Le 26 mai, le Shanghai Yiju Real Estate Research Institute et la China real estate Industry Association ont publié le dernier rapport d’évaluation des sociétés immobilières cotées en 2022.
Selon le rapport d’évaluation 2022 des sociétés immobilières cotées, le classement des 10 premières sociétés immobilières cotées a changé. Parmi eux, Vanke continue de se classer au premier rang; Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Le jardin biguiyuan se classe quatrième; China Resources Land, Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Gemdale Corporation(600383)
Il est entendu que l’objet de l’évaluation est 94 sociétés immobilières cotées à Shanghai et Shenzhen, 60 sociétés immobilières cotées à Hong Kong et 1 société immobilière cotée à l’étranger, soit un total de 155 sociétés immobilières. Par rapport à 2021, le nombre total de sociétés cotées incluses dans l’évaluation a diminué de 40. Trois nouvelles entreprises, dont une nouvelle entreprise immobilière cotée en 2021. Les raisons de l’élimination de 43 entreprises comprennent le risque élevé de gestion d’entreprise, le retrait progressif de l’industrie immobilière, etc.
Du point de vue de l’indice d’évaluation de base, la valeur moyenne de l’actif total des entreprises immobilières cotées en 2021 était de 154912 milliards de RMB, en baisse par rapport à l’année précédente, et le revenu moyen du développement immobilier était de 29 479 milliards de RMB, en légère augmentation par rapport à l’année précédente; En ce qui concerne la rentabilité, la valeur moyenne du bénéfice net de l’indice absolu est de 2 519 milliards de RMB, tandis que la valeur moyenne du rendement de l’actif net de l’indice relatif est de 3,04%, ce qui a considérablement diminué par rapport à l’année précédente. En ce qui concerne l’indice du Service de la dette, la valeur moyenne du ratio de la dette nette a diminué de 7,39 points de pourcentage à 87,68% par rapport à l’année précédente; L’efficacité opérationnelle a augmenté de façon stable, tandis que le chiffre d’affaires total des actifs et le chiffre d’affaires moyen des stocks ont légèrement augmenté par rapport à l’année précédente.
Cette évaluation a également publié les résultats de l’évaluation de 2022 sociétés cotées dans la chaîne d’approvisionnement de soutien immobilier. Le rapport d’évaluation indique qu’en 2021, les bénéfices des entreprises de la chaîne d’approvisionnement sont généralement sous pression en raison de l’augmentation des matières premières superposées à la cause de l’épidémie. D’autre part, sous l’influence du resserrement de la liquidité de l’industrie immobilière, les entreprises immobilières ont connu des orages fréquents en 2021, ce qui a entraîné une augmentation générale des créances irrécouvrables des fournisseurs qui coopèrent étroitement avec les entreprises immobilières. La superposition de divers facteurs défavorables entraîne une faible rentabilité des entreprises de la chaîne d’approvisionnement.
Dans l’ensemble, les entreprises immobilières cotées présentent les caractéristiques suivantes:
En ce qui concerne la performance des marchés des capitaux, l’indice immobilier a chuté et la rentabilité a fortement chuté. Le rapport montre que l’indice de l’industrie immobilière de Shenwan a chuté de 12,94% au cours de l’année aux prix de clôture du 31 décembre 2021, perdant 7,74 points de pourcentage par rapport à l’indice Shanghai – Shenzhen 300, se classant au bas des 28 industries de premier niveau de Shenwan. L’indice immobilier de Hang Seng China a chuté de 30,61% au cours de l’année, perdant 9,48 points de pourcentage par rapport à l’indice Hang Seng China 100. Dans l’ensemble, la tendance des deux secteurs de l’immobilier est plus faible que celle du grand marché.
En 2021, le bénéfice moyen par action des sociétés immobilières cotées en bourse a considérablement diminué. Sous l’influence du refroidissement du marché et de l’augmentation des coûts, l’espace de profit des entreprises immobilières a diminué. Le niveau d’évaluation a également poursuivi la tendance à la baisse au cours des dernières années. En 2021, le ratio P / e et le ratio P / e des sociétés immobilières cotées étaient significativement inférieurs à la moyenne du marché, ce qui reflète les attentes pessimistes du marché à l’égard des perspectives de l’industrie. Dans le même temps, la rentabilité des sociétés immobilières cotées en bourse a considérablement diminué, la crise de liquidité s’est concentrée sur l’éclatement, ce qui a entraîné une forte baisse des dividendes des sociétés immobilières.
En ce qui concerne l’échelle d’exploitation, le taux de croissance de l’échelle a continué de ralentir et le taux de croissance moyen de l’actif total a été négatif pour la première fois en près de cinq ans. En 2021, la superficie des ventes de logements commerciaux en Chine s’élevait à 1,79 milliard de mètres carrés, en hausse de 1,9% d’une année sur l’autre, et le montant des ventes de logements commerciaux a atteint 18,2 billions de yuans, en hausse de 4,8% d’une année sur l’autre. Dans l’ensemble, sous l’influence des politiques de logement et de stabilité, la taille globale de l’industrie a légèrement augmenté, mais le taux de croissance a continué de ralentir.
