Les ventes d’un mois se sont légèrement redressées et la reprise devrait se poursuivre. De janvier à mai 2022, la superficie et le montant des ventes de logements commerciaux ont augmenté respectivement de – 23,6% et – 31,5%, soit une baisse de 2,7% et 2 points de pourcentage par rapport à janvier à avril; En mai, la superficie et le montant des ventes ont augmenté de – 31,8% et – 37,7% d’une année sur l’autre, soit une baisse de 7,2% et 8,9% respectivement par rapport à avril. Par rapport à l’année précédente, la superficie et le montant des ventes de logements commerciaux en mai ont augmenté respectivement de 25,8% et 29,7% par rapport à l’année précédente. Au cours du premier semestre de 2022, le taux global d’ouverture et de désinvestissement des grandes villes a continué de s’affaiblir, avec des épidémies répétées, et le plan de vente des entreprises immobilières a été retardé. À l’avenir, avec l’amélioration de l’épidémie et l’effet des politiques d’assouplissement local, les attentes du marché et les attentes des résidents devraient s’améliorer. Parallèlement, avec l’arrivée progressive de l’offre excédentaire de logements commerciaux sur le marché, l’offre et la demande devraient commencer à se redresser, et l’amélioration des ventes par rapport au mois de juin devrait se poursuivre. Au cours du deuxième semestre de 2022, la base a chuté rapidement au cours de la même période l’an dernier, et on s’attend à ce que la croissance des ventes d’un seul mois au cours du deuxième semestre de 2022 s’arrête et se stabilise.
La baisse cumulative des investissements s’est accrue et le marché foncier est resté faible. De janvier à mai 2022, les investissements dans le développement immobilier ont totalisé – 4% d’une année sur l’autre, en baisse de 1,3 point de pourcentage par rapport à janvier à avril; L’investissement a augmenté de – 7,8% au cours du mois de mai, en hausse de 2,9 points de pourcentage par rapport au mois d’avril. À l’heure actuelle, la baisse cumulative de la zone de construction est évidemment inférieure à celle de la zone d’acquisition des terres, ce qui indique que, sous la contrainte rigide de la livraison garantie par les gouvernements locaux, le placement des fonds des entreprises immobilières est toujours prioritaire dans le processus de construction, et nous nous attendons à ce que la pression à la baisse continue du taux de croissance de la construction soit faible. À l’heure actuelle, le marché des enchères locales est passé de l’investissement local dans les villes au second semestre de l’année dernière à l’ouverture des canaux de financement par les entreprises centrales de l’État, les entreprises privées de logement sont actuellement limitées par les canaux de financement qui n’ont pas encore été ouverts, l’insuffisance des recouvrements superposés et la pression sur le Service de la dette, l’enthousiasme pour l’investissement reste faible. Étant donné qu’il est difficile de générer des ventes et des flux de trésorerie au cours du deuxième semestre de l’année et que les sorties nettes de fonds ont un impact négatif sur les indicateurs financiers, nous nous attendons à ce que l’enthousiasme des entreprises privées pour l’acquisition de terrains au cours du deuxième semestre de l’année ne s’améliore pas sensiblement.
Les nouvelles mises en chantier ont légèrement diminué et devraient reprendre en juin. De janvier à mai 2022, le taux de croissance cumulé des nouveaux départs est de – 30,6%, en baisse de 4,3 points de pourcentage par rapport à janvier à avril. À l’avenir, d’une part, la superficie actuelle des terres achetées continue de diminuer rapidement et, d’autre part, l’insuffisance des ressources foncières continuera de ralentir la croissance des nouveaux projets; D’autre part, en raison de la pression de la chaîne de capital et de la faiblesse de l’énergie cinétique des ventes, les entreprises immobilières n’ont toujours pas l’intention de commencer à travailler, nous pensons que le taux de croissance des nouveaux travaux de construction est toujours sous pression. En ce qui concerne l’achèvement des travaux, la baisse mensuelle de l’achèvement des travaux s’est considérablement accrue en mai, ce qui, à notre avis, a été principalement affecté par l’épidémie, ce qui a entraîné une baisse à court terme de l’intensité de la construction. Compte tenu du fait que le mois de juin est un noeud de rapport semestriel et que les entreprises immobilières sont encouragées à accélérer le règlement de l’achèvement, on s’attend à ce que le taux de croissance de l’achèvement se réchauffe à court terme.
