En mai 2022, le montant des ventes et la superficie des entreprises de l’échantillon ont diminué respectivement de 55% et 56% d’une année sur l’autre, ce qui est essentiellement le même que la baisse d’avril, avec une augmentation de 11% et 10% d’une année sur l’autre, ce qui montre des signes marginaux de reprise. La Division des entreprises s’est intensifiée et le montant des ventes des entreprises à crédit élevé a diminué de façon significative d’une année sur l’autre par rapport à avril. Nous croyons que les fondamentaux du marché sont au bas ou sont apparus et que le marché immobilier devrait se redresser au cours du deuxième semestre de l’année, avec l’accumulation de politiques axées sur la demande et l’affaiblissement progressif de l’impact des épidémies locales.
L’amélioration marginale des ventes de maisons neuves est attendue. En mai 2022, les ventes des 18 entreprises de l’échantillon que nous avons suivies se sont élevées à 274,3 milliards de RMB, en baisse de 55% d’une année sur l’autre (en baisse de 56% d’une année sur l’autre en avril) et en hausse de 11% d’une année sur l’autre (en baisse de 21% d’une année sur l’autre en avril). Les ventes de 18,26 millions de mètres carrés ont diminué de 56% d’une année sur l’autre (56% en avril) et ont augmenté de 10% d’une année sur l’autre (18% en avril). En ce qui concerne les données cumulatives, de janvier à mai, le montant des ventes des entreprises de l’échantillon a diminué de 48% et la superficie des ventes de 46% d’une année sur l’autre. Le marché d’occasion a montré des signes de réchauffement, et l’amélioration marginale des ventes de maisons neuves mérite également d’être attendue.
Le marché reste préoccupé par la livraison. En mai, la différenciation des ventes des entreprises de l’échantillon que nous avons suivies s’est intensifiée, le montant des ventes des entreprises à crédit élevé a diminué de 42% d’une année sur l’autre et de 48% d’une année sur l’autre. Les ventes d’entreprises de crédit général ont chuté de 76% d’une année sur l’autre, en hausse par rapport à la baisse de 74% enregistrée en avril. Les prix moyens de l’immobilier des différentes entreprises ont également montré une tendance inverse. En mai, les prix moyens de l’immobilier des entreprises à crédit élevé ont augmenté de 2% par rapport à 15190 yuan / m2; Le prix moyen des maisons vendues par les entreprises de crédit général était de 12 864 yuan / m2, en baisse de 4% par rapport à l’année précédente. À notre avis, depuis le début de la crise du crédit immobilier au second semestre de 2021, le nouveau marché du logement est confronté à des problèmes de livraison. D’une part, cela peut rendre les nouvelles maisons moins performantes que les maisons d’occasion et, d’autre part, les entreprises à haut crédit plus performantes.
L’effet de soutien de la politique de la demande commence à apparaître. En mai, le Gouvernement central et les autorités locales ont publié un certain nombre de politiques sur la demande immobilière. Le taux LPR à 5 ans a été abaissé à 4,45% et le taux plancher du prêt hypothécaire pour la première maison a été abaissé à 4,25%, soit 138 points de base de l’écart moyen pondéré des taux d’intérêt sur les prêts individuels au logement à la fin de 2021. De nombreuses politiques axées sur la demande ont été mises en place pour stimuler la demande du marché et maintenir un développement sain et stable de l’industrie. Nous pensons que les données sur les ventes des entreprises en mai montrent que l’accumulation de politiques du côté de la demande joue un rôle de soutien initial dans le cycle à la baisse de l’industrie. Compte tenu du retard des politiques, le marché devrait accélérer la reprise au cours du deuxième semestre.
L’impact de l’éclosion locale s’atténue progressivement et les besoins cumulatifs peuvent être libérés. Les ventes de biens immobiliers dans les grandes villes touchées par l’épidémie locale ont été touchées à des degrés divers. Nous estimons que jusqu’à 30 à 40% des sites de vente à l’échelle nationale ont probablement adopté des mesures de limitation du débit ou de gestion de la fermeture au cours de la période la plus contrôlée. À l’heure actuelle, la prévention et le contrôle des épidémies dans la région de Beijing et de Shanghai ont fait des progrès progressifs et l’ordre économique et industriel national devrait être rétabli en juin. À notre avis, la plupart des demandes d’achat de maisons ne disparaîtront pas en raison de l’épidémie. À mesure que l’impact de la prévention et du contrôle de l’épidémie s’affaiblira, la demande d’achat de maisons réprimée pourrait faire l’objet d’un cycle de libération plus centralisé, et la région de la Chine de l’Est, qui a été fortement touchée au début, devrait rebondir.
Facteurs de risque: il existe une possibilité de risque de crédit dans les entreprises de développement dont le capital est limité. Le risque que l’épidémie rebondisse localement. La rentabilité des entreprises a été fortement influencée et les états financiers sont un reflet de l’histoire, et nous nous attendons à ce que les résultats déclarés par les entreprises à la mi – 2022 soient probablement sous pression.
Stratégie d’investissement. Nous pensons que le réchauffement marginal des données sur les ventes indique que les fondamentaux du marché sont au bas ou sont apparus, que l’accumulation de politiques du côté de la demande et l’affaiblissement de l’impact de l’épidémie locale ont encore stimulé le rétablissement de la confiance du marché et que les ventes immobilières devraient continuer d’augmenter au cours du deuxième semestre de l’année. La différenciation des performances des entreprises s’est intensifiée et les avantages du marché des entreprises à haut crédit, qui ont une forte capacité de développement, une grande certitude de livraison et une qualité de logement garantie, sont progressivement mis en évidence. Nous sommes optimistes quant à la sector – forme de services d’échange de logements Shell et à la puce bleue de développement immobilier à haut rendement de crédit, y compris Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Vanke Co.Ltd(000002) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979)
