Performance du marché:
L’indice de Shanghai a fermé 2,0% cette semaine à 3 146,6%. Gem se réfère à + 2,5% cette semaine et a fermé à 2417,3 points; Shanghai et Shenzhen 300 ont fermé + 2,2% cette semaine à 4077,6%. Le secteur immobilier + 0,6% se classe au 30e rang sur 31 secteurs.
Ventes de maisons neuves: la superficie des ventes est de – 49,4% d’une année sur l’autre et de – 1,1% d’une année sur l’autre.
Cette semaine (5.13-5.19), nous nous concentrons sur le suivi de 32 villes de maisons de première main d’une superficie totale d’environ 2,15 millions de mètres carrés, soit – 49,4% d’une année sur l’autre et – 1,1% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons de première main de première ligne (4 villes) était de 320000 m3, soit – 57,6% d’une année sur l’autre et – 22,9% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons de première main de la deuxième ligne (14 villes) est de 1,24 million de m3, soit – 46,9% d’une année sur l’autre et + 4,5% d’une année sur l’autre; Le volume total des ventes de maisons de première main de la troisième ligne (14 villes) était de 590000 m3, soit – 48,9% d’une année sur l’autre et + 3,6% d’une année sur l’autre.
Ventes de maisons d’occasion: la superficie des ventes était de – 53,9% d’une année sur l’autre et de – 3,2% d’une année sur l’autre. Cette semaine (5,13 – 5,19), la superficie totale des ventes de maisons d’occasion dans 17 villes que nous avons suivies était d’environ 890000 m3, soit – 53,9% d’une année sur l’autre et – 3,2% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons d’occasion de première ligne (2 villes) était de 260000 m3, soit – 51,8% d’une année sur l’autre et – 12,6% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de deuxième ligne (8 villes) est de 400000 m3, soit – 56,4% d’une année sur l’autre et + 2,5% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de la troisième ligne (7 villes) est de 240000 m3, soit – 51,7% d’une année sur l’autre et – 0,9% d’une année sur l’autre.
Inventaire des maisons neuves: la superficie de l’inventaire est de – 0,44% par rapport à l’année précédente, et le cycle de désaffectation est de 12,2 mois jusqu’au 19 mai 2022. Cette semaine, la superficie totale de l’inventaire des maisons neuves dans 16 villes que nous suivons avec emphase est d’environ 91,61 millions de m3, avec un rapport de – 0,44% par rapport à l’année précédente. Le cycle de désaffectation global (par zone) est d’environ 12,2 Parmi eux, l’inventaire total des maisons neuves de première ligne (4 villes) s’élevait à 31,82 millions de m3, soit – 0,72% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 10,4 mois; L’inventaire des maisons neuves de la deuxième ligne (6 villes) est de 32,85 millions de m3, soit – 0,40% par rapport à l’année précédente, et le cycle de déségradation est de 9,5 mois; L’inventaire des maisons neuves de la troisième ligne (6 villes) est de 26,94 millions de m3, soit – 0,16% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 27,7 mois.
Marché foncier: 100 villes ont une superficie de 17,61 millions de m3 et un prix total de 41,7 milliards de RMB, avec un taux de prime foncière de 2,10%
La semaine dernière (5.9-5.15), la quantité d’approvisionnement en terres dans 100 villes était de 481, ce qui correspond à environ 28,98 millions de mètres carrés de surface de construction d’approvisionnement en terres; Le nombre de transactions foncières dans 100 villes est de 310, la surface de construction correspondante est d’environ 17,61 millions de m3, le prix total des transactions foncières est d’environ 41,7 milliards de yuan, et le taux de prime foncière dans 100 villes est de 2,10%. Parmi eux, les surfaces de construction des terrains urbains de première ligne, de deuxième ligne et de troisième ligne sont respectivement de 570000 m3, 5 450000 m3 et 11 580000 m3, soit – 76%, – 70% et – 42% d’une année sur l’autre, et les taux de prime foncière correspondants sont respectivement de 0,00%, + 3,30% et + 2,60%.
