Différenciation des ventes: la différenciation urbaine s’accélère et la pression sur les ventes des entreprises privées est plus forte. Sous la pression de l’industrie, la différenciation des ventes est évidente, la pression des villes de faible énergie est plus importante, derrière la différenciation des villes, la population suit l’industrie pour accélérer la concentration des villes de haut niveau comme les capitales provinciales. La situation des ventes des entreprises immobilières appartenant à l’État est nettement meilleure que celle des entreprises privées, et la tendance des ventes des entreprises immobilières est très différente. D’après les données, les ventes globales des entreprises privées de l’échantillon ont diminué de 53,6% d’une année sur l’autre jusqu’en avril 2022, tandis que celles des entreprises centrales et des entreprises d’État de l’échantillon ont diminué de 38,1% et 34,5% respectivement au cours de la même période.
Différenciation du financement: les fonds continuent d’être serrés, la stratification du crédit des entreprises immobilières est évidente. La crise financière s’est intensifiée et la baisse des ventes a encore aggravé la crise financière de l’industrie. Derrière la pénurie de fonds, le crédit des entreprises immobilières est évidemment stratifié, l’ampleur des défauts de paiement des obligations des entreprises privées augmente rapidement, les avantages financiers des entreprises centrales et des entreprises d’État sont encore mis en évidence. Les ressources de crédit sont évidemment inclinées vers les entreprises centrales et les entreprises d’État. Jusqu’en 202022, la part des émissions d’obligations immobilières nationales des entreprises centrales et des entreprises d’État a atteint 86%, tandis que celle des entreprises privées n’était que de 4%.
Différenciation des investissements: l’ensemble de l’industrie se rétrécit et les entreprises publiques des entreprises centrales se développent régulièrement. La tendance à la baisse des entreprises privées est évidente, tandis que les entreprises d’État des entreprises centrales se développent régulièrement. D’après les données, le taux de croissance global de l’échelle des actifs des entreprises privées de l’échantillon en 2021 était de – 29%, tandis que l’échelle des actifs des entreprises centrales de l’échantillon a augmenté de 9,9% d’une année sur l’autre. En ce qui concerne le passif, le taux de croissance global de la dette portant intérêt des entreprises privées de l’échantillon en 2021 était de – 37,1%, tandis que le taux de croissance global de la dette portant intérêt des entreprises centrales de l’échantillon au cours de la même période était de 9,8%. Sous la contraction des entreprises immobilières, l’échelle de l’investissement immobilier a considérablement diminué, le marché foncier s’est encore différencié et l’échelle de l’acquisition de terres par les entreprises privées a rapidement diminué.
Soutien aux politiques: le soutien à l’orientation des politiques, l’offre et la demande ont encore de la place pour l’assouplissement. À notre avis, la principale contradiction de l’industrie immobilière actuelle n’est plus la bulle des prix de l’immobilier, le risque macroscopique causé par la financiarisation excessive et l’effet de levier, mais le risque de « contraction de la demande et affaiblissement des attentes » causé par la forte baisse de l’industrie. À partir de la fin de 2021, l’attitude du Gouvernement central à l’égard de la réglementation immobilière a considérablement changé. Le ton de la politique est passé de la correction à la fin de l’année dernière au soutien. La détermination du Gouvernement à stimuler le marché est devenue plus claire. À l’heure actuelle, les fondamentaux continuent de se détériorer et il reste encore beaucoup à faire pour assouplir les politiques des deux côtés de l’offre et de la demande.
Optimisation de la configuration: l’industrie accélère le nettoyage et la configuration devrait être optimisée. La différenciation globale des entreprises immobilières au niveau des ventes, du financement et de l’investissement, ainsi que le soutien des institutions financières à la fusion et à l’acquisition d’entreprises immobilières de haute qualité, accéléreront la vitesse de liquidation de l’industrie. Selon des statistiques incomplètes, cette année, les banques ont fourni près de 200 milliards de dollars de financement de fusions et d’acquisitions à des entreprises immobilières de haute qualité. Au fur et à mesure que le financement s’écoule vers des entreprises privées de haute qualité qui fonctionnent de façon stable, certaines institutions financières devraient également reconnaître des entreprises privées de haute qualité dans le processus de liquidation de l’industrie afin d’obtenir des possibilités de fusion et d’acquisition. Avec l’accélération de la clarification du marché et l’effondrement du modèle de développement extensif, les entreprises immobilières de haute qualité bénéficiant d’une grande confiance bénéficieront d’un meilleur espace de développement et d’un meilleur modèle de concurrence industrielle.
Changement de position: revenir à la source de l’entité et améliorer la demande. La phase de croissance rapide du marché immobilier a pris fin, les attributs financiers de l’industrie se sont affaiblis et sont revenus à la source de l’économie réelle. Avec le retour de l’attribut résidentiel et la mise en œuvre complète du mécanisme à long terme de l’immobilier, la structure du logement sera de plus en plus divisée, le logement locatif garanti se concentrera sur la résolution des nouveaux citoyens, les jeunes « ont un logement », le marché du logement commercial se concentrera davantage sur la Résolution des problèmes de « bien vivre » des masses.
Changement de modèle: Adieu au modèle des « trois hautes » et vers un développement de haute qualité. À l’heure actuelle, l’accélération de la liquidation de l’industrie, la raison fondamentale de la différenciation globale des entreprises immobilières est le modèle de développement extensif de « dette élevée, effet de levier élevé et chiffre d’affaires élevé », qui est difficile à maintenir. À l’avenir, l’industrie quittera progressivement le modèle extensif des « trois hautes » et se dirigera vers un développement de haute qualité. Le modèle « trois niveaux élevés » met trop l’accent sur l’échelle et le chiffre d’affaires, ce qui constitue une expansion extensive de faible qualité. Avec le changement de stade de développement de l’industrie immobilière, l’accélération du nettoyage du côté de l’offre et l’amélioration de la qualité du côté de la demande favoriseront conjointement la transformation de l’industrie de l’expansion extensive au développement de haute qualité. Le modèle de développement de haute qualité repose sur le système de gestion pour réaliser un développement endogène et se concentre sur la concentration et la diversification.
Stratégie d’investissement: sur la base de la situation actuelle de la différenciation globale de l’industrie, de l’amélioration du modèle à long terme et de la réforme du modèle de développement des entreprises immobilières, nous recommandons trois lignes principales d’investissement.
Ligne principale 1: une entreprise centrale de premier plan avec une capacité nationale et globale de développement, recommandée Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) . Ligne principale 2: prendre racine dans les régions à haut niveau d’énergie, étendre activement à l’ensemble du pays les chefs de file des entreprises publiques locales de haute qualité, recommander un suivi continu de l’immobilier Yuexiu. Ligne principale 3: avec un système d’exploitation de haute qualité et un développement stable de l’industrie principale, et en même temps dans le domaine de l’exploitation immobilière et des services, il est recommandé que Vanke a, Gemdale Corporation(600383)
Conseils sur les risques: risque que la politique industrielle ne soit pas mise en œuvre comme prévu, risque que la rentabilité continue de baisser, risque que les ventes ne soient pas réalisées comme prévu, risque que le modèle industriel change radicalement et risque que les entreprises immobilières ne se transforment pas comme prévu
