Il y a quelques jours, Jianye Real Estate a annoncé qu’elle introduirait Henan railway construction en tant qu’actionnaire secondaire, tandis que South China City introduirait la zone spéciale jianfa en tant qu’actionnaire principal, Jinke Property Group Co.Ltd(000656)
Depuis la fin de l’année dernière, la collecte de fonds m & a a été mentionnée pour la première fois, la collecte de fonds m & A est devenue un vocabulaire immobilier à haute fréquence, souvent mentionné. Selon les statistiques de l’Agence, jusqu’à présent, au cours des cinq derniers mois, le montant total du financement de m & a immobilier, y compris les prêts m & A et les billets m & a, a dépassé 200 milliards de RMB, mais par rapport au montant du financement, le nombre de m & A reçus n’était pas aussi élevé que prévu. Selon les initiés de l’industrie, le projet de fusion et d’acquisition est un « os » difficile à mâcher.
Les événements à risque dans l’industrie immobilière continuent de se produire. Selon les données de l’Institut chinois de recherche, le solde actuel des obligations des sociétés immobilières est d’environ 2,8 billions de yuans, les obligations à l’étranger représentant 47%. Le solde dû en un an s’élevait à 950 milliards de RMB, dont 33,2% de la dette à l’étranger. La pression sur le Service de la dette à l’intérieur du pays était forte. Juillet et août de cette année a été le deuxième pic du Service de la dette en un an.
Il convient de noter que, depuis la fin de l’année dernière, m & a Loan a été mentionné pour la première fois par les autorités compétentes, qui ont clairement indiqué que le financement soutient les projets d’entreprises immobilières en difficulté. Depuis 2022, les entreprises immobilières ont reçu successivement des prêts et des obligations m & A. En avril, les organismes de réglementation ont encouragé AMC (Asset Management Company) et les banques à participer à la collecte et à la fusion de projets d’entreprises immobilières en difficulté. La fusion et l’acquisition sont devenues l’un des moyens importants de désamorcer les risques.
À cet égard, Wang Lin, Directeur de la recherche de la Division des affaires d’entreprise de l’Institut de recherche, estime que la vente de projets ou d’actions est l’initiative des entreprises immobilières qui ont vendu des actifs tout en dépouillant les passifs, ce qui réduit le bilan; En même temps que la vente d’actifs partiels, elle n’affecte pas non plus la capacité d’exploitation durable des entreprises immobilières et peut rapidement récupérer des fonds. Pour les entreprises acquises, les actifs peuvent être complétés à des prix préférentiels.
À cette fin, les fusions et acquisitions sont devenues un nouvel outil de sauvetage et de financement des entreprises. En particulier, le financement des fusions et acquisitions n’a pas été inclus dans le champ d’application de l’évaluation des « trois lignes rouges », ce qui a entraîné un financement rapide des fusions et acquisitions.
Selon les statistiques incomplètes de Kerry, jusqu’au 25 mai, les sociétés immobilières ont reçu un financement total d’environ 211,9 milliards de RMB, dont le montant total des prêts accordés par les banques aux sociétés immobilières était d’environ 196 milliards de RMB. Parmi eux, après les entreprises d’État centrales, les entreprises privées stables sont devenues la principale force absolue du financement des prêts m & A. par exemple, le montant total des nouveaux prêts m & a de Mei Real Estate et biguiyuan a dépassé 30 milliards de RMB au cours de l’année, et Xuhui, New Hope Liuhe Co.Ltd(000876)
En revanche, les prêts bancaires m & a ont été les plus importants et relativement peu d’obligations m & A. Selon les statistiques de Kerry, de 2022 à aujourd’hui, seulement trois sociétés immobilières ont émis avec succès quatre bons de fusion, totalisant 4,4 milliards de RMB. En outre, selon les statistiques de l’Institut chinois de recherche, cette année, les obligations de fusion et d’acquisition d’entreprises immobilières (y compris les obligations approuvées et non émises) s’élèvent à 12,2 milliards de RMB, tandis que les obligations de fusion et d’acquisition d’entreprises immobilières (y compris les obligations approuvées et non émises) des institutions financières s’élèvent à 45 milliards de RMB.
Le montant des opérations de fusion et d’acquisition de cette année n’a pas augmenté ni diminué.
Il convient de noter que le financement de la collecte et de la fusion par des politiques n’a pas entraîné davantage de transactions sur le marché. Selon les données de Kerry, au 19 mai 2022, il y avait environ 22 fusions et acquisitions au cours de l’année, impliquant un montant de transaction de 45,8 milliards de RMB. Au cours des premier et deuxième trimestres de 2021, il y a eu plus d’une centaine de fusions et d’acquisitions et le montant des transactions a atteint 141,2 milliards de RMB. Au cours des premier et deuxième trimestres de 2020, le montant des opérations de fusion et d’acquisition a également atteint 124,9 milliards de RMB.
En ce qui concerne les événements spécifiques de m & a, les cas de m & a de plus de 10 milliards de RMB en 2022 sont rares. Il n’y a que quelques cas d’acquisition à grande échelle de portefeuilles d’actifs. La plupart des cas de m & a se concentrent sur un seul projet ou niveau de gestion immobilière. Par exemple, Binjiang a investi 5 632 milliards de RMB pour acheter 100% des capitaux propres du projet Zhongrong Trust Yongkang Zhongtai Town; China Resources Vientiane Life a successivement acquis 100% des capitaux propres de Zhongnan service et 100% des capitaux propres de Yuzhou Property, pour une contrepartie totale de 3543 milliards de RMB.