En 2021, la valeur moyenne de l’actif total des sociétés immobilières cotées était de 154912 milliards de RMB, en baisse de 1,82% par rapport à l’année précédente; La valeur moyenne de l’actif net était de 36514 milliards de RMB, en hausse de 8,38% par rapport à l’année précédente; Le revenu moyen des activités de développement immobilier s’est élevé à 29 479 milliards de RMB, en hausse de 7,21% par rapport à l’année précédente; Le bénéfice d’exploitation moyen était de 4 281 millions de RMB, en baisse de 18,41% par rapport à l’année précédente. En ce qui concerne le taux de croissance, à l’exception du taux de croissance des revenus des entreprises de développement immobilier qui continue d’augmenter, le taux de croissance moyen de l’actif net a diminué par rapport à l’année dernière, tandis que le taux de croissance moyen de l’actif total et du bénéfice d’exploitation a été négatif.
En ce qui concerne la capacité de remboursement de la dette, l’effet de levier réglementaire a commencé à porter ses fruits et les entreprises immobilières ont accordé plus d’attention à la gestion de la trésorerie. En 2021, l’environnement financier s’est resserré tout au long de l’année dans le contexte de l’introduction de politiques telles que les « trois lignes rouges » et la concentration des prêts immobiliers. Au cours du troisième trimestre de 2021, la politique a continué de se resserrer, certaines entreprises immobilières ont causé des problèmes de dette et ont été déclassées à plusieurs reprises par des agences de notation étrangères chinoises, ce qui a rendu l’environnement de financement plus difficile. Cependant, depuis le quatrième trimestre, de nombreux ministères ont fait des Déclarations intensives pour maintenir le développement sain du marché immobilier, promouvoir un cercle vertueux et prévenir et atténuer les risques de l’industrie immobilière.
En ce qui concerne la solvabilité à long terme, le ratio actif – passif moyen des sociétés immobilières cotées en 2021 après déduction des créances anticipées était de 61,62%, en baisse de 2,09% par rapport à l’année précédente; Le ratio de la dette nette était en moyenne de 87,68%, en baisse de 7,39 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. En ce qui concerne la solvabilité à court terme, en 2021, le ratio de liquidité moyen des sociétés immobilières cotées était de 1,66 et le ratio de liquidité moyen était de 0,65, ce qui était essentiellement stable par rapport à l’année précédente. La dette à court terme en espèces a augmenté de 2,31 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, avec un ratio médian de 1,33, ce qui a permis d’améliorer la solvabilité à court terme. En 2021, l’ensemble de l’industrie contrôlait la dette et la pression de désendettement était importante. Même les entreprises immobilières de premier plan devraient être stables et pratiques, en prêtant attention à l’échelle de la dette, à la durée du remboursement et à la gestion des flux de trésorerie.
En ce qui concerne la rentabilité, l’espace de profit s’est quelque peu rétréci et tous les indicateurs ont diminué. En 2021, le bénéfice d’exploitation moyen des sociétés immobilières cotées s’élevait à 4281 milliards de RMB, en baisse de 18,41% par rapport à l’année précédente; Le bénéfice net moyen était de 2519 milliards de RMB, en baisse de 21,70% par rapport à l’année précédente; Le rendement moyen des actifs nets était de 3,04%, en baisse de 5,74 points de pourcentage par rapport à l’année précédente; Le rendement total des actifs était en moyenne de 2,65%, en baisse de 0,97 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Dans l’ensemble, tous les indicateurs de rentabilité ont diminué à des degrés divers par rapport à l’année précédente.
Du point de vue de la rentabilité absolue, le bénéfice net de 11 sociétés immobilières cotées a dépassé 10 milliards de RMB, soit 6,96%; Vingt – cinq sociétés immobilières cotées ont enregistré des pertes, soit 15,82%. Du point de vue de la rentabilité relative, seules trois sociétés immobilières cotées ont un rendement total des actifs supérieur à 10%, soit 1,90%. Par rapport à 2020, la proportion d’entreprises immobilières cotées dont le taux de rendement total des actifs est supérieur à 10% a diminué, la proportion d’entreprises immobilières cotées dont le taux de rendement total des actifs est de 5 à 10% a légèrement augmenté, la proportion d’entreprises immobilières cotées dont le taux de rendement total des actifs est de 0 à 5% a légèrement diminué et la proportion d’entreprises immobilières cotées dont le taux de rendement total des actifs est inférieur à 0 a considérablement augmenté au cours des deux années consécutives. Dans l’ensemble, le taux de rendement des sociétés immobilières cotées en bourse se concentre principalement sur 0 – 5%, le niveau global des bénéfices a diminué par rapport à 2020.
