Principaux points de vue
Le Bureau de statistique publie le fonctionnement du marché immobilier en mai 2022. La superficie des ventes immobilières, le montant des ventes, le montant des investissements et la superficie nouvellement mise en chantier sont respectivement de 109,7 millions de m2 / 105,8 milliards de yuan / 129,8 milliards de yuan / 118,89 millions de m2, avec un taux de croissance annuel de – 31,8% / – 37,7% / – 7,8% / – 33,4%, avec une valeur précédente de – 39,0% / – 46,6% / – 10,1% / – 44,2%.
Les prix du volume des ventes se sont légèrement redressés et les fondamentaux sont encore à la baisse. Le prix de vente moyen en mai était de 9 615 yuan / m2, en baisse de 8,7% par rapport à l’année précédente et en hausse de 3,1% par rapport à l’année précédente. La marge de vente s’est légèrement redressée, principalement en raison de l’atténuation de l’épidémie et de l’effet des politiques d’assouplissement intensives antérieures, mais l’effet de réparation fondamental n’est pas évident, ce qui prouve que le côté de la demande est encore faible et que l’humeur d’attente des acheteurs demeure. Les politiques à court terme sont quelque peu prudentes et, si les fondamentaux continuent de baisser, l’assouplissement ultérieur devrait s’intensifier. Nous pensons qu’avec le recul progressif de l’épidémie dans les grandes villes, les fondamentaux de l’immobilier devraient s’achever à la fin du deuxième trimestre et entrer progressivement dans la voie ascendante avec l’assouplissement des politiques et la reprise économique au cours du deuxième semestre.
La baisse des nouveaux départs s’est légèrement ralentie et les investissements ont continué de croître négativement. En mai, le rapport entre la superficie des nouveaux travaux de construction et la superficie des ventes était de 1,08, contre 1,14 auparavant, et la puissance des nouveaux travaux de construction était encore insuffisante. Nous pensons que les principales raisons sont les suivantes: le noyau est la faiblesse des ventes, la motivation insuffisante des entreprises à reconstituer les stocks; Deuxièmement, la superficie des terres cédées a diminué de 2020 à 2021 et la superficie totale des terres cédées a diminué de 45,7% de janvier à mai 2022, ce qui a eu un impact négatif sur les nouveaux travaux de suivi en raison de l’insuffisance des réserves de terres des entreprises; Sous la pression de la livraison garantie, l’achèvement a un certain effet d’éviction sur le nouveau démarrage. L’investissement dans le développement immobilier a chuté de 7,8% d’une année sur l’autre en mai. Nous pensons que le soutien à l’investissement immobilier est encore faible et que la baisse continue de l’investissement a également un effet catalyseur sur l’assouplissement des politiques.
L’amélioration du capital des entreprises immobilières a été limitée et les recettes de vente ont continué d’être un frein majeur. Du point de vue du capital, les entreprises immobilières ont versé 1188,2 milliards de RMB en mai, avec un taux de croissance annuel de – 33,4% et une valeur précédente de – 35,5%. L’amélioration globale du capital n’est pas évidente. En termes de ventilation, le financement par prêt de la Chine a atteint 120,8 milliards de RMB, avec une croissance annuelle de – 34,0% et une valeur précédente de – 28,0%. La baisse s’est étendue et l’effet d’élargissement du crédit est encore limité. Du côté de la demande, le dépôt et les avances de 378,4 milliards de RMB ont augmenté de – 48,7% par rapport à l’année précédente, de – 40,8% par rapport à l’année précédente, de 174,8 milliards de RMB de prêts hypothécaires personnels, de – 40,8% par rapport à l’année précédente et de – 37,3% par rapport à l’année précédente. Sous la direction d’un large crédit, le soutien financier des institutions financières aux entreprises privées de logement a encore besoin de temps pour s’installer de façon substantielle. À l’heure actuelle, l’élément de traînée de l’aspect financier des entreprises de logement est principalement le remboursement des ventes, et l’insuffisance de la demande est devenue l’élément clé qui affecte l’aspect financier des entreprises.
La concentration de l’industrie continue de diminuer et les ventes des 100 premières entreprises immobilières sont inférieures à la moyenne de l’industrie. De janvier à mai 2022, les taux de croissance annuels des ventes des entreprises immobilières Top 10, top 10 – 20, Top 20 – 50 et Top 50 – 100 étaient respectivement de – 48,0%, – 55,6%, – 57,0% et – 52,6%. De janvier à mai, la concentration des ventes de top 10 est tombée à 22,2%.
Nous maintenons les prévisions des indicateurs de l’industrie dans le rapport sur la stratégie à moyen terme. La superficie des ventes de matériaux a diminué de 19,3% d’une année sur l’autre, le montant des ventes a diminué de 27,2%, la superficie des nouveaux travaux a diminué de 29,4% d’une année sur l’autre et le montant des investissements a diminué de 10,1%.
Proposition d’investissement et objet de l’investissement
Les principaux indicateurs statistiques de l’industrie immobilière ont légèrement diminué ce mois – ci, mais l’amélioration a été limitée et les fondamentaux de l’industrie sont encore en cours de construction. Du point de vue du financement, l’environnement financier des entreprises reste tendu, et plus important encore, les paiements anticipés et les prêts hypothécaires continuent de baisser, ce qui indique que le cœur de la reprise actuelle de l’industrie est la faiblesse de la demande. Les politiques antérieures ont montré une force d’équilibre entre l’offre et la demande, mais elles n’ont pas suffi à inverser la confiance des consommateurs ni à rétablir le niveau de crédit des entreprises privées de logement, de sorte que la pression de l’affaiblissement de l’offre et de la demande persiste. À court terme, la force de la politique a légèrement ralenti ou est entrée dans une période d’attente, dans laquelle nous pensons que la baisse des ventes se poursuivra et qu’elle devrait se terminer au milieu de l’année, avec un assouplissement plus important qui devrait être libéré au cours du deuxième semestre. La reprise du marché ne se produira pas du jour au lendemain, les entreprises immobilières de faible qualité sont toujours dans un état de perte continue de sang, à ce stade, la recherche d’entreprises immobilières marginales n’est toujours pas une bonne stratégie, continuer à recommander la combinaison d’entreprises d’État et d’entreprises privées de crédit élevé, et suggérer de mettre progressivement en place des cibles élastiques avec la reprise du marché. Nous sommes optimistes quant au leader de première ligne avec une performance stable et recommandons Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , achat), China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) , achat); Il est recommandé de Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , achat), Longhu Group (00960, achat) et Xuhui Holding Group (00884, achat). Entre – temps, nous sommes favorables à l’industrie de la gestion immobilière et commerciale qui connaît une croissance rapide et qui bénéficie de la reprise de l’immobilier, et nous recommandons biguiyuan Service (06098, achat), Poly Property (06049, achat), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , augmentation de participation), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , achat), rongchuang Service (01516, achat) et Xingsheng Business (06668, achat).
Conseils sur les risques
Les ventes ont été nettement inférieures aux prévisions. La réglementation des politiques a dépassé les attentes. L’environnement financier est incertain.
