution des risques dans l’industrie immobilière et le dégagement efficace du marché. AMC peut injecter de nouveaux fonds sur le site. Contribuer à la stabilité des prix des actifs.
Après l’introduction de l’AMC, il est possible de racheter les droits du créancier par l’achat de tous les droits du créancier, de mieux aligner la relation entre les droits du créancier et la dette, de planifier pleinement, de prendre des arrangements plus efficaces de règlement de la dette et de revitaliser conjointement le projet. Aider à atténuer les problèmes de liquidité des projets à risque et à assurer la stabilité des ventes des bâtiments de livraison. AMC peut mieux coordonner les ressources en amont et en aval, les acheteurs et les vendeurs et le Gouvernement, rechercher la coopération d’entreprises immobilières à haut crédit ou d’entreprises de construction d’agents, permettre aux projets inachevés des entreprises immobilières d’achever le développement ultérieur, accélérer la libération de la liquidité des projets, assurer la livraison et stabiliser la confiance du marché. Nous estimons que l’ampleur des actifs non productifs cédés par les quatre principaux AMC dans l’industrie immobilière dépasse 400 milliards de RMB. Nous pensons que le marché attendra peut – être encore l’introduction d’une politique plus favorable, que l’intensité et la portée des renflouements ultérieurs peuvent être élargies et que la participation d’AMC exige une orientation plus claire de la politique afin d’atténuer les risques liés aux biens en stock.
Conseils en matière d’investissement
L’atténuation des risques dans l’industrie immobilière est un projet systématique. L’intensité et la portée de la participation des organismes d’investissement en actifs non performants au sauvetage actuel des entreprises immobilières ont été élargies. Sa riche expérience a joué un rôle positif dans la promotion de la résolution de la pression sur la dette des entreprises immobilières et a aidé les entreprises immobilières à faire face à des acheteurs potentiels de haute qualité. Dans les activités d’investissement des projets d’actifs non performants d’AMC, en raison de l’orage fréquent parmi les développeurs, les principales orientations commerciales actuelles sont l’acquisition de créances financières, l’acquisition et la restructuration de créances d’entreprises immobilières problématiques, le financement de prêts m & A et le financement de projets de rénovation urbaine. Nous croyons qu’avec l’arrivée du financement des politiques, de la table des actifs et du bas du marché, la participation d’AMC sera plus importante ou plus profonde, ce qui permettra de gagner du temps et de l’espace pour le sauvetage de l’ensemble de l’industrie immobilière, de promouvoir la liquidation progressive de l’industrie et de réaliser un développement sain et stable.
Du point de vue de l’investissement dans le secteur, nous pensons que la mise en œuvre de la politique en raison de la Ville, de la politique en raison du temps et de la politique en matière de logement au niveau du marché de suivi accélérera encore la mise en œuvre, et que la politique de sauvetage des entreprises immobilières continuera également de progresser, tout en respectant le marché bêta, la confiance du marché et l’offre et la demande de l’industrie peuvent être réparées. Nous proposons de nous concentrer sur quatre axes principaux:
Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales réparties à l’échelle nationale ont obtenu un coup de pouce de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais elles bénéficieront encore de l’espace d’augmentation apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques:
Les effets des politiques n’ont pas été aussi bons que prévu; Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le resserrement continu du financement; La profondeur de la coopération AMC n’a pas été à la hauteur des attentes et la vitesse de règlement de la dette des entreprises immobilières n’a pas été à la hauteur des attentes.
