Zhonghua Certified Public Accountants (Special General partnership)
À propos de Everbright Jiabao Co.Ltd(600622)
Réponse à la lettre de travail sur la surveillance de la divulgation de renseignements dans le rapport annuel 2021
Zjzz (2022) No 05696 Shanghai Stock Exchange:
Nous avons accepté le mandat de vérifier les états financiers annuels de Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) Et a publié le rapport de vérification zjzz (2022) No 00228.
Le 18 mai 2022, vous avez publié la lettre de travail sur la surveillance de la divulgation d’information concernant le rapport annuel de 2021 de Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) (SGH [2022] No 0426) (ci – après appelée « lettre de travail sur la surveillance »).
Nous avons vérifié les questions relatives à la comptabilité financière dans la lettre de travail réglementaire conformément aux exigences de la lettre de travail réglementaire et avons répondu comme suit:
À propos du modèle d’entreprise
Question 1. Gestion des biens immobiliers. Selon le rapport annuel, la société, par l’intermédiaire de sa filiale Everbright Anshi, en tant que sector – forme de gestion de fonds de capital – investissement et d’actifs immobiliers, gère 37 projets à la fin de 2021 avec une échelle de fonds gérés de 46,5 milliards de RMB. Au cours de la période considérée, les Activités de gestion d’actifs immobiliers ont réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 695 millions de RMB, principalement des frais de service de gestion et de consultation et des frais de gestion excédentaires, dont 4 sont inclus dans le champ d’application des états consolidés. La société est priée de fournir des informations complémentaires: (1) en combinaison avec les informations de base sur les principaux éléments gérés, y compris, sans s’y limiter, la structure des fonds propres, l’objet de l’investissement, les sources de fonds et la composition des investisseurs, le mécanisme de prise de décisions et de Répartition des revenus, etc., afin de préciser le mode d’exploitation de l’entreprise de gestion d’actifs immobiliers, et en combinaison avec les dispositions des normes comptables, les normes de la société pour inclure les éléments de gestion d’actifs immobiliers dans le champ d’application des états financiers consolidés; En combinaison avec l’accord sur les droits et les responsabilités de la société dans le cadre du projet de gestion des actifs immobiliers, vérifier l’exposition au risque pertinente, indiquer s’il existe des obligations réelles d’actions ouvertes, des engagements de couverture de base ou des responsabilités de couverture de base, etc., et, le cas échéant, préciser davantage les circonstances particulières; Les normes de comptabilisation des recettes provenant des frais de gestion et de consultation et des frais de gestion excédentaires, combinées à l’état d’avancement des activités spécifiques de la société et à la prise en charge et au transfert des risques liés au projet, expliquent le caractère raisonnable et prudent de la comptabilisation des recettes pertinentes. L’expert – comptable agréé est invité à donner son avis.
Objet:
En combinaison avec les conditions de base des principaux éléments gérés, y compris, sans s’y limiter, la structure des fonds propres, l’objet de l’investissement, les sources de fonds et la composition des investisseurs, le mécanisme de prise de décisions et de répartition des revenus, etc., le mode d’exploitation de l’entreprise de Gestion d’actifs immobiliers est précisé, et les normes de la société pour inclure les éléments de gestion d’actifs immobiliers dans le champ d’application des états financiers consolidés sont expliquées en combinaison avec les dispositions des normes comptables;
Les projets gérés par les activités de gestion d’actifs immobiliers de la société adoptent principalement la structure de fonds de capital – investissement. La filiale de la société, optical controls Anshi (Beijing) Investment Management Co., Ltd. (ci – après dénommée « Optical Controls anshi»), en tant qu’associé général / gestionnaire de fonds, crée des produits de fonds et les investisseurs souscrivent des actions de fonds en tant que commanditaires / investisseurs de fonds (les actions de fonds comprennent, sans s’y limiter, les actions de biens de la société en commandite et les actions de fonds contractuels). Le Fonds acquiert divers projets achevés, tels que des complexes commerciaux, des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et des biens immobiliers industriels, par le biais d’acquisitions d’actions ou d’actifs, ou divers biens immobiliers détenus qui ont besoin d’être reconstruits et modernisés, dont les complexes commerciaux et les centres commerciaux représentent la plus grande proportion. La structure des fonds propres est généralement que le Fonds détient la totalité ou la majorité des capitaux propres de la société de projet et que la société de projet détient tous les droits de propriété sur les actifs sous – jacents.
