Discussion hebdomadaire: observer la situation actuelle du capital des entreprises immobilières et commencer par les ventes
Cette semaine, nous nous sommes concentrés sur les dernières conditions de financement, de vente et de service de la dette des entreprises immobilières. Dans l’ensemble, les conditions de financement des entreprises immobilières sont mitigées. Les ventes sont le principal facteur d’influence des fonds des entreprises immobilières:
Avec l’amélioration de l’environnement politique, certaines entreprises immobilières de haute qualité ont reçu un soutien extérieur accru. Cinq entreprises privées de logement, dont biguiyuan, Longhu, Mei Real Estate, Xincheng et Xuhui, ont été sélectionnées comme entreprises de logement de démonstration et ont fait des annonces de financement lors de la réunion d’échange sur l’investissement des droits des créanciers de l’entreprise organisée par la bourse le 27 mai; Longhu, biguiyuan et meimei ont respectivement émis 500 millions, 500 millions et 1 milliard d’obligations de sociétés, et Xincheng a annoncé le 24 mai qu’elle émettrait 1 milliard d’obligations à moyen terme, en outre, les obligations émises ou prévues ci – dessus ont toutes adopté ou prévoient d’adopter des instruments de protection du crédit;
La situation financière des entreprises immobilières de haute qualité s’est améliorée, mais elle n’a pas été rapidement transférée à d’autres entreprises immobilières, et certaines entreprises immobilières ont également fait preuve d’une pression financière à court terme. Le 27 mai, Greenland Holdings Corporation Limited(600606) Le 27 mai, Jinke Property Group Co.Ltd(000656)
La situation financière de certaines entreprises immobilières ne s’est pas améliorée rapidement avec l’amélioration de la politique, y compris quatre raisons: ① l’impact soudain de l’épidémie; La différenciation des différences entre les entreprises immobilières, le Fonds préfère encore les entreprises centrales nationales fortement endossées par le crédit, la confiance dans les entreprises privées a besoin de temps pour se rétablir; L’influence de la faiblesse des ventes sur le capital des entreprises immobilières est plus élevée que celle du côté du financement. La tendance annuelle de la source du capital de développement immobilier est principalement déterminée par les recettes de vente. Le rendement des ventes est faible d’avril à mai, et le capital des entreprises immobilières est naturellement dans un état serré; Au cours du premier semestre de 2022, le Service de la dette des entreprises immobilières a atteint un sommet. Afin d’étudier plus en détail la situation financière des entreprises immobilières, nous observons le risque de remboursement de la dette à partir des ventes, du financement et des sorties de capitaux.
Les entreprises immobilières ont généralement des ventes faibles, ce qui est la principale raison pour laquelle les capitaux des entreprises immobilières sont serrés. Sur la base des données du classement des ventes de l’Institut de recherche Zhongdian, la valeur moyenne arithmétique du taux de croissance annuel cumulé des ventes de 40 entreprises immobilières sélectionnées de janvier à avril est de – 47%. Le taux de croissance annuel des ventes des deux seules entreprises immobilières de Datang et de la première entreprise est positif, et le taux de croissance annuel du troisième Yuexiu est de – 20%; Dans la situation difficile, plus le capital est difficile, plus les ventes des entreprises immobilières montrent de pression, plus les acheteurs sont préoccupés par les risques futurs de livraison, de sorte que la baisse générale des ventes est la plus importante.
Les entreprises centrales nationales du côté du financement sont les principales forces absolues, et les canaux d’obligations des entreprises privées de haute qualité ont été progressivement ouverts récemment. Nous avons sélectionné les principales entreprises immobilières qui émettront des obligations en 2022, dont les plus élevées sont China Resources, China Sea et Jinmao, qui sont toutes des entreprises centrales nationales; Les entreprises d’État représentent 71% du financement total, tandis que les entreprises privées ne représentent que 10%. Cependant, le financement obligataire des entreprises privées est apparu récemment comme un signal de rupture de glace, nous pensons qu’à l’avenir, le canal de financement des entreprises privées sera progressivement élargi sous l’impulsion de plusieurs entreprises privées de haute qualité.
Du point de vue du Service de la dette, nous observons les entreprises immobilières dont le financement est lisse, le niveau d’effet de levier est faible et le coût du capital est faible, de sorte que le facteur de sécurité est élevé. Nous nous concentrons sur les risques du système mixte et des entreprises privées. Nous observons également Les entreprises immobilières dont le financement n’a pas été dragué temporairement et dont le montant du Service de la dette par les canaux de financement ouverts est élevé au cours des trois derniers mois et qui n’ont pas de roulement de la Pour l’avenir, nous croyons que les ventes devraient reprendre et améliorer efficacement la situation financière des entreprises immobilières dans le contexte d’une politique favorable et d’un contrôle efficace de l’épidémie; À l’heure actuelle, certaines entreprises privées entrent dans l’obscurité finale avant l’aube. Tout en contrôlant les risques, nous croyons que la lumière ne sera pas trop loin sous le pic du Service de la dette et les attentes de reprise des ventes. Suivi des données (16 – 22 mai):
Marché du logement neuf: la zone de transaction de 30 villes est de – 50 PCT d’une semaine sur l’autre et de – 41 PCT d’une année sur l’autre, de – 60 PCT d’une ville de première ligne à – 39 PCT, de – 77 PCT d’une ville de deuxième ligne à – 70 PCT, de + 13 PCT d’une ville de troisième ligne à + 5 PCT.
Marché du logement d’occasion: la zone de transaction du logement d’occasion dans 13 villes est de – 28 PCT d’une semaine sur l’autre et de – 29 PCT d’une année sur l’autre.
Marché foncier: 100 villes avec une superficie totale de construction d’approvisionnement en terrains + 1 PCT d’une année sur l’autre, une superficie totale de construction transactionnelle de – 10 PCT d’une année sur l’autre, un montant total de transaction de – 54 PCT d’une année sur l’autre, et un taux de prime de Transaction foncière de 2,18%.
Comparaison de l’anneau du marché urbain: Beijing (- 19 PCT), Guangzhou (- 0,3 PCT), Shenzhen (- 27 PCT), Nanjing (+ 30 PCT), Hangzhou (- 26 PCT), Wuhan (- 7 PCT)
Stratégie d’investissement: il est recommandé de sélectionner les principales entreprises immobilières Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Entreprises immobilières de haute qualité dans le cadre de la logique axée sur les produits Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Avec une bonne expérience du crédit et un potentiel de développement, les entreprises centrales locales sont les principales sociétés immobilières jianfa international et Yuexiu. Le domaine de la construction d’agents recommande le leader de l’industrie Green City Management Holding.
Conseil de risque: le marché des ventes est en baisse, certaines entreprises immobilières ont un défaut de paiement de la dette orageux.
