Réduction de l’offre et amélioration de la qualité de l’approvisionnement en terres. Jusqu’à présent, 448 parcelles résidentielles ont été mises en place dans 20 villes qui ont achevé le premier lot d’approvisionnement centralisé en 2022, soit une diminution de 22,9% par rapport au troisième lot en 2021; La surface totale de construction prévue est de 44,61 millions de m3, soit 32,2% de moins que le troisième lot en 2021. Premièrement, les entreprises immobilières sont moins enthousiastes à l’égard de l’acquisition de terrains, afin d’éviter un grand nombre de prises de vue en continu, réduisant ainsi l’offre de terrains; Deuxièmement, les villes de Qingdao, Xiamen, Chengdu, Jinan, Suzhou, Chongqing et Wuhan ont augmenté le nombre de prises de terre concentrées de 3 à 4, ce qui a entraîné une réduction de l’échelle unique. Le prix moyen du premier étage est de 12 228 yuan / m2, en hausse de 24,5% par rapport au troisième lot en 2021, principalement en raison de l’ajustement de la structure d’approvisionnement dans de nombreuses villes et de l’augmentation de l’approvisionnement à l’emplacement central. Parmi eux, Hangzhou, Shanghai et Chengdu ont la plus grande échelle d’approvisionnement, tandis que Changchun, Xiamen, Qingdao et Wuhan ont une petite échelle d’approvisionnement.
Le volume des échanges a chuté parallèlement à l’offre, avec Shanghai et Hangzhou en tête. En raison de la baisse de l’offre, le volume des terres a diminué par rapport à n’importe quel lot l’an dernier. En 2022, 377 parcelles résidentielles ont été vendues dans 20 villes, soit une diminution de 24% par rapport au troisième lot de l’année dernière; Le montant total des transactions s’élevait à 484,1 milliards de RMB, en baisse de 14,4% par rapport au troisième lot l’an dernier; Le volume total des travaux de construction prévus est de 36,63 millions de m3, soit 32,8% de moins que le troisième lot l’an dernier. Shanghai, Hangzhou et Beijing ont enregistré le plus grand volume de transactions, avec 87,9 milliards de RMB, 82,7 milliards de RMB et 48,0 milliards de RMB, soit 47,2%, 37,9% et 25,3% du volume total de transactions de l’année dernière. Le volume de transactions de Shanghai a atteint près de la moitié de celui de L’année dernière. Tianjin, Qingdao et Changchun ont enregistré les plus faibles volumes de transactions, avec respectivement 3,8, 2,9 et 3,0 milliards de RMB, soit 4,2%, 6% et 0,6% de l’ensemble de l’année dernière.
La chaleur de transaction est faible, le taux de vente en continu et le taux de prime augmentent légèrement, et la chaleur urbaine se différencie évidemment. En 22 ans, le taux global de retrait de la vente aux enchères en continu du premier lot d’approvisionnement centralisé de 20 villes était de 15,8%, ce qui représente une légère augmentation de 1,2 PCT par rapport au troisième lot l’an dernier. Le plus haut est Tianjin, 82,8%, suivi par Changchun, Jinan, Fuzhou et Nanjing, plus de 30%; Il n’y a pas de maisons dans 7 villes, à savoir Ningbo, Shenzhen, Wuxi, Changsha, Chongqing, Suzhou et Shanghai. La prime de transaction était de 4,7%, en hausse de 2,1 PCT par rapport au troisième lot en 2021. Parmi eux, Shenzhen et Hefei ont un taux de prime plus élevé, supérieur à 10%, tandis que Jinan, Tianjin, Wuxi et Changchun ont un taux de prime plus faible, inférieur à 1%. Le pourcentage de parcelles faisant l’objet d’une transaction au prix de base de 20 villes était de 59,9%, soit une baisse de 15,9 PCT par rapport au troisième lot l’an dernier. Le nombre de transactions à prix limité a représenté 23,9%, en hausse de 11 PCT par rapport au troisième lot l’an dernier. Principalement en raison de l’introduction de parcelles de terrain de meilleure qualité et de l’optimisation des règles d’arpentage des terres par de nombreux gouvernements, la situation de l’arpentage des terres s’est améliorée.
Les entreprises d’État continuent d’être les principaux acteurs de l’acquisition de terrains et les investissements urbains locaux se sont révélés forts. Le nombre d’entreprises privées occupant des terres dans 20 villes représentait 28,6%, soit 0,9 PCT de moins que le troisième lot en 2021; La proportion de terrains d’investissement urbain est de 35,5%, soit une augmentation de 2,2 PCT par rapport au troisième lot en 2021; Les autres entreprises d’État occupent 35,9% des terres, soit 1,3 PCT de moins que le troisième lot en 2021. Parmi eux, Changchun, Hefei, Qingdao, Hangzhou ont une activité plus élevée, la proportion de terres occupées est supérieure à 40%; Chengdu, Fuzhou, Guangzhou, Ningbo, Shenzhen, Wuxi et Suzhou ont un phénomène évident d’utilisation des terres, représentant 50% ou plus; Les entreprises d’État de Beijing, Xiamen, Shenzhen et Jinan obtiennent plus de terrains, représentant 50% ou plus.
L’offre de maisons dans 300 villes a diminué de près de la moitié et l’échelle des transactions de 60%. De janvier à mai, l’approvisionnement en terrains résidentiels de 300 villes a atteint 200,98 millions de m3, soit une baisse de 48,1% d’une année sur l’autre et une baisse de 2,7 PCT par rapport à la valeur précédente, dont la baisse de l’approvisionnement en terrains urbains de première ligne est inférieure à celle de la deuxième ligne et inférieure à celle de la troisième ligne. La surface totale de construction de l’accord cumulé était de 131,17 millions de m3, soit une diminution de 59,3% par rapport à l’année précédente et une diminution de 2,6 PCT par rapport à la valeur précédente. Le montant cumulé des droits de transfert de propriété était de 758,9 milliards de RMB, en baisse de 61,4% d’une année sur l’autre et de 5,9 PCT par rapport à la valeur précédente. Dans l’ensemble, la chaleur est sector, le taux de prime de transaction du Homestead diminue, le taux de vente au détail augmente, le taux de prime de transaction de mai est de 2,5%, le rapport d’anneau diminue de 3,1 PCT; Le taux de battement du flux était de 19,3%, et le rapport de rotation a augmenté de 3,5 PCT.
Suggestion d’investissement: maintenir la cote « surpoids » du secteur du développement immobilier. Cette année, il s’agit d’un cycle d’assouplissement des politiques à grande échelle et d’un marché bêta. Nous croyons que la logique principale de ce cycle d’actions immobilières comprend l’assouplissement des politiques et l’amélioration de la concurrence. Les entreprises immobilières dotées d’une bonne qualité de crédit, d’une liquidité abondante et de réserves foncières suffisantes sont les principales orientations de sélection. Attention recommandée: actions a Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) Actions H Greentown China, China Resources Land, Overseas Development of China, Longhu Group, Jinmao China, Xuhui Holding Group, Overseas Hongyang China. Gestion immobilière: CR Vientiane Life, Green City Service, China Sea Property, Poly Property, biguiyuan service, Yongsheng Life service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Conseils sur les risques: la rapidité et la mise en œuvre des politiques n’ont pas été à la hauteur des attentes, la baisse continue des fondamentaux a entraîné une réaction en chaîne et l’épidémie a eu un impact répété sur les attentes.
