Principaux points de vue
Nouvelle maison: le marché immobilier continue d’explorer la fin, les ventes de nouvelles maisons en mai ont augmenté d’une année sur l’autre, la baisse d’une année sur l’autre a également diminué. La superficie des nouvelles maisons vendues dans 43 villes était de 14 357000 m2, en hausse de 11,2% par rapport à l’année précédente, en baisse de 48,7% par rapport à l’année précédente et en baisse de 6,8 points de pourcentage. En ce qui concerne le niveau d’énergie des différentes villes, les signes de reprise des ventes de maisons neuves dans les villes de premier et de deuxième niveau sont apparus pour la première fois, et les villes de troisième niveau continuent de supporter la pression, ce qui est conforme à notre prévision précédente. Les villes des premier, deuxième et troisième niveaux ont connu des taux de croissance annuels de – 49%, 41% et – 48%, et les villes des premier et deuxième niveaux ont diminué de 13 et 11 points de pourcentage respectivement. Nous pensons que juin sera un noeud important pour vérifier la coloration des marchés urbains. La fréquence et l’intensité des politiques locales d’assouplissement continueront d’augmenter, et les villes de deuxième et troisième niveaux faibles devraient éliminer complètement les politiques restrictives telles que les restrictions à l’achat et à la vente. Avec l’efficacité des politiques et la dissipation de l’influence de l’épidémie, le marché immobilier devrait se redresser progressivement, mais la différenciation urbaine s’intensifie. Nous nous attendons à ce que les villes de premier et de deuxième rang soient les premières à se redresser.
Maisons d’occasion: baisse d’une année sur l’autre, près de 80% de la croissance urbaine. La superficie des maisons d’occasion vendues dans 14 villes était de 4834 millions de m2, en baisse de 4,4% d’une année sur l’autre et de 25,9% d’une année sur l’autre, en baisse de 13,8 points de pourcentage. Les villes des premier, deuxième et troisième niveaux ont connu une croissance annuelle de – 47,6%, – 12,1% et + 13,2%, respectivement. En ce qui concerne les villes, près de 80% d’entre elles ont connu une augmentation du rapport de l’anneau à des degrés divers. Mais d’une année sur l’autre, plus de 70% des villes ont chuté. En mai, l’ampleur des transactions immobilières d’occasion dans certaines villes, qui ont assoupli les prêts hypothécaires à la deuxième suite, limité les achats et installé la population, a augmenté, par exemple à Shenzhen, Nanjing, Suzhou et Dongguan. Le chiffre d’affaires de Beijing a diminué de 36% par rapport à l’année précédente et de 52% par rapport à l’année précédente. Hangzhou a chuté de 62% d’une année sur l’autre.
Bien que le chiffre d’affaires à court terme s’améliore, il est toujours confronté à la pression de la déréglementation à long terme. Au 31 mai, la superficie des stocks de maisons neuves dans 14 villes était de 104 millions de m2, soit – 0,7% en glissement annuel et + 8,3% en glissement annuel; Le cycle de désintermédiation était de 15,1 mois avec + 10% d’anneau et + 80% d’année en année. Les zones d’inventaire des villes des premier, deuxième et troisième niveaux ont augmenté de – 1,4%, – 0,7% et + 1,1% d’une année sur l’autre, et de + 12,0%, + 5,3% et + 13,0% d’une année sur l’autre; Les cycles de désinsectisation étaient respectivement de 12,8, 12,2 et 16,9 mois, avec des taux de croissance annuels de + 12,5%, + 5,3% et + 14,0%, et des taux de croissance annuels de + 75,2%, + 55,8% et + 83,7%. Plus précisément, sous l’appui d’un bon chiffre d’affaires, les stocks de plus de la moitié des villes sont relativement faibles par rapport à l’année précédente, mais plus de 90% des villes ont encore un cycle de désindustrialisation plus long. Les stocks de Beijing, Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Fuzhou, Putian et Baoji ont diminué par rapport à l’année précédente.
À l’exception de quelques villes comme Shanghai, Shenzhen, Hangzhou et Nanjing, le cycle de déstockage dans d’autres villes est encore supérieur à 12 mois. Marché foncier: 1) l’échelle de transaction a continué de fonctionner à un faible niveau, avec une surface de construction de – 49,9% d’une année sur l’autre dans 100 villes; Le prix moyen des terrains résidentiels de Baicheng est de 5296 yuan / m2, soit + 15,7% par rapport à l’année précédente et – 9,0% par rapport à l’année précédente; La prise de terre centralisée a été achevée à 7 villes ce mois – ci, mais la chaleur globale n’est pas élevée. Par exemple, le taux de prime moyen de la première prise de terre centralisée à Suzhou est inférieur à 3%, le taux de prime à Guangzhou n’est que de 1,2%, le taux de prime à Jinan et Wuxi est d’environ 1%. Xiamen et Fuzhou ont évidemment eu du froid lors de la deuxième prise de terre, ce qui est très différent de la prise de terre à Shenzhen et Hangzhou le mois dernier. Par conséquent, le taux de prime moyen des terrains résidentiels de Baicheng est tombé à 2,3%, en baisse de 3,5 points de pourcentage d’une année sur l’autre et de 15,6 points de pourcentage d’une année sur l’autre.