Selon Ding zuyu, PDG du Groupe Yi Ju, de nombreuses entreprises immobilières ont vu l’opportunité de la fusion et de l’acquisition, mais le projet de fusion et d’acquisition est un « os » difficile à mâcher en raison de l’écart de jugement entre les acheteurs et les vendeurs sur le prix des actifs. À l’heure actuelle, l’acheteur veut que les actifs soient réduits lorsqu’il reçoit m & a, de préférence en « fracture », tandis que le vendeur est généralement moins disposé à réduire.
Lors du salon sur le thème de la collecte et de la fusion de projets immobiliers parrainé par l’Institut chinois de recherche, Zhang mengwen, Directeur du Centre de gestion des investissements de weiran Holdings, a déclaré que le problème auquel est confronté le marché de la collecte et de la fusion est que le prix actuel du marché primaire est faible, de sorte que les entreprises immobilières ne sont pas disposées à effectuer des fusions et des acquisitions sur le marché secondaire. Dans le même temps, les compagnies d’assurance ne sont pas disposées à vendre des projets de haute qualité qu’elles détiennent, mais peu d’attention est accordée aux projets problématiques. Dans l’ensemble, m & A implique l’ajustement complet, la cession d’actifs et l’élimination des problèmes historiques. Le processus est relativement compliqué, la confiance du marché est insuffisante et la volonté de m & A est faible. En outre, le montant du capital de m & a n’est toujours pas suffisant et le public est encore étroit.
En ce qui concerne la raison pour laquelle le volume des opérations de fusion et d’acquisition est faible, Wang Lin estime que, afin d’éviter d’atteindre les actifs de base, les entreprises d’assurance hésitent à vendre des projets de haute qualité, tandis que le cessionnaire investit prudemment, ce qui entraîne moins de projets de transaction. En outre, la structure des capitaux propres et de la dette de certains projets est compliquée, ce qui rend le transfert plus difficile.
« À l’heure actuelle, le marché immobilier est encore dominé par les fusions et acquisitions entre partenaires existants, qui profitent rarement à des projets de tiers. Wang Lin a déclaré que la fusion et l’acquisition de projets sont devenues le principal mode, en particulier la fusion et l’acquisition d’actions dans des projets coopératifs d’entreprises immobilières, qui se manifeste principalement par l’acquisition d’actions détenues par d’autres actionnaires par des actionnaires d’entreprises de développement de projets. Cette fusion et l’acquisition ont une base de coopération, un processus de vente court et un retour rapide des fonds. Par exemple, China Sea a acheté les actions de projet du village des Jeux asiatiques de Guangzhou détenues respectivement par yajule et Shimao, et les actions pertinentes de Mei dans des projets de coopération tels que huashannian et Zhengrong.
Il existe un autre type d’acquisition au niveau du Groupe, comme la propriété immobilière Henan Yige, contrôlée par Hu baoshen, qui, dans la soirée du 1er juin, a annoncé qu’elle introduirait Henan railway construction en tant qu’actionnaire secondaire. La vente d’actions a également un caractère d ‘« auto – sauvetage » pour l’immobilier de construction, tout en ajoutant des fonds publics à la composition des actionnaires.
En outre, en mai de cette année, zjf a souscrit 3,35 milliards d’actions de huanancheng pour 1,91 milliard de dollars de Hong Kong, devenant ainsi le principal actionnaire de huanancheng. Selon d’autres sources, le Gouvernement de Chongqing a dirigé les entreprises d’État locales dans l’intention d’acquérir des actions Jinke Property Group Co.Ltd(000656) .
Chen Xing, Directeur adjoint de la recherche de la Division des affaires d’entreprise de l’Institut, a déclaré que la collecte et la fusion au niveau du Groupe font référence à l’introduction de tiers pour participer à la gestion des risques, à l’optimisation de la structure des capitaux propres et à l’amélioration de la Force des actionnaires par le biais de la coopération stratégique et de l’augmentation de capital. L’avantage est que le partenaire est souvent une entreprise d’État centrale, AMC (Asset Management Company) avec une certaine force, qui peut jouer un rôle dans l’augmentation du crédit de l’entreprise; L’inconvénient est que les exigences sont élevées pour les deux parties et que le temps de disposition est long, et une fois que la restructuration de la dette commence, l’entreprise peut perdre le contrôle.
En ce qui concerne le futur marché de l’acquisition et de la fusion immobilières, Zhang mengwen estime que « la marge bénéficiaire de base de l’immobilier est supérieure à celle de l’industrie manufacturière générale, et le taux de réalisation des actifs est élevé, de sorte qu’il s’agit toujours d’une industrie potentielle. Les institutions financières devraient mettre en œuvre une stratégie d’aménagement du territoire lors de l’acquisition et de la fusion immobilières, et le projet devrait avoir suffisamment de coussins de sécurité et de contrôle des risques.»
Selon Wang Lin, la façon de résoudre les risques de l’entreprise, de gérer les projets à risque et de contrôler l’ensemble des risques de l’industrie est devenue le principal problème auquel l’industrie immobilière est actuellement confrontée. Au fur et à mesure que les politiques continuent d’être mises en œuvre et que le financement des fusions et acquisitions continue d’être mis en œuvre, le marché des fusions et acquisitions libérera un plus grand potentiel de développement. Les entreprises compétentes peuvent saisir l’occasion actuelle, participer activement aux activités de collecte des fusions et acquisitions, élargir l’échelle et élargir la distribution.
