Principaux points de vue
Quel est le rôle actuel de l’immobilier dans la « croissance stable »? Depuis mars, l’éclosion soudaine à grande échelle a perturbé le fonctionnement économique, affectant la consommation et les exportations. À court terme, il est difficile de trouver d’autres industries pour remplacer efficacement le rôle joué par l’industrie immobilière. Nous pensons que l’immobilier sera un point de départ important pour une croissance stable cette année. À ce stade, l’investissement immobilier stable est devenu plus important pour la croissance économique de la Chine. Le taux de croissance du PIB a chuté de façon significative et n’a pas bénéficié d’un soutien solide, ce qui a entraîné une forte pression sur les investissements immobiliers. Pour atteindre l’objectif économique de 5,5% cette année, l’investissement immobilier devrait être d’au moins 2,1% ~ 2,5%. Nous prévoyons que les investissements immobiliers s’amélioreront au troisième trimestre et que la pression globale sur l’ensemble de l’année demeurera élevée.
Quelle est la volonté et la capacité actuelles des résidents d’acheter une maison? La contradiction fondamentale à résoudre à court terme est de savoir si l’assouplissement des politiques peut stimuler la volonté d’achat et rétablir la confiance des acheteurs. À l’heure actuelle, l’intention globale des résidents d’acheter une maison est proche du bas. À court terme, le taux de croissance du revenu des résidents tend à diminuer, mais le revenu des groupes à revenu intermédiaire supérieur se rétablit mieux que celui des groupes à faible revenu, ou il y aura une légère volonté d’accroître régulièrement l’effet de levier. Du point de vue de l’effet de levier macroscopique, l’effet de levier réel actuel du secteur résidentiel chinois est relativement faible, l’effet de levier actuel du secteur résidentiel est de 62,1%, ce qui est inférieur à celui des pays développés. L’effet de levier des prêts aux résidents était de 11%, ce qui est inférieur au sommet atteint aux États – Unis et au Japon. Du point de vue de l’effet de levier de l’achat de maisons, la Chine a encore au moins 1,6 point de pourcentage de marge d’amélioration si elle est ancrée aux États – Unis. Du point de vue de la charge micro – familiale, l’épargne élevée de la Chine fournit un coussin de sécurité pour les résidents qui achètent une maison, mais le fardeau de la dette des résidents est relativement élevé. Le ratio des revenus hypothécaires en Chine était de 77% en 2021, contre 91% aux États – Unis. Nous estimons qu’en 2021, le ratio du Service de la dette du secteur résidentiel chinois était de 11,9%, le ratio du Service de la dette du logement résidentiel était de 5,29%, et le fardeau des prêts immobiliers était plus élevé que celui des pays à faible taux d’intérêt.
Quelle est la marge d’effet de levier de l’assouplissement des politiques? Récemment, les politiques locales ont considérablement réduit le ratio d’acompte et le taux d’intérêt des prêts immobiliers, ce qui, à notre avis, peut renforcer la confiance dans l’achat de logements, mais ces deux ajustements n’atténuent pas complètement l’offre annuelle réelle des résidents et, dans certaines combinaisons, augmenteront le fardeau des résidents. Mais le fardeau du logement des résidents chinois reste abordable par rapport à celui des États – Unis. Selon nos calculs, 1) L’effet de levier des résidents après la réduction du ratio d’acompte: ou l’augmentation des prêts de 1,28 billion de RMB, le solde des prêts individuels pour l’achat de logements a augmenté de 12,8%, soit 1,5 PCT de plus qu’en 2021. Par rapport à la proportion de l’acompte, la réduction de la proportion de l’acompte local entraînera une augmentation de 1,1, 0,2 et 2,4 PCT respectivement du solde du prêt personnel pour l’achat d’une maison / PIB, du solde du prêt personnel pour l’achat d’une maison / total des actifs des résidents et du solde du prêt personnel pour l’achat d’une maison / revenu disponible des résidents. Si le LPR actuel de 5 ans (4,45%) est utilisé comme taux d’intérêt du prêt immobilier, dans les deux cas où le ratio d’acompte n’est pas ajusté et que le ratio d’acompte est réduit, le principal et les intérêts du prêt immobilier payable par les résidents en 2022 sont respectivement de 2,8 et 2,9 billions de RMB, avec un taux de croissance annuel de – 1,4% et 1,6%. Le ratio du Service de la dette des ménages est respectivement de 5,35% et 5,51%, en baisse de 0,4% et 0,24 PCT par rapport à 2021. Si le taux d’intérêt du prêt immobilier diminue, le fardeau du prêt immobilier des résidents sera réduit à condition que la proportion de l’acompte demeure inchangée; Bien que la charge de l’hypothèque résidentielle ait légèrement augmenté en raison de la réduction du ratio d’acompte, le ratio du Service de la dette résidentielle se situait entre 5,40% et 5,48%. Par rapport au ratio du Service de la dette résidentielle aux États – Unis en 2022 (6,06%), il y avait encore de La place pour une augmentation de 0,58 à 0,66 PCT.
