Le Bureau national de statistique publie des informations sur les investissements et les ventes dans le développement immobilier national de janvier à mai 2022. En mai, la superficie des ventes s’élevait à 110 millions de m2, avec une croissance annuelle de – 31,8% (valeur précédente: – 39,0%); Le montant des investissements dans le développement est de 1,3 billion de RMB, avec un taux de croissance annuel de – 7,8% (valeur précédente: – 10,1%); La superficie des nouveaux chantiers s’élève à 119 millions de m2, avec une croissance annuelle de – 41,8% (valeur précédente: – 44,2%).
Commentaires
1. Ventes de logements commerciaux:
Les ventes de mai ont diminué d’une année sur l’autre, au début de l’inversion du bas de la « forme u ». En mai, la superficie des ventes de logements commerciaux dans tout le pays s’élevait à 110 millions de m2, en baisse de 31,8% d’une année sur l’autre, soit 7,2% de moins que le mois dernier, dont 36,6% de moins que le mois précédent, soit 5,8% de moins que le mois dernier. Les ventes se sont élevées à 1,05 billion de yuans, en baisse de 37,7% d’une année sur l’autre, en baisse de 8,9 points de pourcentage par rapport au mois précédent. En mai, la superficie des ventes et les ventes ont été les plus faibles depuis 2018, mais la baisse mensuelle s’est quelque peu réduite et la marge de marché a été rétablie, d’une part, en raison de la reprise marginale de la demande causée par l’atténuation de l’épidémie; D’autre part, en raison de l’intensification de la mise en œuvre de la politique urbaine, les villes chaudes ont rejoint les rangs de la politique d’optimisation, le sentiment du marché de cette partie de la ville s’est légèrement rétabli. En outre, l’épidémie s’est concentrée en avril, la superficie des ventes résidentielles a chuté de 42,4%, la plus forte baisse mensuelle depuis 2007, sur la base de laquelle la baisse des ventes a diminué en mai. Du point de vue de toutes les régions, la baisse des ventes d’un mois dans l’Est, le Centre et le nord – est de mai s’est rétrécie d’une année sur l’autre, dans laquelle la zone de vente de l’Est, qui avait été gravement touchée par l’épidémie et dont les ventes représentaient plus de 40%, a diminué de 10 points de pourcentage d’une année sur l’autre en mai, et le degré de réparation était meilleur que l’ensemble du pays. En ce qui concerne le prix de vente moyen, le prix de vente moyen du logement commercial en mai était de 9 615 yuan / plat, en baisse de 8,7% d’une année sur l’autre, en baisse de 3,8 points de pourcentage par rapport au mois dernier, et le prix de vente moyen a augmenté négativement d’une année sur l’autre pendant 10 mois consécutifs depuis août 2021, ce qui indique que le marché a continué à « échanger des prix ». Nous considérons qu’il s’agit d’une étape initiale de la reprise des ventes et d’une inversion fondamentale du fond en U. Au total, la baisse des ventes a continué d’augmenter. De janvier à mai, la superficie des ventes s’est élevée à 507 millions de m2, en baisse de 23,6% d’une année sur l’autre, en hausse de 2,6 points de pourcentage par rapport au mois précédent; Les ventes ont atteint 4,83 billions de RMB, en baisse de 31,5% par rapport à l’année précédente; La baisse a augmenté de 2 points de pourcentage par rapport au mois précédent; Le prix de vente moyen était de 9 527 yuan / plat, en baisse de 10,3% par rapport à l’année précédente. Nous pensons qu’avec l’efficacité progressive des politiques antérieures et la dissipation des effets négatifs de l’épidémie, la confiance du marché et les attentes des résidents en matière d’emploi et de revenu se rétabliront de façon stable. Les villes à haute énergie devraient prendre l’initiative d’entrer dans le canal de stabilisation et de reprise, ce qui favorisera le rétablissement du sentiment du marché national. En juin de l’année dernière, la superficie des ventes et le montant des ventes de logements commerciaux dans tout le pays ont atteint 220 millions de RMB et 2 200 milliards de RMB respectivement, ce qui est le niveau le plus élevé de l’histoire au cours de la même période. Sous l’influence d’une base élevée, nous prévoyons que les ventes diminueront encore considérablement d’une année sur l’autre en juin de cette année, et nous prévoyons que les ventes se produiront à la fin de juin ou au début du troisième trimestre. Nous prévoyons une croissance annuelle des ventes de – 8,4% et des ventes de – 8,2% en 2022.