Entreprises immobilières: 1) en mai, les ventes des entreprises immobilières ont continué de baisser et le taux d’achèvement des objectifs de vente a été inférieur aux attentes. Les 100 premières entreprises immobilières n’ont réalisé que 364,2 milliards de RMB de ventes de capitaux propres, soit – 59,2% d’une année sur l’autre (valeur précédente – 58,5%). Les entreprises immobilières nouvellement inscrites sur la liste top20 sont Yuexiu Real Estate. À l’exception de Yuexiu Real Estate, les ventes mensuelles de toutes les entreprises immobilières ont diminué d’une année sur l’autre. À la fin du mois de mai, le taux moyen d’achèvement des objectifs de vente des entreprises immobilières du top 20 n’était que de 22,5%. Depuis cette année, l’ampleur des émissions d’obligations de l’industrie a continué de croître négativement d’une année sur l’autre, les entreprises immobilières ayant introduit pour la première fois un mécanisme de protection du crédit pour renforcer la confiance du marché. En mai, le volume total des émissions d’obligations de crédit, de dettes étrangères et d’ABS dans l’industrie immobilière s’élevait à 61,2 milliards de RMB, en baisse de 34% d’une année sur l’autre, avec un taux d’intérêt moyen de 3,25%, en baisse de 1,44 point de pourcentage d’une année sur L’autre et de 0,33 point de pourcentage d’une année sur l’autre. Parmi les entreprises immobilières typiques, Poly Real Estate, China Sea Real Estate et Guangzhou Urban Construction ont émis les obligations chinoises les plus importantes en mai, avec des taux d’intérêt moyens de 3,0%, 3,0% et 3,2%. Il est encore très difficile pour les entreprises privées de logement d’émettre des obligations sur le marché public en fonction de leur propre crédit, et le montant est généralement faible; Depuis mai, les canaux de financement de l’émission nationale d’obligations par les entreprises privées de logement sont rouverts et le mécanisme de protection du crédit est introduit pour la première fois. Afin de réduire les préoccupations des investisseurs à l’égard de la souscription subséquente d’obligations pertinentes, les entreprises immobilières sélectionnées pour l’émission d’obligations de démonstration adopteront le modèle « émission d’obligations + outil de protection du crédit ».
Politique: les politiques macro économiques et industrielles sont moins déterministes et il faut encore un certain temps pour que les politiques se propagent sur le marché. Ce mois – ci, la Banque centrale a successivement abaissé le premier taux d’intérêt hypothécaire inférieur de 20 pb et le LPR à 5 ans a été abaissé de 15 pb à 4,45% par rapport aux prévisions. La Banque centrale abaisse uniformément la limite inférieure du taux d’intérêt du premier ensemble de prêts hypothécaires, ce qui a une forte signification de signal macroscopique, et la réduction du LPR à cinq ans entraînera une baisse du taux d’intérêt des prêts hypothécaires, ce qui aura un effet de transmission plus direct sur la réduction du coût d’achat de la maison et l’activation d’une demande raisonnable de consommation de logement. Le taux d’intérêt des prêts immobiliers a atteint un nouveau creux historique de 4 ans. En mai 2022, le premier taux d’intérêt des prêts immobiliers dans 103 grandes villes était de 4,91% et le deuxième taux d’intérêt était de 5,32%, soit 26 points de base et 13 points de base de moins que le mois dernier. Au niveau local, la mise en œuvre de la politique de la ville et l’optimisation appropriée de la politique de contrôle immobilier. Selon la surveillance de l’indice central, plus de 130 politiques immobilières ont été publiées en mai, principalement dans les domaines de l’optimisation des politiques d’achat limité, de la réduction de la proportion d’acompte, de l’augmentation du montant du Fonds d’accumulation, de l’octroi de subventions à l’achat de logements, de la réduction de la durée des restrictions à la vente et de la fourniture d’un soutien financier aux entreprises immobilières. La libération des politiques s’accélère progressivement et les signaux de stabilisation du marché du logement sont plus forts.
Conseils en matière d’investissement
Nous pensons que la logique actuelle de l’industrie est passée progressivement de la question de savoir si les politiques seront assouplies à celle de savoir si les politiques auront un effet réel. À l’heure actuelle, le secteur immobilier est au goulot d’étranglement d’un cycle de croissance, nous pensons qu’avec l’arrivée du point d’inflexion fondamental, une nouvelle phase de croissance sera lancée. D’après les données à haute fréquence que nous avons suivies en mai, les ventes ont connu une légère reprise structurelle. Il est donc recommandé de se concentrer sur l’inversion du marché des tôles au troisième trimestre. Nous suggérons de prêter attention à quatre lignes principales: 1) Les principales entreprises immobilières des entreprises d’État centrales qui ont été mises en place à l’échelle nationale ont obtenu une augmentation de l’évaluation au cours de la dernière étape, mais bénéficieront encore de l’espace de hausse apporté par le marché bêta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group et China Resources Land; Les principales entreprises publiques centrales régionales et les entreprises privées de haute qualité, mais la qualité des flux de trésorerie et des rapports financiers est bonne: jianfa international, Yuexiu Real Estate, Mei Real Estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Une fois la politique plus claire, il est possible de prêter attention à l’objet d’inversion élastique: Xuhui Holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) La détermination des revenus actuels est forte et le degré de concentration s’accélère. Entre – temps, les sociétés immobilières liées atténuent le risque de crédit à court terme et inversent élastiquement les secteurs immobiliers du cycle post – immobilier: biguiyuan service, Xuhui Yongsheng service, Poly Property, China Sea Property et New City Yue service.
Conseils sur les risques
Amélioration continue de la réglementation immobilière; Les ventes ont chuté plus que prévu; Le financement a continué de se resserrer.
