Performance du marché:
L’indice de Shanghai a fermé 2,08% cette semaine à 3 195,5%. Gem était de + 5,85% cette semaine à 2458,3; Shanghai et Shenzhen 300 ont fermé cette semaine + 2,21% à 4089,6%. Le secteur immobilier – 2,38% se classe au 30e rang sur 31 secteurs.
Ventes de maisons neuves: superficie des ventes – 52,3% d’une année sur l’autre et – 4,9% d’une année sur l’autre
Cette semaine (5.27-6.2), nous nous concentrons sur le suivi de 32 villes de maisons de première main avec une superficie totale d’environ 2,21 millions de mètres carrés, soit – 52,3% d’une année sur l’autre et – 4,9% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons de première main de première ligne (4 villes) est de 440000 m3, soit – 53,9% d’une année sur l’autre et + 22,4% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons de première main de la deuxième ligne (14 villes) est de 1,16 million de m3, soit – 53,0% d’une année sur l’autre et – 12,9% d’une année sur l’autre; Le volume total des ventes de maisons de première main de la troisième ligne (14 villes) était de 610000 m3, soit – 49,7% d’une année sur l’autre et – 3,6% d’une année sur l’autre.
Transactions immobilières d’occasion: la superficie des transactions a été de – 49,4% d’une année sur l’autre et de – 16,7% d’une année sur l’autre.
Cette semaine (5.27-6.2), nous nous concentrons sur le suivi de la superficie totale des maisons d’occasion dans 16 villes d’environ 830000 m3, soit – 49,4% d’une année sur l’autre et – 16,7% d’une année sur l’autre. Parmi eux, la superficie totale des maisons d’occasion de première ligne (2 villes) est de 200000 m3, soit – 56,2% d’une année sur l’autre et – 10,8% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de deuxième ligne (8 villes) est de 400000 m3, soit – 49,9% d’une année sur l’autre et – 10,9% d’une année sur l’autre; La superficie totale des maisons d’occasion de la troisième ligne (6 villes) est de 230000 m3, soit – 40,3% d’une année sur l’autre et – 28,7% d’une année sur l’autre.
Inventaire des maisons neuves: superficie des stocks + 0,36% par rapport à l’année précédente, période de désintermédiation 12,5 mois
Jusqu’en 2022.6.2, cette semaine, la superficie totale des stocks de maisons neuves dans 16 villes que nous suivons avec emphase est d’environ 91,95 millions de m3, soit + 0,36% par rapport à l’année précédente, et le cycle global de déségrégation (par zone) est d’environ 12,5 mois. Parmi eux, l’inventaire total des maisons neuves de première ligne (4 villes) s’élevait à 31,95 millions de m3, soit – 0,04% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation d’octobre à août; L’inventaire des maisons neuves de la deuxième ligne (6 villes) est de 33,07 millions de m3, soit + 0,84% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 9,7 mois; L’inventaire des maisons neuves de la troisième ligne (6 villes) est de 26,93 millions de m3, soit + 0,24% par rapport à l’année précédente, avec un cycle de désintermédiation de 27,6 mois.
Marché foncier: la superficie des terres de Baicheng est de 15,53 millions de m3, le prix total des terres de Baicheng est de 40,4 milliards de RMB et le taux de prime foncière est de 2,10%.
La semaine dernière (5.23-5.29), la quantité d’approvisionnement en terres dans 100 villes était de 538, ce qui correspond à une surface de construction d’approvisionnement en terres d’environ 42,21 millions de m3; Le nombre de transactions foncières dans 100 villes est de 265, la surface de construction correspondante est d’environ 15,53 millions de mètres carrés, le prix total des transactions foncières est d’environ 40,4 milliards de yuan, et le taux de prime foncière dans 100 villes est de 2,10%. Parmi eux, les surfaces de construction des terrains urbains de première ligne, de deuxième ligne et de troisième ligne sont respectivement de 980000 m3, 7 260000 m3 et 7 290000 m3, soit – 52%, – 57% et – 71% d’une année sur l’autre, et les taux de prime foncière correspondants sont respectivement de 0,00%, + 1,97% et + 2,60%.