2. Investissement dans le développement immobilier, démarrage et achèvement:
La baisse mensuelle des nouveaux travaux de construction et des investissements s’est légèrement réduite, mais la réparation globale n’était pas évidente et le taux de croissance cumulé a continué de baisser. En mai, les investissements dans le développement se sont élevés à 1 300 milliards de RMB, en baisse de 7,8% par rapport à l’année précédente, soit 2,3 points de pourcentage de moins que le mois dernier. La nouvelle zone de construction s’est élevée à 119 millions de m2, en baisse de 41,8% par rapport à l’année précédente, soit 2,3 points de pourcentage de moins que le mois dernier. Au fur et à mesure que l’épidémie s’est progressivement atténuée et que certains projets ont repris, la baisse mensuelle des nouveaux ordres de lancement s’est légèrement réduite, ce qui a entraîné une baisse mensuelle des investissements, mais la réparation globale n’est pas évidente. Du point de vue du taux de croissance cumulé, sous l’influence de facteurs tels que la reprise des ventes n’a pas été aussi rapide que prévu, l’amélioration du niveau des capitaux des entreprises immobilières n’est pas évidente et le pic de remboursement de la dette de juin à août, la baisse cumulative des nouveaux travaux de construction et des investissements a continué d’augmenter. De janvier à mai, la nouvelle zone de construction s’élevait à 516 millions de yuan RMB, en baisse de 30,6% par rapport à l’année précédente, avec une baisse de 4,3 points de pourcentage par rapport au mois précédent. Le montant des investissements dans le développement immobilier était de 5,21 billions de yuan RMB, en baisse de 4,0% par rapport à l’année précédente, avec une baisse de 1,3 point de pourcentage par rapport au mois précédent. Nous pensons qu’avec la reprise des ventes dans les villes à haute énergie, la volonté des entreprises immobilières de commencer et d’investir dans les villes à haute énergie au troisième trimestre s’est progressivement améliorée, ce qui a entraîné la restauration progressive des investissements immobiliers nationaux. Selon nos calculs, nous prévoyons une croissance annuelle de – 5,5% en 2022; Pour atteindre l’objectif économique de 5,5% cette année, l’investissement immobilier devrait être d’au moins 2,1% ~ 2,5% (voir notre rapport « Stratégie d’investissement à moyen terme de l’industrie immobilière 2022: la voie des avantages, voyager avec le temps – Réflexions sur les jeux à court terme et les modèles à long terme »). La baisse de l’achèvement des travaux s’est considérablement accrue en mai, mais en juin, il s’agit d’un noeud semestriel et nous nous attendons à ce que l’achèvement des travaux reprenne; Nous nous attendons à ce que l’achèvement continue d’augmenter tout au long de l’année dans le cadre de la Mission de « livraison garantie ». La superficie achevée en mai était de 33,32 millions de m2, en baisse de 31,3% d’une année sur l’autre, avec une baisse de 17,6% par rapport au mois précédent. La superficie totale achevée de janvier à mai était de 234 millions de m2, en baisse de 15,3% d’une année sur l’autre, avec une baisse de 3,4% par rapport au mois précédent. D’une part, nous pensons que la pression sur le capital des entreprises immobilières est encore relativement forte, certaines entreprises immobilières prennent l’initiative d’arrêter et de retarder certains projets en fonction de leur propre rythme d’investissement en flux de trésorerie; D’autre part, l’épidémie soudaine a entraîné l’arrêt substantiel de certains projets, de sorte que le rythme d’achèvement a considérablement ralenti à court terme. Nous pensons que l’achèvement prévu en 2022 sera également réduit de haut niveau après la grande année de livraison, mais la livraison doit encore être garantie toute l’année. Nous prévoyons que le taux de croissance de l’achèvement sera de 3,0 ~ 3,1%.
