En 2021, les promoteurs ont accéléré le désendettement, l’industrie est entrée dans la phase de liquidation et l’immobilier a commencé à s’aligner sur l’industrie manufacturière sous le contrôle de diverses politiques telles que « trois lignes rouges », l’approvisionnement centralisé en terres et la surveillance stricte des fonds de pré – vente.
De nombreux cadres supérieurs ont déclaré lors de la réunion sur les résultats que l’industrie ne pouvait pas revenir au niveau précédent de 30% ou plus de marge brute et que la façon de stabiliser la rentabilité était au centre de l’attention. P align = “center”
Le chiffre d’affaires moyen est proche de 100 milliards de dollars
En 2021, l’augmentation des revenus sans augmentation des bénéfices demeure le courant dominant de l’industrie.
D’après les données de 48 entreprises immobilières typiques, plus de 80% des entreprises ont connu une croissance des revenus à des degrés divers. Le taux de croissance annuel moyen des entreprises immobilières de l’échantillon a atteint 17,3%, mais le taux de croissance des bénéfices correspondant n’a pas suivi de façon significative. La plupart des entreprises ont montré une tendance à la baisse de leur marge brute et de leur marge nette, et certaines ont même connu une baisse de plus de 10 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.
Selon les données du Groupe de réflexion Yihan, en 2021, le chiffre d’affaires moyen des entreprises immobilières de l’échantillon ci – dessus était de 99,95 milliards de RMB, soit près de 100 milliards de RMB. Le chiffre d’affaires de Greenland Holdings Corporation Limited(600606) a augmenté de 19,4% pour atteindre 544760 milliards de RMB d’une année sur l’autre, suivi par biguiyuan avec 523,06 milliards de RMB, et le chiffre d’affaires de la société a augmenté de 13% d’une année sur l’autre.
Le camp de 400 milliards de RMB n’a qu’une seule entreprise, Vanke, avec un chiffre d’affaires annuel de 452,8 milliards de RMB l’an dernier, en hausse de 8% par rapport à 2020, et est le seul des trois premières entreprises immobilières dont le chiffre d’affaires a augmenté de moins de 10%. Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048)
Six entreprises, dont Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Xuhui Holdings, Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) Parmi eux, Seazen Holdings Co.Ltd(601155)
Dans l’ensemble, en 2021, il y avait 13 entreprises immobilières dont le chiffre d’affaires était supérieur à 100 milliards de RMB, soit environ 27,08%, soit la même proportion que 50 à 100 milliards de RMB, tandis que 21 entreprises dont le chiffre d’affaires était de 10 à 50 milliards de RMB, soit 43,75%.
La seule entreprise de moins de 10 milliards de dollars est Landsea Real Estate. Elle a réalisé un chiffre d’affaires de 8,08 milliards de RMB l’an dernier, en baisse de 10,2% par rapport à 2020, faisant partie de neuf entreprises dont le chiffre d’affaires a chuté d’une année sur l’autre. À l’exception de la société, les revenus de construction immobilier, Dima Holdings Co.Ltd(600565)
Parmi eux, Rongxin China a enregistré la plus forte baisse des revenus avec 32,28 milliards de RMB, en baisse de 31,1% par rapport à l’année précédente. Heureusement, la marge brute de l’entreprise n’a pas beaucoup changé, avec une baisse de 0,1% d’une année sur l’autre surpassant la plupart des entreprises immobilières de l’industrie.
Plus de 90% des entreprises ont vu leur marge brute diminuer
L’an dernier, 27 sociétés immobilières ont enregistré des marges brutes de plus de 20%, soit 56,25%, dont 11 avec plus de 25%.
HeSheng chuangzhan et Baolong Real Estate sont les deux seules entreprises dont la marge brute est supérieure à 30%, dont 9 en Chine, China Resources Land, yajule, Longhu Group et plus de 25%, et 16 dont la marge brute est comprise entre 20% et 25%.
Parmi les 48 entreprises immobilières typiques, 20 ont une marge brute comprise entre 10% et 20% (y compris 10%), et Ocean Ocean Group, zhongliang Holdings, Greentown China, Mei Real Estate, Jinmao China, Xuhui Holdings et Jianye Real Estate sont tous dans cette catégorie.
Fuli Real Estate a enregistré une marge brute inférieure à 10%, avec une marge brute de 6,5% en 2021, en baisse de 17,2 points de pourcentage par rapport à 2020.
Non seulement Fuli Real Estate a connu une forte baisse de la marge brute, mais six autres sociétés, dont HeSheng chuangzhan, Gemdale Corporation(600383)
Dans l’ensemble, près de 94% des 48 sociétés immobilières typiques ont vu leur marge brute diminuer à des degrés divers. En ce qui concerne les raisons de la baisse, les dirigeants parlent souvent des prix élevés et de la réglementation de l’industrie.
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) la marge brute a encore chuté à 25,5% l’an dernier. Lors de la réunion sur les résultats à la fin de mars, Huang Junlong, Directeur financier de la compagnie, a expliqué le changement en disant que la baisse de la marge brute était due à la prise de certaines parcelles de terrain à prix élevé au cours des années précédentes, qui ont été reportées progressivement au cours des deux dernières années, ce qui a affecté le niveau de la marge brute de la compagnie.
Le taux d’intérêt net commence à être négatif
La baisse des marges brutes a directement pesé sur les marges nettes des entreprises. L’an dernier, seulement 5 des 48 sociétés immobilières typiques ont vu leurs taux d’intérêt nets augmenter d’une année sur l’autre, soit environ 10,42%.
