Principaux points de vue
Le ton lâche se poursuivra avec le vent chaud. Le développement sain de l’industrie immobilière est un soutien important à la croissance économique stable de la Chine. Depuis 2022, les politiques de réglementation et d’assouplissement sont fréquentes: le niveau national a été fixé par le Bureau politique central et la Banque centrale a ajusté le niveau des taux d’intérêt; Au niveau local, la demande d’achat de maisons a été stimulée par des mesures telles que la réduction du taux d’intérêt des prêts immobiliers, la réduction du taux d’acompte et l’assouplissement des restrictions à l’achat et à la vente, mais l’effet de la politique n’est pas évident en raison du sentiment du marché et de la situation épidémique. Nous pensons que l’introduction de politiques futures mettra davantage l’accent sur la synergie, en réalisant « 1 + 1 2 » par le biais de la combinaison de politiques, et nous nous attendons à ce que le taux d’intérêt des prêts hypothécaires diminue encore, le premier taux d’intérêt des prêts hypothécaires étant de 4,0%; Les normes d’acceptation des prêts et les deux ensembles de taux d’acompte pour les villes à haut rendement énergétique pourraient être assouplis davantage; L’assouplissement des restrictions à l’achat et à la vente dans toutes les villes ou l’approfondissement de l’ajustement en fonction des performances du marché, la limitation partielle des prix des nouvelles maisons ou une percée; La remise en état ou la promotion dans les villes du Centre et de l’Ouest, et les projets de rénovation urbaine seront accélérés.
Les ventes sur le marché devraient inverser la situation difficile sous l’impulsion des villes à haute énergie et de l’amélioration de la demande. Au cours du premier semestre de l’année, les ventes de l’industrie ont continué d’être relativement faibles, les ventes nationales de logements commerciaux ayant chuté de 29,5% d’une année sur l’autre de janvier à avril; La performance des ventes de différents niveaux d’énergie urbaine et de différentes structures de produits a été différenciée, le marché des villes à haute énergie a été plus stable et le nombre de transactions de produits améliorés dans la plupart des villes a augmenté d’une année sur l’autre. Nous pensons qu’une fois que les politiques d’assouplissement auront été mises en œuvre successivement et que la situation épidémique sera progressivement maîtrisée, les villes de premier et de deuxième niveau et les villes du delta du fleuve Yangtze, qui ont de bonnes fondamentaux du marché, prendront l’initiative de se réchauffer, tandis que la demande améliorée conduira à La reprise du marché au cours de ce cycle, et les ventes des entreprises immobilières seront également divisées de la récession générale. Nous estimons que la superficie des ventes de logements commerciaux en Chine devrait être positive d’une année sur l’autre en août, et nous prévoyons une baisse annuelle
Les investissements dans les terres sont principalement réalisés par des entreprises publiques et se sont progressivement rétablis au cours du deuxième semestre de l’année. En ce qui concerne l’accès aux terres, la basse température des terres au cours du premier semestre de l’année a entraîné une baisse de 58,9% de la superficie totale des terres résidentielles de janvier à mai par rapport à l’année précédente; La concurrence des enchères locales s’est légèrement superposée à l’ajustement de la politique, l’espace de profit des entreprises immobilières a augmenté; Les participants étaient principalement des entreprises centrales, des entreprises d’État et des sociétés de sector – forme, avec 76% des terres acquises par lots; On s’attend à ce que la reprise des ventes au cours du deuxième semestre stimule la reprise des investissements et à ce que les investissements des entreprises privées s’améliorent, mais les entreprises d’État demeurent la principale force. En ce qui concerne le démarrage et l’achèvement des travaux, les entreprises immobilières n’ont pas l’intention d’investir davantage. De janvier à avril, la superficie des nouveaux travaux de construction et d’achèvement dans tout le pays a diminué de 26,3% et 11,9% d’une année sur l’autre. La superficie des nouveaux travaux de construction devrait diminuer de 16,3% d’une année sur l’autre, la superficie des travaux achevés devrait augmenter de 0,6% d’une année sur l’autre et le montant des
Les entreprises publiques bénéficient d’avantages financiers et l’environnement financier des entreprises privées de haute qualité devrait être amélioré. Au cours du premier semestre de 2022, les ventes des entreprises immobilières ont généralement diminué, les entreprises d’État peuvent encore maintenir un développement stable grâce à un bon financement, tandis que certaines entreprises privées sont confrontées à des difficultés de flux de trésorerie et à des cas fréquents de défaut de paiement de la dette. Avec la mise en œuvre de la politique nationale unifiée de surveillance des fonds de pré – vente, l’aide ciblée des administrations locales et des principales institutions financières aux entreprises immobilières en difficulté et le soutien des organismes de réglementation à l’émission d’obligations par des entreprises privées de haute qualité, nous pensons que l’avantage financier des entreprises publiques sera encore évident à l’avenir et que l’environnement financier des entreprises privées de haute qualité devrait également s’améliorer.
La Division du secteur de la propriété est évidente, le degré de solidité des entreprises immobilières liées devient la clé de la tarification. L’histoire de la reprise montre que les actions immobilières ont connu une hausse indépendante de janvier 2019 à juin 2021. Mais de juillet 2021 à aujourd’hui, avec la baisse des ventes immobilières et le cycle négatif, la tendance immobilière est complètement dominée par l’immobilier. À l’heure actuelle, le secteur de la propriété est divisé en trois niveaux en fonction de la solidité des entreprises immobilières liées. L’évaluation est de haut en bas: les entreprises publiques de gestion immobilière, les entreprises privées de gestion immobilière et les entreprises immobilières liées sont relativement stables, les entreprises privées de gestion immobilière et les entreprises immobilières liées sont dans une situation difficile. Du point de vue du PE, les moyennes des trois catégories d’entreprises susmentionnées sont respectivement de 27,9 X, 18,9 X et 7,8 X. À partir de 2022 PEG, les moyennes des trois catégories d’entreprises sont respectivement de 0,68, 0,34 et 0,16.
Conseils en matière d’investissement
Nous pensons que l’assouplissement des politiques se poursuivra à l’avenir et que les villes à haute énergie et l’amélioration de la demande conduiront progressivement le marché à se stabiliser et à se réchauffer. Dans le secteur immobilier, il est recommandé que les entreprises immobilières, telles que Green City China, jianfa international, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Dans le secteur de la propriété, on s’attend à ce que les évaluations futures des entreprises immobilières privées dotées d’une forte capacité d’exploitation indépendante soient restaurées et que les services de jardin BiGui et de jardin Xuhui Yongsheng soient recommandés.
Conseils sur les risques
L’assouplissement des politiques n’a pas stimulé le marché; L’épidémie affecte le rétablissement du marché; Le service à valeur ajoutée de la propriété ne se développe pas bien.
