Point de vue de ce mois – ci: la Banque centrale a abaissé le taux d’intérêt hypothécaire le plus bas du premier appartement à 5 ans LPR moins 20 pb, superposé à 5 ans LPR plus bas que prévu 15 pb à 4,45%, l’espace de baisse du taux d’intérêt hypothécaire s’est ouvert, l’assouplissement des politiques s’est élargi et s’est étendu aux villes de haut niveau; En avril, les données sur les transactions immobilières et le financement social étaient encore faibles. Dans le contexte de l’approvisionnement centralisé en terres, les transactions foncières ont repris, tandis que les entreprises immobilières d’acquisition de terres et d’émission d’obligations nationales se sont concentrées sur les entreprises d’État centrales ou les entreprises privées de haute qualité Ayant de meilleures qualifications en matière de crédit. Par la suite, avec l’impulsion de la politique et la résonance de la reprise économique après l’épidémie, nous pensons que la fin du deuxième trimestre et le début du troisième trimestre sont une période importante de fenêtre d’observation pour la stabilisation du marché du logement. Au cours du deuxième semestre de l’année, l’industrie devrait entrer progressivement dans la période de lune de miel de l’assouplissement de la politique et de la reprise des ventes, et l’évaluation de la plaque devrait être réparée progressivement. Le secteur du développement se concentre principalement sur une catégorie d’entreprises à haut crédit et à forte activité qui bénéficient d’un assouplissement de la politique à court terme et d’une amélioration de la marge brute à l’extrémité de la prise de terre, et qui sont censées occuper des parts de marché à moyen et à long terme, telles que Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) L’un d’eux est l’objet élastique du jeu de politique avec un certain soutien des fondamentaux, tels que Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) L’évaluation du secteur de la gestion immobilière a atteint un niveau historiquement bas. Avec l’assouplissement des politiques et l’amélioration des fonds des entreprises immobilières, on s’attend à ce que l’évaluation et la réparation des entreprises immobilières de haute qualité soient apportées. Il est recommandé de prêter attention au service de jardin BiGui, à la propriété Poly, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Politique: Ouverture de l’espace à la baisse du terminal hypothécaire, assouplissement des politiques et expansion du niveau d’énergie de la ville. En avril, il y avait 37 politiques relatives au logement, 35 politiques relatives au logement en vrac et 35 politiques relatives au logement en vrac en un seul mois. Le 20 mai, la Banque centrale a réduit le taux d’intérêt hypothécaire de 5 ans à 4,45%, ce qui a accéléré la baisse du taux hypothécaire. L’assouplissement des politiques et l’expansion du niveau d’énergie des villes appuient l’amélioration de la libération de la demande. Au fur et à mesure que l’épidémie sera maîtrisée, de nombreux facteurs, tels que l’assouplissement des politiques, devraient former une résonance et jeter les bases d’une stabilisation des ventes.
Capital: le LPR sur cinq ans a été réduit de 15 pb par rapport aux prévisions, tandis que le financement des entreprises immobilières a diminué par rapport à l’année précédente. En avril, le taux de croissance de m2 a augmenté de 0,8 point de pourcentage et le taux de croissance du stock de financement social a diminué de 0,3 point de pourcentage. Le 20 mai, le LPR à cinq ans a diminué de 15 pb à 4,45% par rapport au mois précédent, ce qui représente la plus forte baisse unique au cours des cinq années suivant la réforme du LPR. Toutefois, les données sur le financement social lié à l’immobilier demeurent faibles, l’ampleur globale du financement ayant diminué d’une année sur l’autre en raison du roulement de la dette de certaines grandes entreprises immobilières.
L’émission nationale d’obligations reste principalement concentrée sur les entreprises immobilières de haute qualité, de sorte que le taux d’intérêt de l’émission nationale d’obligations continue de baisser et que les coûts de financement des fiducies collectives et des obligations étrangères restent élevés.
Marché immobilier: les ventes se sont affaiblies rapidement et l’épidémie a eu un impact sur la réparation du marché. En avril, la superficie moyenne approuvée pour la cotation des maisons commerciales dans 35 villes a augmenté de 2% par rapport à l’année précédente, mais le côté des ventes a été faible. Le chiffre d’affaires mensuel moyen des maisons neuves dans 50 villes clés a diminué de 21,6% par rapport à l’année précédente, et le chiffre d’affaires mensuel moyen des maisons d’occasion dans 20 villes clés a diminué de 0,6% par rapport à l’année précédente, et le cycle de liquidation moyen a montré une tendance à la Le prix moyen des maisons d’habitation de Baicheng a augmenté d’une année sur l’autre pendant trois mois consécutifs. La stabilisation des ventes subséquentes dépend de l’effet de résonance formé par la force de la politique et la prévention appropriée des épidémies. La fin du deuxième trimestre et le début du troisième trimestre sont des périodes de fenêtre d’Observation importantes.
Ville: le volume et le prix des échanges ont augmenté, et la pression de la première ronde de terrassement en 2022 est toujours présente. En avril, le premier lot de terres a été achevé et le volume et le prix des terres ont augmenté. Les exigences en matière d’appels d’offres et la qualité de l’approvisionnement en terrains pour le premier lot d’approvisionnement centralisé en 2022 ont été optimisées, mais le taux d’appel d’offres et le taux de prime de transaction n’ont pas été sensiblement améliorés par rapport au troisième lot en 2021; La différenciation entre les villes et les régions s’est poursuivie et la parcelle centrale de la ville a été favorisée.
Entreprises immobilières: les 100 premières entreprises immobilières ont réduit leurs ventes de 60% en avril, les entreprises immobilières de haute qualité étant la principale force de prise de terres. En raison de la récurrence de l’épidémie, le marché immobilier de plus d’un site en avril est dans l’état de « semi – arrêt », les ventes des 100 premières entreprises immobilières ont chuté de 60% en avril, les ventes cumulatives ont été réduites au cours des quatre premiers mois, et la stabilisation des ventes subséquentes dépend de l’assouplissement des politiques et de la résonance de la reprise économique après l’épidémie. Le premier lot d’approvisionnement en terres à marée haute a repris, les 50 premières entreprises immobilières ont augmenté le rapport global des ventes de terrains et le rapport de superficie de 18,4 PCT et 9 PCT par rapport à l’année précédente. Parmi les 50 premières entreprises immobilières en avril, seules 14 entreprises immobilières, dont jianfa et Binjiang, ont participé à l’acquisition de terrains, qui sont toutes des entreprises d’État centrales ou des entreprises privées de haute qualité avec des finances stables et de bonnes qualifications en matière de crédit.
Performance du secteur: le secteur immobilier de Shenwan a chuté de 8,36% en avril, perdant 300% à Shanghai et Shenzhen (- 4,89%); Au 25 mai 2022, le secteur immobilier actuel, PE (TTM), était 12,18 fois plus élevé et évalué à 77,9% au cours des cinq dernières années. En avril, les trois principales sociétés immobilières cotées en bourse étaient Yuzhou Group, Baolong Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244)
Conseils sur les risques: 1) Si l’approvisionnement subséquent en marchandises subit un impact en raison de l’insuffisance des nouveaux stocks de terre, il aura un impact négatif sur les ventes, le démarrage et l’investissement de l’industrie; Si la pression de déségrégation du marché immobilier dépasse les attentes et que les ventes continuent d’être échangées contre des volumes de prix, il y aura un risque de dépréciation à un prix élevé au début de la période; L’intensité limitée de la protection des politiques et l’ampleur et le temps d’ajustement de l’industrie au – delà des attentes auront un impact négatif sur le développement de l’industrie.