Conseils en matière d’investissement:
Cette semaine, la Banque centrale a réduit de 15 pb à 4,45% la LPR sur cinq ans et la LPR sur un an est restée inchangée. Nous notons les caractéristiques suivantes de cette réduction des taux d’intérêt: 1) grande portée: la réduction unique de 15 pb du LPR sur une période de cinq ans est la première fois dans l’histoire, 2) objectif clair: Cette réduction des taux d’intérêt est le moyen prévu de « Réduction des taux d’intérêt » pour L’immobilier.
Cette semaine, les gouvernements ont publié des politiques d’assouplissement successoral, en particulier à Hangzhou, Chengdu, Tianjin, Wuhan, Haikou et d’autres villes de deuxième rang populaires pour lever davantage les « quatre restrictions ». L’expérience de l’assouplissement de la réglementation immobilière en 2008 – 2009 et 2014 – 2015 a montré que le contexte de l’assouplissement de la politique était différent comme suit: 1) l’offre et la demande ont été fortement touchées, et de nombreuses entreprises résidentielles à grande échelle ont connu une crise du crédit. Aucun des trois contrôles susmentionnés n’a entraîné de crise de crédit et de réaction en chaîne des entreprises privées de logement. Selon les statistiques de l’Institut chinois de recherche, de janvier à avril 2022, l’échelle d’émission des obligations de crédit des entreprises immobilières et des obligations à l’étranger a considérablement diminué d’une année sur l’autre. L’échelle d’émission des obligations de crédit était de 153,2 milliards de RMB, soit – 37,7% d’une année sur l’autre. Les entreprises centrales chinoises étaient les principales, Représentant 84,9%, et les entreprises privées seulement 6,1%; L’émission d’obligations à l’étranger a atteint 14,3 milliards de RMB, en baisse de 89,5% d’une année sur l’autre, dont 50% ont été financés par des entreprises privées. Le chiffre d’affaires des nouvelles maisons a atteint un sommet historique et le commerce des maisons en stock comprimera l’espace des nouvelles maisons à l’avenir. Selon les données du Bureau national de statistique, depuis la réforme du logement en 1998, le volume cumulé des transactions immobilières en Chine a atteint environ 150 billions de yuans, soit 69,3 billions de yuans de 2017 à 2021, soit environ 46,2%. En 2021, la taille totale du marché des maisons d’occasion a dépassé 7 billions de RMB et l’ampleur des stocks devrait encore augmenter. L’accent mis sur la stabilité n’a pas changé. Dans ce ton général, bien que tous les endroits suivent le principe « une ville, une politique », nous voyons que les politiques d’assouplissement des villes de haute énergie sont « progressives » et qu’il n’y a pas eu de « grand bond en avant ». Les politiques de suivi favorables seront davantage axées sur la libération progressive que sur « l’achèvement du jour au lendemain ».
Après les « trois lignes rouges », l’introduction de politiques telles que la gestion de la concentration des prêts immobiliers, l’approvisionnement en terres et la réforme pilote de l’impôt foncier limitera l’offre et la demande dans les deux sens. La direction du vent n’a pas changé, la « stabilité » est toujours le ton principal, la politique d’expansion de l’espace de collecte est plus étroite. Les évaluations actuelles du secteur et les positions sont à des niveaux historiquement bas. À l’avenir, l’effet de base faible s’est atténué, les fondamentaux ont subi une pression à la baisse au début de 2022 et l’offre et la demande de l’industrie ont été limitées, ce qui a entraîné une augmentation de l’incohérence entre l’acquisition de terres, les ventes et la réduction de l’effet de levier. Attention recommandée: (1) type de développement stable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; Type de croissance bénéfique: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ; Norme de qualité de la gestion des biens:
China Resources Vientiane Life, biguiyuan service, JinKe service, Baolong Business, etc.
Conseils sur les risques:
La politique de contrôle de l’immobilier est devenue plus stricte, les ventes n’ont pas été réparées comme prévu, les fonds se sont considérablement resserrés, etc.