Pour les projets sous – jacents détenus par le Fonds, Everbright Anshi Platform (y compris Everbright Anshi (Beijing) Real Estate Investment Consulting Co., Ltd. Et ses filiales, Everbright Anshi (Beijing) Asset Management Co., Ltd. Et ses filiales, ci – après dénommées collectivement « Everbright Anshi platform») gère et exploite simultanément le Projet en tant que gestionnaire d’actifs, en fournissant le repositionnement, la planification, la conception, la transformation, la promotion des investissements et la préparation de l’ouverture du projet. Et des services tels que la gestion des opérations après l’ouverture pour améliorer la valeur des actifs, afin de réaliser des revenus à valeur ajoutée pour les investisseurs.
Les investisseurs dans les activités de gestion d’actifs immobiliers de la société comprennent principalement des institutions d’assurance, des sociétés d’investissement, d’autres partenaires industriels et d’autres investisseurs qualifiés. La société a également investi dans certains projets de gestion immobilière gérés par Everbright Anshi platform.
Selon le mécanisme de répartition des revenus du Fonds, le Fonds déduit le revenu total du Fonds de toutes sortes de dépenses du Fonds, y compris les frais de gestion du Fonds (perçus par l’associé général / gestionnaire du Fonds), les frais de garde, les impôts, etc., et utilise le reste comme revenu distribuable pour La distribution de chaque investisseur. L’associé commandité / gestionnaire de fonds peut également recevoir des revenus excédentaires au titre des frais de gestion au moment de la sortie du Fonds, sous réserve de la répartition des revenus des investisseurs. En outre, dans le cas des services de gestion d’actifs fournis au projet, la partie de service perçoit les recettes provenant des frais de service liés à la gestion d’actifs conformément à l’accord.
Tous les investisseurs obtiennent des revenus conformément à l’Accord de distribution du contrat de fonds, mais il n’y a pas d’engagement à ne pas perdre le principal ou à obtenir des revenus minimaux.
Conformément aux normes comptables pour les entreprises et aux conventions comptables pertinentes de la société, combinées au mode d’exploitation des activités de gestion d’actifs immobiliers de la société, à la prise de décisions sur les projets en cours de gestion et au mécanisme de répartition des revenus, les normes et les détails de l’inclusion des projets de gestion d’actifs immobiliers dans le champ d’application des états financiers consolidés de la société sont les suivants:
Principales conventions comptables des normes comptables pour les entreprises et des états financiers consolidés de la société
Conformément à l’article 7 des normes comptables pour les entreprises commerciales No 33 – États financiers consolidés, la portée de la consolidation des états financiers consolidés est déterminée sur la base du contrôle.
Le contrôle signifie que l’investisseur a le pouvoir sur l’entité faisant l’objet d’un investissement, qu’il bénéficie d’un rendement variable en participant aux activités pertinentes de l’entité faisant l’objet d’un investissement et qu’il a la capacité d’utiliser le pouvoir sur l’entité faisant l’objet d’un investissement pour influer sur son montant de rendement. Les activités pertinentes sont celles qui ont une incidence significative sur le rendement de l’entité faisant l’objet d’un investissement. Les activités pertinentes de l’entité faisant l’objet d’un investissement sont jugées au cas par cas, notamment la vente et l’achat de biens ou de services, la gestion d’actifs financiers, l’achat et la cession d’actifs, les activités de recherche – développement et les activités de financement.