Quels sont les besoins réels en matière de logement en Chine? À long terme, la demande réelle de logements en Chine demeure soutenue. Selon notre estimation, la demande réelle annuelle moyenne avant 2035 est de 997 millions de Ping, et après 2035, elle dépasse 650 millions de Ping.
Le risque de crédit de l’industrie peut – il être corrigé? La réparation du risque de crédit des entreprises immobilières prend encore du temps. Les entreprises immobilières assurées doivent subir au moins un cycle de retrait de plus de trois ans, car: 1) l’industrie sera toujours confrontée à une pression à la baisse au cours des 1 à 2 prochaines années, et les entreprises immobilières assurées ne seront pas en mesure de participer au marché; La reconstruction complète du système de crédit industriel prend du temps; L’entreprise immobilière qui a pris l’initiative de choisir de résoudre le problème en échangeant du temps contre de l’espace. À court terme, la résolution du risque de crédit dépend principalement de forces extérieures: la politique de « large crédit » s’ajoute à l’introduction d’actifs appartenant à l’État, à l’entrée de l’AMC et à l’introduction d’outils de protection du crédit dans l’industrie. Chaque ministère continue de briser la nouvelle voie en fonction de la demande raisonnable de financement des entreprises immobilières, et le marché améliore marginalement les attentes en matière de risque de crédit de l’industrie. Nous croyons que la résolution du risque de crédit à court terme a trois effets sur les entreprises immobilières: 1) Les politiques favorisent l’amélioration du niveau de crédit des entreprises immobilières privées de haute qualité, ou nous nous attendons à ce que de nouvelles lignes de crédit continuent d’être ajoutées, ce qui accélère l’augmentation globale du financement de l’industrie. Les qualifications en matière de crédit au sein de l’industrie sont encore différenciées. Promouvoir l’ajustement stratégique des entreprises immobilières. À long terme, la structure concurrentielle de l’industrie sera considérablement optimisée. À l’avenir, une fois que l’industrie aura été liquidée de façon ordonnée, nous prévoyons que la part de marché des entreprises privées passera de 70% à 40%.
Combien de temps et d’espace à la hausse reste – t – il sur le marché immobilier? À l’heure actuelle, la logique dominante du secteur immobilier est axée sur l’effet de la transmission des politiques aux fondamentaux. La dimension à moyen et à long terme, l’augmentation de la part de leader et l’optimisation du modèle sont la grande logique du secteur immobilier. Au cours de la période historique de reprise, nous pouvons voir que le marché des actions immobilières a tendance à commencer par des anticipations d’assouplissement des politiques et peut se poursuivre jusqu’à ce que les données de base telles que les ventes s’améliorent, et que le point de clôture du marché a tendance à être légèrement en avance ou synchronisé avec le resserrement des politiques. Au cours de chaque cycle de négociation, il y a généralement deux vagues de hausse, la première étant l’inversion de la situation difficile et le fond de la politique, la deuxième étant souvent le point d’inflexion fondamental sous la politique de soutien. Entre ces deux vagues, il y a généralement un goulot d’étranglement. Il y a plus de sept mois que le marché immobilier de ce cycle a commencé en novembre 2021. À l’heure actuelle, le rendement excédentaire du secteur à court terme est entré dans la période de goulot d’étranglement, mais avec l’amélioration fondamentale de type « u», il entrera bientôt dans la deuxième phase de hausse. À l’heure actuelle (fin mai 2022), nous croyons qu’il y a encore de la place pour l’amélioration de 8% ~ 29% de l’évaluation de la plaque et que la hausse de la plaque devrait encore être de 11% ~ 33%; Au cours de la période de cotation actuelle (calculée à partir de novembre 2021), l’espace d’augmentation de pb devrait être d’environ 16% ~ 40%, et l’augmentation de la plaque devrait être de 21% ~ 45%.
Conseils en matière d’investissement
Nous pensons que la logique actuelle de l’industrie est passée progressivement de la question de savoir si les politiques seront assouplies à celle de savoir si les politiques auront un effet réel. Du point de vue de la demande et de l’effet de levier, il y a encore place à l’amélioration, de sorte que ce cycle de restauration des fondamentaux de la propriété arrivera comme prévu. À l’heure actuelle, le secteur immobilier est au goulot d’étranglement d’un cycle de croissance, nous pensons qu’avec l’arrivée du point d’inflexion fondamental, la deuxième phase de croissance commencera. D’après les données à haute fréquence que nous avons suivies, les ventes ont connu une légère reprise structurelle. Par conséquent, il est suggéré de se concentrer sur l’inversion du marché des tôles au troisième trimestre et sur la logique de la ligne principale après l’amélioration de la part de leader et l’optimisation du modèle à moyen et à long terme.
Il est recommandé de continuer à se concentrer sur les possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales qui ont été mises en place à l’échelle nationale ont obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques
Gestion des entreprises immobilières et risque de crédit; Les fondamentaux de l’industrie immobilière ont dépassé les attentes; L’effet de la politique de réglementation immobilière n’est pas aussi bon que prévu.