Le reporter de l’International Financial journal a noté qu’en 2021, il y avait 15 entreprises dont le taux d’intérêt net était supérieur à 10%, y compris le Groupe Longhu, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Parmi ceux – ci, quatre autres ont un taux d’intérêt net supérieur à 15%, dont le taux d’intérêt le plus élevé de HeSheng chuangzhan est de 33,7%, tandis que Baolong Real Estate, China Overseas Development et China Resources Land sont respectivement de 18,4%, 17,8% et 17,6%.
29 entreprises immobilières dont le taux d’intérêt net est inférieur à 10%, soit plus de 60%, y compris China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979)
Prenons l’exemple de Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Vanke Co.Ltd(000002)
De plus, le taux d’intérêt net de Lanshi Property, Dima Holdings Co.Ltd(600565)
Les taux d’intérêt nets de ces trois entreprises ont également été parmi les plus faibles d’une année sur l’autre, avec une baisse de 9 points de pourcentage par rapport à 2020, Dima Holdings Co.Ltd(600565) et Fuli Real Estate en baisse de 19,1 points de pourcentage et 22,1 points de pourcentage respectivement.
Selon l’analyse du Groupe de réflexion Yihan, en plus de l’impact de la baisse de la marge brute, la forte dépréciation des stocks et la baisse du rendement des investissements des entreprises associées ont également érodé dans une certaine mesure le bénéfice net des entreprises.
Au cours des dernières années, en raison de l’expansion de l’échelle et d’autres exigences, les projets de développement coopératif entre les entreprises immobilières ont considérablement augmenté, et la baisse de la rentabilité de ces projets a également entraîné une baisse du niveau de la marge bénéficiaire nette des entreprises. En 2021, la proportion du revenu des investissements des sociétés associées dans le bénéfice net de plus de la moitié des entreprises de l’échantillon a diminué, avec une baisse moyenne d’environ 7,5%.
En ce qui concerne la provision pour dépréciation des stocks, en raison de l’impact de la limitation des prix et de la baisse continue du marché immobilier depuis le deuxième semestre de 2021, les entreprises immobilières ont intensifié leurs efforts pour comptabiliser les pertes de prix à la baisse des stocks. La valeur absolue de la proportion des pertes de prix à la baisse des stocks dans le bénéfice net de certaines entreprises immobilières en 2021 a rapidement augmenté à environ 50%, et certaines entreprises ont même dépassé 100%.
La voie de la rupture
Face à la baisse de la rentabilité globale de l’industrie, Li Xin, Président de cr Land, a exprimé son point de vue lors de la réunion sur les résultats à la fin du mois de mars. Il a estimé que « la marge brute globale de l’industrie devrait revenir à environ 20% ou plus, mais le niveau précédent de 30% ou plus n’est pas de retour ».
Wu bijun, Directeur financier de biguiyuan, estime également qu’à la fin de la période d’ajustement, la marge brute globale de l’industrie augmentera à nouveau. Selon elle, le taux de profit brut de biguiyuan a atteint 20% entre 2020 et le premier semestre de 2021.
Comment maintenir une bonne rentabilité et un développement stable est un sujet important pour les entreprises immobilières.
Depuis l’année dernière, les développeurs ont continuellement ajusté leur structure organisationnelle, par exemple en divisant, en fusionnant ou en compressant les régions, en réorientant les incitatifs et en guidant les organisations à améliorer l’efficacité et l’efficience, et en habilitant numériquement.
Il s’agit d’un consensus dans presque toutes les entreprises immobilières en ce qui concerne la gestion des affaires. La raison pour laquelle elles veulent réaliser des changements drastiques dans la réduction des coûts et l’amélioration de l’efficacité est que la direction est généralement d’avis que la rentabilité globale à la baisse de l’industrie est difficile à inverser à court terme et restera faible. Une fois que l’industrie aura terminé l’ajustement et que le marché foncier sera rationnel, le niveau des bénéfices reviendra à la normale, au cours de laquelle les entreprises devront renforcer la capacité de résistance aux risques tout au long du cycle.
Le Groupe de réflexion Yihan a souligné qu’en plus d’améliorer la capacité de gestion, les entreprises ont également reflété le changement de stratégie d’investissement et l’exploration active de la transformation.
Jusqu’à présent, de nombreuses entreprises immobilières de premier plan ont reçu un montant de rachat, mais l’opération de rachat à grande échelle n’a pas été lancée, ce qui est dû à des considérations de rentabilité et de risque.
Lors de la réunion sur les résultats de 2021, le Groupe Longhu, China Resources Land et Mei Real Estate ont tous déclaré qu’ils accepteraient m & a prudemment et que l’entreprise comparerait les risques et les bénéfices des projets de m & a avec ceux des projets d’appel d’offres et d’appel d’offres et d’appel d’offres et d’appel d’offres et d’appel d’offres et d’appel d’offres et d’appel d’offres, ce qui Chen xuping, PDG de Longhu, a déclaré: « avec la baisse de la chaleur du marché foncier et l’effet de levier élevé et l’élimination irrationnelle, il sera avantageux pour nous d’obtenir des terres à prix plus bas et de restaurer progressivement le bénéfice brut de la propriété.»
Les entreprises dotées d’un mode d’acquisition de terrains caractéristiques continueront d’adhérer à des modes d’acquisition de terrains tels que la coopération entre les entreprises d’État, la vérification des terrains et les Tod, comme Yuexiu Real Estate.
Selon Yihan Think Tank, le niveau de profit de l’industrie immobilière continuera de supporter la pression à court terme, et il sera difficile de faire une percée après le retour à long terme. Par conséquent, les entreprises doivent stabiliser le développement de l’industrie principale, l’investissement précis et la gestion Lean à court terme. Afin d’assurer la rentabilité à long terme, les développeurs doivent également commencer à explorer un nouveau modèle de développement qui s’adapte à la disposition.