Critères spécifiques de détermination de la portée des états financiers consolidés de la société
Lorsque les projets de gestion d’actifs immobiliers investis par la société sont gérés par l’associé commandité / gestionnaire de fonds de optical control Anshi et que la part de fonds souscrite par la société en tant que commanditaire / investisseur de fonds avec le projet comme actif sous – jacent atteint une certaine proportion, de sorte que la société bénéficie d’un rendement variable important, la société inclut les projets de gestion d’actifs immobiliers dans le champ d’application de la consolidation. Conformément à l’accord, en tant qu’associé général / gestionnaire de fonds, optical control Anshi a le droit de gérer et de contrôler les principales activités commerciales des projets de gestion immobilière pertinents et a le pouvoir sur les entités concernées.
Les rendements variables dont bénéficie la société comprennent les bénéfices et les pertes résultant de la souscription de parts de fonds dans les entités concernées, ainsi que les revenus provenant des frais de gestion perçus par Everbright Anshi platform. L’ampleur du rendement variable dépend de la proportion d’actions souscrites par la société et de l’accord spécifique sur la norme de perception des frais de gestion de la sector – forme Everbright Anshi.
À l’heure actuelle, les projets de gestion immobilière de la société comprennent principalement les trois situations suivantes:
En tant qu’associé général / gestionnaire de fonds, la société a souscrit des actions de fonds parmi les entités concernées.
Selon la portée des activités et le mécanisme de prise de décisions convenus dans l’accord, la société doit identifier les activités pertinentes qui ont une incidence sur le rendement variable et l’organe de prise de décisions compétent, et déterminer si l’associé général / gestionnaire de fonds peut diriger les activités pertinentes parmi les sujets pertinents afin de déterminer s’Il a le pouvoir sur les sujets pertinents. Les activités pertinentes comprennent principalement l’orientation des actifs spécifiques, le moment de l’achat et de la cession du projet, l’exploitation ultérieure du projet, etc. En ce qui concerne les sujets qui ont le pouvoir de l’associé commandité / gestionnaire de fonds, en combinaison avec le montant et la proportion des actions de fonds souscrites par la société en tant que commanditaire / investisseur de fonds et les revenus des frais de gestion perçus par Everbright Anshi Platform, l’ampleur du rendement variable est analysée de façon exhaustive et il est décidé d’inclure ces sujets dans le champ d’application des états consolidés. Au 31 décembre 2021, les projets de gestion immobilière inclus dans les états consolidés de la compagnie comprenaient le projet Everbright Anshi Center, le projet Everbright Anshi Hongqiao Center, le projet chaotinmen et le projet Jiading da Rongcheng.
II. La société n’a pas souscrit d’actions de fonds parmi les entités concernées. Pour de tels projets, le rendement variable ne provient que des recettes provenant des frais de gestion perçus par Everbright Anshi Platform conformément aux pratiques de l’industrie. La société estime que le rendement variable de ces entités n’est pas important, qu’elle n’a pas de contrôle sur elles et qu’elle ne les inclut pas dans les états financiers consolidés. Au 31 décembre 2021, ces projets de gestion immobilière étaient principalement des fonds de capital – investissement de l’hôtel Anshi Green City zunlan, etc.
Projet géré conjointement par photocontrol Anshi et d’autres partenaires. Conformément aux accords pertinents, Everbright Anshi Platform n’est pas en mesure de prendre des décisions indépendantes sur les activités pertinentes de ces projets, et la société n’a aucun contrôle sur ces entités et ne les inclut pas dans le champ d’application des états financiers consolidés. Au 31 décembre 2021, ces projets de gestion immobilière étaient principalement des projets hôteliers gérés conjointement par photocontrol Anshi et HuaZhu Hotel Management Co., Ltd. Et des projets de logistique industrielle gérés conjointement par PLOS.