3. Fonds du promoteur:
Bien que la baisse mensuelle des fonds en place se soit légèrement réduite, l’environnement interne et externe des fonds des entreprises immobilières demeure relativement tendu. En mai, les entreprises immobilières ont versé 1,19 billion de yuans, soit une baisse de 33,4% par rapport à l’année précédente (valeur précédente: – 35,5%); De janvier à mai, les entreprises immobilières ont versé 6,04 billions de yuans, soit une baisse de 25,8% par rapport à l’année précédente et une augmentation de 2,2 points de pourcentage. Affecté de façon significative par la baisse des ventes et le ralentissement des remboursements, les paiements de logement se sont élevés à 553,2 milliards de RMB en mai, avec un taux de croissance annuel de – 44,9%. Bien que la baisse ait été légèrement réduite de 4,9 points de pourcentage, la baisse globale est encore importante; Parmi eux, le taux de croissance du dépôt et de la perception anticipée et de l’hypothèque personnelle est respectivement de – 48,7% et – 34,3%, avec une baisse de 4,3% et 8,0 points de pourcentage respectivement. L’intensité de la réparation de l’hypothèque personnelle est sector. Du point de vue bancaire, l’offre actuelle de prêts hypothécaires est évidemment supérieure à la demande. En raison de l’intensification de l’assouplissement du crédit en mai, la Banque centrale a abaissé successivement la limite inférieure du taux d’intérêt du premier ensemble de prêts immobiliers et la LPR de cinq ans. Selon les données de l’Institut de recherche Shell, les taux d’intérêt du premier et du deuxième ensemble de prêts immobiliers dans 103 Villes clés en mai étaient respectivement de 4,91% et 5,32%, soit 26 et 13 points de base de moins que le mois dernier. La durée moyenne des prêts était de 29 jours, soit la même que le mois précédent. Nous pensons donc que l’hypothèque devrait se redresser au cours du deuxième semestre. La baisse des dépenses non liées au logement a continué de s’étendre. En mai, les dépenses non liées au logement se sont élevées à 635 milliards de RMB, soit une baisse de 3,6 points de pourcentage à 18,6%. L’effet d’assouplissement de l’environnement financier extérieur des entreprises immobilières n’est pas évident. Parmi eux, les prêts de la Chine et l’autofinancement ont augmenté respectivement de 6,0 et 6,6 points de pourcentage pour atteindre – 34,0% et – 13,2% d’une année sur l’autre en mai, et le soutien au crédit initial n’a pas été en place de manière substantielle. Auparavant, les entreprises immobilières ont connu des orages fréquents, qui se sont accumulés de juin à août pour la période d’échéance de la concentration de la dette des entreprises immobilières. L’appétit de risque des institutions financières et des investisseurs obligataires était encore plus grand que l’impact des politiques, et l’ensemble du financement était encore en cours de réparation lente.
Conseils en matière d’investissement:
Nous pensons que la logique actuelle de l’industrie est passée progressivement de la question de savoir si les politiques seront assouplies à celle de savoir si les politiques auront un effet réel. Au fur et à mesure que les fondamentaux s’améliorent, nous pensons que le secteur immobilier entrera bientôt dans une deuxième phase de hausse. Il est recommandé de continuer à se concentrer sur les possibilités du secteur immobilier. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales qui ont été mises en place à l’échelle nationale ont obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques:
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
