1. Les problèmes de propriété en 2022 ne se limitent pas à la propriété
En 2022, l’assouplissement des politiques a continué de progresser et le point d’inflexion du marché n’est pas encore apparu: depuis 2022, divers ministères et commissions du Gouvernement central ont successivement pris des positions positives sur l’assouplissement des politiques de réglementation immobilière, 134 villes du pays ont publié plus de 230 politiques d’assouplissement, mais le redressement fondamental après l’assouplissement des politiques reste faible. En ce qui concerne les 15 villes qui ont déjà fait l’objet d’un assouplissement à quatre restrictions, la superficie hebdomadaire moyenne des transactions après l’assouplissement n’est généralement que légèrement supérieure au niveau des transactions avant l’assouplissement, ce qui indique que l’effet d’assouplissement du côté de la politique n’a pas encore été entièrement transmis au côté de la demande. La restauration de la demande de biens immobiliers ne doit pas se limiter à la politique immobilière: la demande d’achat de biens immobiliers est déterminée par la qualification, la volonté et la capacité. L’assouplissement de la politique de restriction des achats résout principalement le problème de la qualification de l’achat de maisons, tandis que l’assouplissement de la politique de restriction des prêts réduit le coût de l’achat de maisons et améliore le pouvoir d’achat des résidents. Sous l’influence du ralentissement macro – économique actuel et de la récurrence de l’épidémie, le taux de chômage a augmenté rapidement en 2022. Le taux de chômage nouvellement augmenté en avril 2022 était plus élevé qu’en 2008 et 2014, ce qui a eu un impact important sur les attentes en matière de revenu des résidents. Par conséquent, la remise en état de la demande immobilière n’est pas seulement un problème de politique immobilière, mais aussi de stabilité économique, d’emploi et de revenu.
2. Attentes en matière de politiques visant à inverser la tendance
Les fondamentaux du cycle en cours sont pires que ceux du cycle de 2008: D’après les données sur l’investissement et la demande aux deux extrémités du cycle, la baisse des fondamentaux de l’immobilier au cours du cycle en cours est plus importante que celle du cycle de 2008, et aucun point d’inflexion n’est encore vu, de sorte que la durée de la baisse devrait être plus longue; Au cours de ce cycle, les fondamentaux macro économiques sont également confrontés à des défis plus graves: le taux de croissance de la population urbaine et de la population totale diminue considérablement, le taux de croissance du PIB diminue, le taux de croissance cumulé des exportations et de la consommation diminue continuellement d’une année sur l’autre et le taux de chômage augmente rapidement. En outre, les entreprises immobilières du cycle en cours sont également confrontées à une forte pression sur l’échéance de la dette, les fondamentaux actuels ne se sont pas stabilisés, ou vont amplifier la pression sur l’échéance de la dette des entreprises immobilières. L’intensité de la politique du cycle actuel est inférieure à celle du cycle de 2008: il y a moins de politiques d’assouplissement unifiées au niveau central au cours du cycle actuel. En ce qui concerne l’intensité de la politique monétaire, de la politique à quatre restrictions et de la politique budgétaire, l’intensité et la vitesse de L’assouplissement de la politique du cycle actuel sont inférieures à celles de 2008, et il y a encore beaucoup de place pour l’assouplissement de la politique actuelle.
3. Objet optionnel pour les réparations à long terme
La demande totale de l’industrie est toujours en cours, l’urbanisation devrait soutenir la croissance à court terme du Centre de la demande, et des facteurs externes peuvent entraîner des fluctuations du volume réel des échanges à court terme, mais à moyen et à long terme, les fluctuations ne s’écarteront pas sensiblement du Centre raisonnable de la demande. Les principales entreprises devraient bénéficier de l’optimisation à long terme de la structure industrielle: Au cours de la phase descendante de l’industrie, le classement des ventes des principales entreprises immobilières a augmenté contre la tendance, tout en maintenant une forte intensité d’occupation des sols et en renforçant la logique d’amélioration de la concentration. En ce qui concerne l’amélioration de l’espace de profit des quatre principales entreprises d’État centrales, compte tenu de la réparation de la marge brute d’utilisation des terres, de la baisse des trois taux de dépenses et de l’augmentation du ratio des capitaux propres de vente des quatre principales entreprises d’État centrales, on s’attend à ce que la marge bénéficiaire nette de la société mère augmente de 9 PCT à 16,7% d’ici le milieu de 2025 – 2026. Attention à la petite zone et à la norme américaine: 2022h2 les attentes en matière de restauration de la zone s’affaiblissent, seules les bases de base de certaines villes sont acceptables, et certaines petites entreprises américaines représentées par shengeng Shenzhen Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) et shengeng Hangzhou Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244)
4. Conseils en matière d’investissement:
Le rcic met davantage l’accent sur la force opérationnelle interne des entreprises immobilières. Lorsque la logique opérationnelle de l’industrie passe de l’expansion de l’échelle au développement de haute qualité, le rcic est plus approprié que le Roe pour mesurer la rentabilité des entreprises immobilières. Contrairement au Rao, l’utilisation accrue de l’effet de levier n’augmente pas le rci, mais réduit le bénéfice d’exploitation en raison de l’augmentation des dépenses financières ou des coûts d’exploitation (capitalisation des intérêts), ce qui entraîne une baisse du RCI. Le rcic de toutes sortes d’entreprises immobilières a connu une certaine baisse, mais la volatilité du rcic des principales entreprises immobilières est faible. Après que l’industrie est entrée dans un cycle à la baisse en 2021, le rcic moyen des principales entreprises immobilières est significativement plus élevé que celui des autres types d’entreprises immobilières, ce qui montre une forte résistance au cycle des principales entreprises immobilières.
Conseils en matière d’investissement: choisir de préférence un chef de file déterministe en matière de haute confiance, en mettant l’accent sur les actions a – Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; H – China Overseas Development, China Resources Land, Longhu Group; Une partie de l’objectif est de se concentrer sur les petites villes de haute énergie avec des fondamentaux solides et des normes américaines qui devraient être les premières à améliorer les performances, en mettant l’accent sur les recommandations suivantes: actions a – Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Actions H – Greentown China, Yuexiu Real Estate, jianfa international.
Conseils sur les risques: l’assouplissement des politiques et la rapidité plus faible que prévu ont entraîné une augmentation du temps de réparation de la demande de l’industrie; La situation épidémique dans certaines villes a eu des répercussions répétées sur les ventes immobilières; Les fondamentaux macroscopiques sont continuellement sous pression, ce qui influe sur les attentes des résidents en matière de revenu; Les événements de crédit individuels des sociétés immobilières ou les perturbations de l’évaluation globale du secteur; En 2022, les performances des entreprises immobilières n’ont pas été entièrement épuisées.