En combinaison avec l’accord sur les droits et les responsabilités de la société dans le cadre du projet de gestion des actifs immobiliers, vérifier l’exposition au risque pertinente, indiquer s’il existe des obligations réelles d’actions ouvertes, des engagements de couverture de base ou des responsabilités de couverture de base, etc., et, le cas échéant, préciser davantage les circonstances particulières;
Accord sur le rôle, les principaux droits et obligations / responsabilités de Everbright Anshi Platform dans le projet de gestion des actifs immobiliers
En tant qu’associé général / gestionnaire de fonds du Fonds, conformément aux lois et règlements, aux lignes directrices de l’industrie et aux stipulations du contrat de fonds, les principaux droits, obligations et responsabilités comprennent généralement: 1) la collecte de fonds; Gérer l’offre et l’enregistrement du Fonds; Gérer les biens du Fonds; Investir et distribuer; Faire rapport aux investisseurs.
Dans le cadre du projet de gestion des actifs immobiliers, Everbright Anshi Platform, en tant que gestionnaire des actifs, est principalement responsable du maintien de la sécurité des actifs, de l’amélioration de l’efficacité opérationnelle des actifs et de la performance opérationnelle.
Dans le cadre de ces projets de gestion d’actifs immobiliers, la société et Everbright Anshi Platform n’ont pas d’obligations réelles en actions ouvertes, d’engagements de couverture ou de responsabilités de couverture. Les principaux risques liés aux activités de gestion d’actifs immobiliers sont les risques de perte d’actifs du fonds causée par l’omission délibérée ou la négligence grave d’Everbright Anshi d’exécuter avec diligence les services de gestion de fonds et / ou de perte d’actifs du projet causée par l’omission délibérée ou la négligence grave d’Everbright Anshi d’exécuter avec diligence les services de gestion d’actifs.
Les normes de comptabilisation des recettes provenant des frais de gestion et de consultation et des frais de gestion excédentaires, combinées à l’état d’avancement des activités spécifiques de la société et à la prise en charge et au transfert des risques liés au projet, expliquent le caractère raisonnable et prudent de la comptabilisation des recettes pertinentes. En 2021, les activités de gestion d’actifs immobiliers de la société ont généré 695 millions de RMB de revenus d’exploitation, dont 502 millions de RMB de revenus provenant des frais de gestion et de consultation, 31 millions de RMB de revenus provenant des frais de gestion excédentaires et 162 millions de RMB de revenus provenant de la gestion et de la vente de biens.
En tant qu’associé général / gestionnaire de fonds, la filiale de la société est responsable de l’exploitation et de la gestion du Fonds et fournit des services de gestion de fonds. En outre, Everbright Anshi Platform fournit des services de gestion d’actifs pour le projet. Les frais de gestion de fonds et les frais de service de gestion d’actifs sont calculés et confirmés conformément à la base de frais et au taux de gestion convenus dans l’accord signé. Les détails sont les suivants: 1) la base de frais de gestion de fonds est l’échelle réelle de paiement du fonds existant chaque année, et le taux de gestion est une proportion fixe; Les frais de gestion des actifs comprennent principalement les frais de gestion des opérations commerciales, etc. Les frais de gestion de l’exploitation commerciale sont facturés en fonction de l’état d’exploitation du projet, y compris les frais de gestion fixes pour la période préparatoire avant l’ouverture du projet, les frais de gestion de base et les frais de gestion des récompenses après l’ouverture du projet. Les frais de gestion de base et les frais de gestion des récompenses sont généralement calculés et comptabilisés en fonction d’une certaine proportion des revenus d’exploitation annuels du projet et des bénéfices d’exploitation du projet. Les recettes provenant des frais de gestion et de consultation de la sector – forme Everbright Anshi sont liées à l’achèvement des services fournis.
Les recettes provenant des frais de gestion excédentaires proviennent principalement des recettes excédentaires perçues par optical control Anshi en tant que partenaire général / gestionnaire de fonds au moment de la sortie du projet conformément au contrat de fonds. Cette partie des revenus est liée au rendement de sortie et, sur la base du principe de prudence, la compagnie comptabilise les revenus pertinents au moment de la sortie réelle du projet.