Conseils en matière d’investissement:
Kerry a publié cette semaine les 100 premières ventes immobilières de janvier à mai. La marge globale des ventes s’est quelque peu redressée, ce qui se résume à l’efficacité progressive des politiques précédentes. Les ventes mensuelles du top 100 ont augmenté de 8,6% par rapport à l’année précédente, mais ont chuté de 60,5% par rapport à l’année précédente, en hausse par rapport à avril (- 60,0%). Comme on peut le voir dans le cadre de l’application de la politique en raison de la Ville, les ventes des villes de troisième et quatrième niveaux en mai sont généralement moyennes, tandis que celles de Nanjing et de Suzhou qui ont proposé la politique d’assouplissement plus tôt dans les villes de deuxième niveau ont obtenu de meilleurs résultats que celles de Hangzhou et de Chengdu. Compte tenu du retard dans l’amélioration du taux de conversion des achats et de l’amélioration de la situation épidémique à Shanghai, le rendement global des ventes prévu pour juin devrait augmenter considérablement par rapport à mai, mais il est loin d’atteindre le point d’inflexion positif. En ce qui concerne l’entreprise, l’entrée de l’État dans le pays et le retour de la population restent le courant dominant. En mai, l’amélioration du côté des ventes est encore concentrée dans les principales entreprises centrales et dans les endroits où les fondamentaux sont très bons, où les entreprises d’État et les entreprises privées individuelles sont profondément cultivées. Par exemple, China Sea, China Resources et Poly n’ont diminué que de – 18,7%, – 19,1% et – 36,1% par mois; La baisse mensuelle de jianfa et Binjiang n’a été que de – 38,6%, – 17,9% (baisse de – 53,8% en haut et de – 59,9% en haut). Par conséquent, l’entrée et la sortie de la population par l’État ne sont que les résultats des données statistiques. Il convient également de prêter attention à la rétroaction positive de certaines entreprises privées ayant de bonnes bases sur l’existence de marques, de coûts (en particulier du côté du financement) et d’avantages de la déréglementation des ventes dans les zones / villes qu’elles cultivent, afin de profiter des résultats de l’augmentation de la part de marché de la liquidation du marché.
En ce qui concerne les terres: Cette semaine, Beijing a achevé le deuxième cycle d’approvisionnement centralisé en terres en 2022, et Shanghai a réalisé plus de la moitié du premier cycle d’approvisionnement centralisé en terres. En termes de résultats: a) Le taux de prime moyen a augmenté, et le phénomène de l’in égalité entre Le froid et la chaleur est évident: le taux de prime moyen à Beijing et Shanghai (premier jour) est respectivement de 5,35% et 8,0%, ce qui est supérieur à + 0,9% et + 5,1 PCT respectivement dans le cycle précédent: Beijing a effectué 3 ventes en continu et 14 ventes en continu, dont 7 ont été effectuées au prix de base et le taux de vente en continu a atteint 17,6%. Parmi les terres faisant l’objet d’un accord de prime, quatre parcelles chaudes se sont affrontées jusqu’au stade final, avec un taux de prime de 15%; Tous les 24 lots de Shanghai ont été vendus, dont 16 ont finalement été vendus au prix de base en raison de l’inscription d’une seule entreprise immobilière. La pression à la fois de l’offre et de la demande s’est poursuivie, et les entreprises d’État centrales ont continué d’être les principaux acteurs de ce cycle: une seule entreprise privée de Longhu a participé à Beijing Tupai sous la forme d’un consortium, les autres entreprises immobilières étant toutes des entreprises d’État centrales; Parmi les 20 parcelles cédées le premier jour à Shanghai, plus de 80% ont été prises par des entreprises immobilières appartenant à l’État.
Après les « trois lignes rouges », l’introduction de politiques telles que la gestion de la concentration des prêts immobiliers, l’approvisionnement en terres et la réforme pilote de l’impôt foncier limitera l’offre et la demande dans les deux sens. La direction du vent n’a pas changé, la « stabilité » est toujours le ton principal, la politique d’expansion de l’espace de collecte est plus étroite. Les évaluations actuelles du secteur et les positions sont à des niveaux historiquement bas. À l’avenir, l’effet de base faible s’est atténué, les fondamentaux ont subi une pression à la baisse au début de 2022 et l’offre et la demande de l’industrie ont été limitées, ce qui a entraîné une augmentation de l’incohérence entre l’acquisition de terres, les ventes et la réduction de l’effet de levier. Attention recommandée: (1) type de développement stable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke a, Gemdale Corporation(600383) ; Type de croissance bénéfique: Xiamen C&D Inc(600153) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Normes de qualité en matière de gestion immobilière: CR Vientiane Life, biguiyuan service, JinKe service, Baolong Business, etc.
Conseils sur les risques:
La politique de contrôle de l’immobilier est devenue plus stricte, les ventes n’ont pas été réparées comme prévu, les fonds se sont considérablement resserrés, etc.
