1. Système de crédit – bail à l’étranger: les avantages fiscaux et financiers accélèrent l’offre, tandis que la location – achat stimule la demande
Le système de crédit – bail des pays développés est relativement mature, formant un modèle d’actifs légers représenté par le Japon et un modèle d’actifs lourds représenté par les États – Unis et l’Allemagne. En ce qui concerne la structure du marché, le taux de rendement des loyers dans les principales villes se situe principalement dans la fourchette de 3 à 5%, et le taux de pénétration des institutions dépasse 30%. À notre avis, les marchés d’outre – mer ont des moteurs de contribution, qui comprennent généralement le contrôle des loyers, les subventions à la location, la protection des baux et le système de droits de location – achat du côté de la demande, tandis que le côté de l’offre met l’accent sur les avantages fiscaux et Le soutien financier.
2. Modèle d’entreprise à l’étranger: saisir avec précision les clients, financer efficacement l’expansion et bénéficier d’une valeur ajoutée diversifiée
Chaque directeur du modèle d’entreprise des principales entreprises de location de logements à l’étranger: leopalace21 adopte le modèle de location d’actifs légers et s’appuie sur l’exploitation professionnelle de l’entreprise de construction; EQR des États – Unis et vonovia de l’Allemagne adoptent un modèle d’actifs lourds, localisent avec précision le Groupe de clients pour accroître les bénéfices, optimisent leur structure d’actifs et obtiennent des revenus à valeur ajoutée en vendant des biens à valeur ajoutée. Nous pensons qu’un taux de location plus élevé et une forte capacité de contrôle des coûts sont les principaux facteurs de rentabilité des principales entreprises à l’étranger. Un financement efficace peut aider les entreprises à se développer rapidement. En même temps, les entreprises à actifs lourds peuvent vendre des biens à valeur ajoutée pour réaliser des bénéfices dans le Cadre d’opérations bénignes.
3. Système de location en Chine: le crédit – bail garanti prend progressivement de l’ampleur et l’organisation axée sur le marché a de vastes perspectives
Le marché chinois de la location de logements est divisé en deux catégories: le marché et le marché non marchand. Nous estimons que la demande de location d’environ 160 millions de personnes dépend principalement du marché de la location. Parallèlement à la mise en œuvre de la politique de location – achat et de location – vente, la taille de la population louée peut encore être améliorée. Entre – temps, le taux de pénétration du marché des agences de location de logements spécialisées en Chine est inférieur à 5%, ce qui est bien inférieur au niveau des pays développés. Nous pensons que le crédit – bail institutionnel peut répondre efficacement aux besoins des résidents en matière de crédit – bail et résoudre l’inadéquation de l’offre et de la demande sur le marché. Parallèlement à l’amélioration progressive des politiques de soutien, le crédit – bail institutionnel a un potentiel de développement considérable.
4. Le marché du crédit – bail institutionnel: une réalité perdue, un dilemme insoluble
Contrairement aux grandes perspectives de développement prévues, la situation actuelle de l’explosion fréquente de mines a jeté de nombreuses ombres sur l’industrie. Nous pensons que le modèle d’entreprise anormal est la cause directe de l’explosion de l’industrie, et le faible taux de rendement du marché dans son ensemble a amplifié la difficulté de rentabilité des opérateurs. Entre – temps, les calculs relatifs des projets d’actifs légers et lourds à Hangzhou et Shenzhen montrent que les conditions de rentabilité des projets de location de logements sont très strictes et qu’il existe un triangle impossible entre le mode d’approvisionnement en terres du Gouvernement, les exigences en matière de rendement du capital de l’entreprise et le mode d’exploitation de l’entreprise, de sorte que les intérêts des trois parties ne peuvent généralement satisfaire qu’à deux.
5. Voie réalisable: la terre, la gestion et le financement ont brisé la situation dans les trois directions, et nous nous attendons à ce que le terminal terrestre fasse une percée rapide
Nous pensons que le changement de mode de transfert des terres est le meilleur choix pour réaliser la rupture à court terme de la location de logements. Parmi eux, les terres purement louées ont le plus grand potentiel de développement à court et à moyen terme, et les terres collectives de construction sont également suffisantes à long terme. En ce qui concerne l’organe principal de gestion, le Département intermédiaire / Département des entreprises d’État / Département des développeurs est relativement mature, mais l’optimisation générale de l’industrie n’est pas un travail en une journée. La poursuite excessive de l’effet à court terme peut facilement ramener l’industrie à la situation difficile du modèle d’entreprise initial. En ce qui concerne les canaux de financement, le Gouvernement a pris de nombreuses mesures pour soutenir le financement de la location de logements, mais une légère baisse des taux d’intérêt n’a pas permis aux entreprises de transformer les pertes en bénéfices, et le financement axé sur le marché est destiné à être limité par la rentabilité du projet. Nous sommes optimistes à l’égard des entreprises d’État locales qui ont une forte capacité d’acquisition de ressources régionales, des entreprises de logement de développement de haute qualité qui ont l’avantage de développer et de construire des installations et d’autres entreprises professionnelles qui ont l’expérience de l’exploitation de projets de location.
6. Opportunités et perspectives: la renaissance du crédit – bail sous la double voie de la garantie et de la commercialisation
La double voie de la garantie et de la commercialisation est un choix in évitable à l’ère du droit de location – achat. Parmi eux, la clé de la politique de location de sécurité est de combler le manque de logements pour les nouveaux citoyens et les jeunes qui n’ont pas été satisfaits par les entreprises de location axées sur le marché, et on s’attend à ce qu’elle contribue de 30 à 40% à l’accroissement du logement dans les grandes et moyennes villes au cours de la période couverte par le quatorzième plan quinquennal. Nous considérons les entreprises publiques locales, les entreprises immobilières de haute qualité et d’autres entreprises professionnelles ayant une expérience de l’exploitation locative comme les principaux entrepreneurs et exploitants. Du côté du marché, nous pensons que les entreprises de location de logements légers de haute qualité peuvent explorer progressivement le mode de gestion du cycle de vie des logements locatifs; Grâce à l’amélioration de la gestion des coûts au stade initial, les entreprises d’actifs lourds de haute qualité devraient être en mesure de réaliser des bénéfices et d’accroître leurs actifs.
7. Stratégie d’investissement
L’ère de la location – achat a donné à l’industrie chinoise de la location – bail un espace plus large que jamais. Sous la double voie de la sécurité et de la commercialisation, nous sommes optimistes à l’égard des entreprises d’État locales qui ont une forte capacité d’obtenir des ressources régionales, des entreprises de logement de haute qualité qui ont l’avantage de développer et de construire des installations et d’autres entreprises professionnelles qui ont l’expérience de l’exploitation de projets de location. Recommandation continue: 1) entreprises immobilières de haute qualité ayant une expérience de la gestion des baux de logement: China Vanke Co.Ltd(000002) Gestion immobilière de haute qualité: biguiyuan service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng service. Il est recommandé de prêter attention aux entreprises publiques locales telles que Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu Real Estate, jianfa international, etc.
Conseils sur le risque: le risque de crédit de l’industrie se propage, ce qui a une incidence sur les attentes en matière de refinancement, de vente et d’achèvement de l’industrie; Diminution des mouvements de population et de la demande de location; Le taux de rendement des loyers reste faible, ce qui limite l’espace de profit des entreprises. Mesure subjective du risque.