[procédure de vérification]
En réponse à ce qui précède, nous avons mis en œuvre les procédures de vérification suivantes:
1. Interviewer la direction de la société et les personnes responsables concernées, comprendre le mode de gestion opérationnelle des activités de gestion des actifs immobiliers de la société et les informations de base sur les projets en cours de gestion, analyser et examiner la description de l’exploitation et de la gestion des projets sous – jacents par l’associé général / gestionnaire de fonds concerné;
2. Comprendre et mettre à l’essai les procédures de contrôle interne liées aux recettes provenant des frais de gestion, évaluer et mettre à l’essai les principaux contrôles internes liés à la comptabilisation des recettes et examiner si les conventions comptables pertinentes sont appliquées correctement et de façon cohérente;
3. Demander des informations industrielles et commerciales sur la structure des fonds propres, la situation des investisseurs, le lieu d’enregistrement et le champ d’activité du projet géré par le biais du système national d’information sur le crédit des entreprises, de la recherche d’entreprises et d’autres canaux tiers;
4. Consulter l’Accord de gestion de fonds et d’actifs de l’entreprise de gestion d’actifs immobiliers pour obtenir des renseignements sur la prise de décisions et le mécanisme de répartition des revenus dans l’entreprise de gestion de fonds et d’actifs;
5. Examiner les livres comptables et les flux de fonds et examiner les sources de fonds des projets sous – jacents investis par la société au cours de la période considérée;
6. Examiner la portée des états financiers consolidés de la société conformément aux normes comptables pour les entreprises et aux conventions comptables de la société, et vérifier la base et les normes selon lesquelles les activités de gestion des actifs immobiliers sont incluses dans la portée consolidée;
7. Vérifier les lois et règlements pertinents, les lignes directrices de l’industrie et les stipulations du contrat de fonds signé pour le projet de gestion des actifs immobiliers, examiner les droits et les responsabilités du projet et examiner le traitement comptable;
8. Examiner le montant du contrat et la méthode de perception des frais de service stipulés dans le contrat de frais de service de gestion et de consultation, examiner si les critères de comptabilisation des revenus des frais de service de gestion et de consultation et des revenus excédentaires des frais de gestion sont raisonnables, examiner le tableau de calcul des frais de gestion d’actifs, comparer avec les registres comptables et évaluer si la comptabilisation des revenus d’entreprise liés à la gestion d’actifs est conforme aux normes comptables pour les entreprises.
[conclusion de la vérification]
À la suite de la procédure de vérification susmentionnée, nous estimons que:
1. Selon les conditions spécifiques du projet de gestion des actifs immobiliers, la société, en combinaison avec le droit de contrôle du projet et le rendement variable global en tant qu’associé général / gestionnaire de fonds, décidera finalement s’il doit être inclus dans le champ d’application des états consolidés, conformément aux normes comptables pour les entreprises commerciales et aux Conventions comptables de la société.
2. According to the relevant agreements of the real estate Asset Management Project of the Company and in combination with the Rights and Responsibilities of the General partner / Fund Manager, the Company and Everbright Anshi Platform do not have disclosed share Real Debts, Undertaking Underlying commitments or Underlying responsibilities in the real estate asset management project.
3. La compagnie est raisonnable et prudente en ce qui concerne les recettes provenant des frais de gestion et de consultation et des frais de gestion excédentaires, qui sont conformes aux normes comptables pour les entreprises commerciales et aux conventions comptables de la compagnie, en prenant comme norme l’état d’avancement des services achevés au cours d’une certaine période.
Question 2. Investissements immobiliers. Selon le rapport annuel, la société investit indirectement ou détient des actifs immobiliers en investissant dans des actions de fonds immobiliers. À la fin de la période de rapport, la société investit dans le solde du Fonds.
