Discussion hebdomadaire: la chaleur du marché de l’observation de la photographie terrestre à Shanghai augmente régulièrement
Cette semaine, Shanghai a achevé un lot d’approvisionnement centralisé en terres, la chaleur des terres a augmenté régulièrement cette fois, la confiance du marché dans le marché foncier des villes centrales est relativement abondante.
Shanghai un lot d’approvisionnement centralisé en terres a été fermé, avec une augmentation de 48% du rapport Jinhuan de transfert de terres:
Cette semaine, Shanghai a terminé un lot d’approvisionnement centralisé en terres, la chaleur du marché a légèrement augmenté. Le prix de transaction total des terres cédées à Shanghai est de 83,5 milliards de RMB, en hausse de 48% par rapport au troisième lot en 2021. 36 parcelles ont été cédées, avec un taux de prime moyen de 3,5%, en hausse de 1% par rapport au troisième lot en 2021. Le pourcentage de parcelles cédées à la prime est de 47%, en hausse de 31% par rapport au troisième lot en 2021.
Les règles de la vente aux enchères ont été assouplies et le seuil de participation a été abaissé: ① Le montant du Fonds de surveillance des terres a été abaissé, la dernière exigence étant que la surveillance ne soit pas inférieure au fonds propre après déduction de la marge, et auparavant pas inférieure au fonds propre, c’est – à – dire que le montant du fonds correspondant à la marge est déduit du montant du Fonds de surveillance des terres; La vente est entièrement effectuée sous la forme d’une inscription. Auparavant, Shanghai a adopté la forme d’un « Appel d’offres et d’une inscription Composite ». Les participants doivent satisfaire aux exigences de qualification de l’entreprise avant de participer à la vente;
Les entreprises immobilières qui prennent des terres sont encore dominées par les entreprises centrales nationales, les entreprises privées qui prennent des terres sont relativement faibles, les entreprises centrales nationales (y compris l’investissement urbain) qui prennent des terres représentent 78%, et les entreprises privées (y compris l’or) qui prennent des terres représentent 22%; China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) À l’exception d’une parcelle d’or mélangé, aucune parcelle n’a été acquise par les grandes entreprises privées.
La chaleur du marché a augmenté régulièrement sous le critère du terrain pour les logements commerciaux:
Le prix du plancher de la vente aux enchères à Shanghai a bondi, principalement en raison de changements dans la structure de l’offre. La proportion de logements loués ou de logements de réinstallation dans les terrains fournis a considérablement diminué. Certaines parcelles de terrain sont équipées d’exigences en matière de logements loués ou de logements de réinstallation, mais il n’y a pas d’étiquette pour les terrains utilisés uniquement pour les logements loués ou les logements de réinstallation. La proportion de terrains de haute qualité dans l’emplacement central de l’extrémité d’approvisionnement superposée a augmenté, ce qui a entraîné une hausse du prix du plancher de l’extrémité d’approvisionnement.
La chaleur réelle du marché foncier a augmenté régulièrement après l’élimination des terrains loués et des terrains de réinstallation. Le prix total de la transaction foncière a augmenté de 36% d’une année sur l’autre par rapport à l’approvisionnement en terres de trois lots en 2021, le taux de prime a diminué de 1,9 point de pourcentage d’une année sur l’autre par rapport au premier lot en 2021, le taux de prime a augmenté de 0,5 Point de pourcentage d’une année sur l’autre, la proportion de parcelles faisant l’objet d’une transaction à prime a diminué de 21,5 points de pourcentage d’une année sur l’ Bien que la chaleur du marché soit encore insuffisante par rapport à la même période l’an dernier, elle s’est nettement améliorée par rapport à l’année précédente.
L’observation de l’emplacement de la Sous – zone montre que la différenciation de la chaleur et du froid est restée la même et que la chaleur de la plaque sous – centrale a augmenté. À partir de 2021, lorsque le deuxième lot de terres a été fourni, il y a eu la caractéristique que la parcelle de l’emplacement central est recherchée et que le taux de prime de la plaque périphérique est faible. Le taux de prime moyen de la parcelle dont le prix de départ est supérieur à 30 000 yuan / m2 est beaucoup plus élevé que celui des autres parcelles. D’autre part, on peut également observer que le taux de prime de parcelle dont le prix de départ est de 20 000 à 30 000 RMB / m2 a également augmenté et que la chaleur est transférée du noyau au sous – noyau.
En comparant horizontalement 22 villes d’approvisionnement centralisé en terres dans tout le pays, Shanghai est en tête de liste pour la chaleur de la terre. Étant donné que le Gouvernement contrôle la limite supérieure du taux de prime de Shanghai d’environ 10%, ce qui est inférieur à celui de certaines villes, le taux de prime global de Shanghai se situe au milieu de la rivière, à 9 / 20; Toutefois, d’après l’observation de la dimension du prix total de transaction, le montant de la vente de terrains à Shanghai se classe au premier rang dans toutes les villes, il n’y a pas de vente en continu de terrains et il n’y a pas de vente en continu de terrains dans 7 villes du pays; L’observation horizontale du marché foncier de Shanghai montre un certain degré de chaleur, la valeur des terrains urbains de haute énergie est reconnue par le marché.
Suivi des données (30 mai – 5 juin):
Marché du logement neuf: la zone de transaction de 30 villes est de – 55 PCT et – 42 PCT d’une semaine sur l’autre, de – 60 PCT et – 40 PCT d’une ville de première ligne, de – 77 PCT et – 70 PCT d’une ville de deuxième ligne, de – 6 PCT et + 5 PCT d’une ville de troisième ligne.
Marché du logement d’occasion: la zone de transaction du logement d’occasion dans 13 villes est de – 35 PCT d’une semaine sur l’autre et de – 29 PCT d’une année sur l’autre.
Marché foncier: 100 villes avec une surface de plancher d’approvisionnement en terrains d’une année sur l’autre + 8 PCT, une surface de plancher de transaction d’une année sur l’autre – 14 PCT, un montant de transaction d’une année sur l’autre – 54 PCT, et un taux de prime de transaction foncière de 3,13%.
Comparaison des prix des villes: Beijing (+ 50 PCT), Shanghai (+ 129 PCT), Guangzhou (- 34 PCT), Shenzhen (+ 32 PCT), Nanjing (+ 51 PCT), Hangzhou (+ 29 PCT), Wuhan (+ 7 PCT).
Stratégie d’investissement: il est recommandé de sélectionner les principales entreprises immobilières Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) Entreprises immobilières de haute qualité dans le cadre de la logique axée sur les produits Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Avec une bonne expérience du crédit et un potentiel de développement, les entreprises centrales locales sont les principales sociétés immobilières jianfa international et Yuexiu. Le domaine de la construction d’agents recommande le leader de l’industrie Green City Management Holding.
Conseil sur le risque: le marché des ventes est en baisse, certaines entreprises immobilières sont en défaut de paiement de la dette.
