Principaux points de vue
Les ventes de biens immobiliers se sont améliorées d’une année sur l’autre et des progrès substantiels ont été accomplis dans le sauvetage du Gouvernement. Les ventes se sont améliorées en mai et devraient se poursuivre en juin. En mai de cette année, la politique d’assouplissement intensif a été lancée, le taux d’intérêt hypothécaire à court terme a fortement chuté, le taux d’intérêt hypothécaire du premier appartement de la Banque de Baicheng en mai était de 4,91%, en baisse de 26 BP par rapport à avril (la plus forte baisse mensuelle au cours des trois dernières années). L’effet de l’éclosion superposée a diminué et les ventes ont augmenté en mai. En mai 2022, les 100 principales entreprises immobilières de Kerui ont augmenté de 5% par rapport à l’année précédente, tandis que la zone de transaction des 30 grandes et moyennes villes a augmenté de 12% par rapport à l’année précédente. En outre, selon notre enquête et nos commentaires, les indicateurs prospectifs tels que les visites de juin dans de nombreuses villes se sont considérablement améliorés, et certaines entreprises immobilières prévoient également d’intensifier leurs efforts de promotion en juin. Nous nous attendons à ce que les ventes pour l’ensemble du mois de juin continuent de s’améliorer. Selon les données de Wind, du 1er au 10 juin 2022, la superficie des logements commerciaux dans les 30 grandes et moyennes villes était de 22,33 millions de m3 (près de 23,45 millions de m3 le 10 mars de cette année), en hausse de 42% par rapport à l’année précédente. Des progrès substantiels ont été accomplis dans le sauvetage des entreprises immobilières par les autorités locales. Le 1er juin 2022, Jianye Real Estate a annoncé que Henan Railway Construction Investment (détenue à 100% par le Gouvernement provincial de Henan) achèterait 860 millions d’actions de Jianye Real Estate (équivalant à 29,01% du capital – actions émis) à Hu baoshen, un actionnaire important de Jianye Real Estate, au prix de 688 millions de dollars de Hong Kong en espèces. Entre – temps, Jianye Real Estate émettrait des obligations convertibles dont le principal ne dépasse pas 708 millions de dollars de Hong Kong à Jianye Real Estate Investment. Si toutes les actions sont converties par la suite, L’équivalent de 19,09% du capital social existant ou de 16,6% du capital social élargi émis. Nous pensons qu’après l’achèvement de l’opération, les fondamentaux de l’immobilier de construction seront grandement améliorés, non seulement pour obtenir de l’argent comptant, mais aussi pour obtenir une augmentation du crédit, probablement pour passer en toute sécurité ce cycle de remaniement de l’offre immobilière.
Les caractéristiques de la forte résistance à la périodicité des sociétés immobilières n’ont pas changé et le niveau d’exploitation a augmenté régulièrement. D’après les données des sociétés cotées, les sociétés immobilières cotées en actions a ont encore enregistré une bonne croissance au premier trimestre de cette année. China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 2022 Q1 a réalisé 2,4 milliards de RMB de revenus, en hausse de 17,6% par rapport à l’année précédente; Le montant annuel des nouveaux contrats signés s’élève à 730 millions de RMB, en hausse de 26% par rapport à l’année précédente. New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) en 2022, le chiffre d’affaires de Q1 atteindra 610 millions de RMB, en hausse de 43% par rapport à l Le montant des nouveaux contrats signés s’élève à 220 millions de RMB, en hausse de 70% par rapport à l’année précédente. Du point de vue de la logique opérationnelle, à l’exception des besoins en matière de prévention et de contrôle des épidémies, l’extension et le service à domicile ne peuvent pas être mis en œuvre dans certaines zones contrôlées, tandis que l’extension et le service communautaire à valeur ajoutée dans d’autres zones se déroulent normalement. Nous croyons que les caractéristiques anti – cycliques des sociétés immobilières n’ont pas changé et nous nous attendons à ce que les résultats des sociétés immobilières cotées augmentent rapidement.
À l’heure actuelle, la solidité des entreprises immobilières liées demeure au cœur de l’évaluation du secteur immobilier, et l’amélioration marginale de l’immobilier devrait promouvoir la restauration de l’évaluation. À partir de juillet 2021, la tendance des cours des actions des secteurs de l’immobilier et de la propriété est essentiellement la même. Entre le 2 juillet 2021 et le 10 juin 2022, l’indice principal des actions de creener Housing et l’indice des services et de la gestion immobiliers de Hang Seng ont chuté respectivement de 34% et 59%. Nous pensons que les principales raisons en sont les suivantes: ① lorsque les ventes immobilières continuent de diminuer et que certaines entreprises immobilières sont confrontées à des problèmes de vie et de mort, les entreprises immobilières partagent la même marque avec les entreprises immobilières liées, et une partie de la croissance provient des entreprises immobilières liées, qui seront affectées à court terme; La sécurité de la trésorerie comptable de la société immobilière est remise en question. La capacité de développement indépendant des sociétés immobilières privées n’a pas été reconnue.
L’évaluation du secteur immobilier est à son plus bas niveau historique. À l’heure actuelle, l’évaluation des sociétés immobilières cotées en bourse se différencie clairement en fonction du degré de solidité des sociétés immobilières liées, de haut en bas montrant trois niveaux: les sociétés immobilières d’État, les sociétés immobilières d’entreprises privées et les sociétés immobilières liées sont relativement stables, les sociétés immobilières d’entreprises privées et les sociétés immobilières liées sont dans une situation difficile. Les évaluations des trois catégories d’entreprises sont actuellement à leur plus bas niveau historique. En 2022, les valeurs moyennes du PEG étaient respectivement de 0,7x, 0,3x et 0,2x.
Conseils en matière d’investissement
À l’heure actuelle, l’évaluation du secteur immobilier est au plus bas niveau de l’histoire. Nous pensons qu’avec l’amélioration des ventes immobilières et le sauvetage des entreprises immobilières par les autorités locales, la sécurité de certaines entreprises immobilières sera améliorée et l’évaluation du secteur immobilier sera remise en état. Nous pensons que: ① les entreprises immobilières liées bénéficient de la réforme du côté de l’offre des sociétés de gestion immobilière des entreprises d’État ont une plus grande certitude de croissance, de sorte qu’elles sont optimistes quant à la propriété Poly. Après l’amélioration de la sécurité des entreprises immobilières liées, l’élasticité de l’évaluation et de la réparation des entreprises immobilières privées est plus grande. Nous sommes optimistes à l’égard du Service biguiyuan et du Service Xuhui Yongsheng. Le premier bénéficie de l’accélération de l’intégration de l’industrie immobilière et de l’augmentation substantielle de l’échelle, et le service à valeur ajoutée devrait continuer à croître à un niveau élevé; Ces derniers ont une forte capacité d’expansion, un développement rapide des services communautaires à valeur ajoutée et des incitations suffisantes en matière d’équité, et la performance devrait continuer à augmenter à un niveau élevé. Étant donné que les sociétés immobilières liées sont dans une situation difficile et que l’évaluation est fortement réduite, l’évaluation actuelle du marché secondaire est inférieure à l’évaluation m & A du marché primaire. Nous pensons que certaines sociétés ont également une grande élasticité pour la réparation future de l’évaluation, et nous sommes optimistes quant à la nouvelle vie dans l’industrie de la construction dans laquelle les sociétés immobilières liées ont obtenu des participations d’État, ainsi que leurs propres services financiers indépendants.
Conseils sur les risques
L’épidémie a eu des répercussions répétées sur la reprise des ventes immobilières; Créances irrécouvrables plus élevées que prévu