La baisse cumulative des fonds disponibles a continué d’augmenter. En ce qui concerne les fonds disponibles dans l’industrie, le taux de croissance cumulé de janvier à mai 2022 est de – 25,8%, en baisse de 2,2 points de pourcentage par rapport à janvier à avril; Le mois de mai a enregistré une croissance de – 33,4%, en baisse de 2,1 points de pourcentage par rapport au mois d’avril. L’assouplissement du crédit s’est intensifié en mai, lorsque la Banque centrale a abaissé la limite inférieure du premier taux hypothécaire et le LPR à cinq ans. Nous pensons que le taux d’intérêt de référence actuel et le point d’augmentation des prêts immobiliers sont entrés dans une phase descendante et nous nous attendons à ce que les prêts hypothécaires continuent de se redresser au cours du deuxième semestre. En ce qui concerne le financement des entreprises immobilières, le taux de croissance cumulé des prêts chinois de janvier à mai a été de – 26%, en baisse de 2,4 points de pourcentage par rapport à janvier à avril, et le taux de croissance annuel unique de mai a été de – 34%, en baisse de 6 points de pourcentage par rapport à avril, négatif par rapport à l’année précédente pendant 14 mois consécutifs, avec une tendance à la baisse continue. À l’heure actuelle, les canaux de financement des entreprises centrales sont entièrement rétablis et les entreprises privées de haute qualité sont aidées à reprendre le financement par l’émission d’outils de protection du crédit. On s’attend à ce que les politiques de financement des entreprises immobilières demeurent amicales au cours du deuxième semestre et que les canaux de financement des entreprises immobilières de haute qualité soient considérablement améliorés.
Il faudra du temps pour que les fondamentaux de l’industrie soient respectés et il reste encore de la place pour la politique. À l’heure actuelle, la plupart des villes de deuxième niveau continuent d’appliquer la politique d’assouplissement des restrictions à l’achat et au prêt dans les régions périphériques et dans certains groupes de population. Nous pensons que l’intensité actuelle de la politique et la baisse des taux d’intérêt laissent encore beaucoup de place à l’assouplissement par rapport à la fin des cycles 2008 et 2014. De plus, la durée de ce cycle est plus longue, ce qui entraîne des perturbations épidémiques partout, ce qui rend la restauration des fondamentaux de l’industrie plus difficile et prend plus de temps que les deux cycles précédents.
Depuis mars, les politiques de réglementation et d’assouplissement se sont multipliées dans toutes les régions, avec une intensité et une couverture nettement accrues. Au cours des cycles précédents, le cycle de transmission des politiques à l’amélioration des ventes était de 3 à 6 mois. Combiné à la baisse de la base des ventes au cours du deuxième semestre, le taux de croissance des données sur les ventes d’une année sur l’autre connaîtra une amélioration marginale. À la fin du mois de mai, le Gouvernement central a publié un ensemble de politiques visant à stabiliser l’économie afin de stabiliser la confiance du marché et les attentes des résidents en matière d’emploi et de revenu. Parallèlement, l’assouplissement du crédit s’est intensifié, la limite inférieure du taux d’intérêt du premier ensemble de prêts immobiliers et la LPR à cinq ans ont été abaissées, le ratio d’acompte des prêts commerciaux a été réduit dans certaines villes, et la réduction de la pression sur l’acompte et le remboursement des résidents devrait stimuler la demande d’achat
Nous continuons de recommander les catégories de développement suivantes: China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Overseas Development of China, Xuhui Holding Group; Gestion immobilière: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , biguiyuan service, Poly Property, Xuhui Yongsheng service, xinchengyue service.
Conseils sur les risques: la nouvelle escalade de l’épidémie a eu un impact sur les ventes immobilières, les prix de l’immobilier ont chuté plus que prévu, les politiques de réglementation ont continué d’être élevées, l’environnement financier s’est amélioré moins que prévu et le risque de liquidité de l’industrie a augmenté.