En termes de capacité de croissance, l’échelle des revenus a légèrement augmenté et le bénéfice net a considérablement diminué. En 2021, le revenu d’exploitation, le revenu d’exploitation et l’échelle de l’actif net des entreprises immobilières cotées ont tous augmenté et l’échelle du bénéfice net a diminué. Plus précisément, le revenu moyen des entreprises de développement immobilier a augmenté de 7,21% d’une année sur l’autre, soit une augmentation de 5,37 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. Le revenu d’exploitation moyen a augmenté de 10,81% d’une année sur l’autre, avec un taux de croissance de 4,59 points de pourcentage inférieur à celui de l’année précédente. Le bénéfice net moyen a chuté de 21,69% par rapport à l’année précédente; La valeur moyenne de l’actif net a augmenté de 8,38% d’une année sur l’autre, soit une baisse de 5,38 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.
En ce qui concerne l’efficacité opérationnelle, l’efficacité opérationnelle a augmenté régulièrement et le taux de croissance des stocks a continué de diminuer. En 2021, l’indice d’efficacité opérationnelle des entreprises immobilières cotées a continué de maintenir la stabilité et d’augmenter de façon modérée. Les valeurs moyennes du taux de rotation des stocks, du taux de rotation des actifs courants et du taux de rotation des actifs totaux étaient respectivement de 0,40, 0,30 et 0,21, et les trois indices ont légèrement augmenté par rapport à 2020.
Avec l’affaiblissement de l’attribut financier de l’industrie immobilière et l’amélioration des politiques d’approvisionnement centralisé en terres et de « trois lignes rouges », la pression sur le retour des fonds et l’élimination est plus forte, ce qui ralentit la croissance de l’échelle des stocks des entreprises immobilières cotées. Le rapport montre que la valeur moyenne des stocks des sociétés immobilières cotées en 2021 a augmenté de 5,57% d’une année sur l’autre et que le taux de croissance a diminué de 9,23 points de pourcentage. En 2021, sous l’influence de la politique des « quatre limites », la désindustrialisation des entreprises immobilières a subi une certaine pression. Du point de vue de la concentration des stocks, les 10 premières entreprises immobilières cotées représentaient 43% des stocks totaux, les 30 premières entreprises immobilières 74% et les 50 premières entreprises immobilières 86%. La tendance à la concentration s’est renforcée par rapport à 2020.
Du point de vue de la responsabilité sociale, le montant des impôts a diminué et les entreprises ont mis en œuvre la responsabilité sociale. En 2021, le montant moyen de l’impôt des sociétés immobilières cotées était de 1836 milliard de RMB, en baisse d’environ 15% par rapport à l’année précédente. D’une part, au cours des deux dernières années, l’épidémie s’est répétée et l’État a mis en œuvre des politiques de réduction des impôts et des redevances pour aider les entreprises à résister à l’impact de l’épidémie. D’autre part, la réduction de la marge bénéficiaire globale de l’industrie est également l’une des raisons possibles de la réduction de l’impôt. Face au public, les grandes entreprises immobilières mènent activement des activités de bien – être public dans de nombreux domaines, tels que la revitalisation rurale, la réduction précise de la pauvreté, la culture et les sports, la lutte contre les épidémies et les secours en cas de catastrophe, la protection des vestiges culturels, etc. Sous l’influence de la normalisation de la prévention des épidémies, toutes les 30 premières entreprises immobilières cotées ont participé à la lutte contre les épidémies et aux secours en cas de catastrophe, 26 entreprises ont participé à la revitalisation précise des villages pauvres et 24 entreprises ont participé activement aux activités d’éducation et d’aide aux étudiants.
Du point de vue de la capacité d’innovation, avec le changement du mode de développement de l’industrie, le retour à l’essence de la vie des produits, l’accent mis sur le développement d’entreprises diversifiées et la gestion des dividendes deviennent progressivement le point de départ et le point de percée des entreprises immobilières en période difficile. De plus en plus d’entreprises immobilières procèdent à la mise à niveau itérative des produits en fonction de la demande des clients, encouragent la mise à niveau de la capacité de service des produits, renforcent la gestion de la satisfaction des clients, mettent l’accent sur la supervision de la qualité de l’ingénierie, et continuent d’innover dans L’habilitation technologique et l’application numérique. En outre, afin d’accroître les revenus et de trouver divers canaux de profit, le développement diversifié des entreprises et la recherche d’une deuxième courbe de croissance peuvent devenir un choix important pour de nombreuses entreprises immobilières en 2022. Dans le même temps, le secteur de la gestion immobilière est toujours le choix préféré de la plupart des entreprises immobilières. Le secteur de la propriété avec des flux de trésorerie stables, une faible concentration et un grand espace de croissance a été largement reconnu sur le marché des capitaux.
Le rapport d’évaluation souligne que l’échelle actuelle du marché immobilier a progressivement atteint un sommet, que l’espace de profit est relativement étroit, que les canaux de financement doivent être dragués, que l’industrie est confrontée à de nombreux défis et qu’elle a besoin d’orientations politiques pour rétablir la confiance et inverser les attentes pessimistes. Avec l’introduction continue de la politique de stabilisation de l’immobilier en 2022, elle est favorable au développement sain de l’industrie immobilière. Dans le même temps, les entreprises immobilières cotées devraient commencer par elles – mêmes, gérer avec soin et innover activement afin de mieux répondre aux besoins du marché et de s’efforcer de jouer un rôle plus important face à la tâche d’une croissance stable et d’un marché stable.
